Ang balaod sa VvE ug Dutch apartment rights: usa ka giya para sa mga tag-iya sa Eindhoven ug Amsterdam

Kon nakapalit kag flat sa Netherlands, wala kay napalit nga building. Nakapalit kag appartementsrecht , ug uban niini ang pagkamiyembro sa Vereniging van Eigenaars (VvE), ang asosasyon sa mga tag-iya sa lote. Ang pagkamiyembro mandatory, kini ang modesisyon og dako bahin sa imong balay, ug dili ka makabiya.

Unsa gyud ang usa ka apartment

Ang balaod sa Netherlands wala magtratar sa usa ka flat isip usa ka lahi nga piraso sa propiedad. Ang matag katungod sa apartment usa ka bahin sa propiedad nga gilakip sa dibisyon, nga nagdala sa eksklusibong katungod sa paggamit sa partikular nga mga bahin sa bilding nga gilatid aron gamiton isip usa ka bug-os nga kaugalingon (art. 5:106 BW). Ang bahin mahimo usab nga maglakip sa eksklusibong paggamit sa yuta, sama sa tanaman o parkinganan.

Mao nga ang katungod adunay duha ka bahin. Ang usa mao ang pagpanag-iya: ikaw ang tag-iya sa tibuok complex — atop, pundasyon, façade, hagdanan, lift — sa proporsyon nga gitakda sa deed. Ang lain mao ang paggamit: ikaw ra ang mahimong mogamit sa flat sa luyo sa imong pultahan sa atubangan. Mao kana ang nagpatin-aw sa kadaghanan sa mosunod: ang mga desisyon bahin sa bilding gihimo nga kolektibo, dili nimo mapugos nga mabahin ang komunidad, ug dili ka mahimong mo-resign samtang gipadayon ang flat.

Ang kasulatan sa pagbahin ug ang drowing sa pagbahin

Ang pagbahinbahin gihimo pinaagi sa notarial deed, ang akte van splitsing , nga narehistro sa mga pampublikong rehistro nga gitipigan sa Land Registry. Kinahanglan kini ubanan sa usa ka division drawing, ang splitsingstekening (art. 5:109 BW), ug kinahanglan adunay usa ka piho nga lista sa mga elemento, lakip ang paghulagway sa matag pribadong bahin ug ang mga regulasyon sa asosasyon (art. 5:111 BW).

Kining mga dokumentoha naglatid sa utlanan tali sa pribado ug komon nga mga piyesa — ang labing komon nga tinubdan sa mga panaglalis sa VvE, tungod kay kini ang magdesisyon kung kinsa ang mobayad. Kung komon ang pagtulo sa frame sa bintana, ang asosasyon ang mobayad; kung pribado, ikaw ang mobayad.

Kini gihubad sa obhetibong paagi: tungod kay ang mga pumapalit ug mga tigpahulam kinahanglan nga mosalig sa mga rehistro, ang importante mao ang gipasabot sa mga dokumento ngadto sa usa ka magbabasa sa gawas, dili ang gituyo sa orihinal nga mga partido. Kung ang deed ug drawing magkasumpaki, walay usa kanila ang awtomatikong modaog; ang korte ang modesisyon kung hain ang mas bug-at, nga gitan-aw ang lebel sa detalye ug kung unsa ka makatarunganon ang resulta (Hoge Raad 1 Nobyembre 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Asa kasagaran modagan ang utlanan (ang imong kaugalingong buhat kanunay nga magmando)

Ang mga regulasyon sa modelo ug ang ilang mga henerasyon

Ang kasulatan kinahanglan nga adunay mga regulasyon nga naglangkob kung unsang mga utang ug gasto ang mahulog sa mga tag-iya nga magkauban, ang tinuig nga mga kwenta ug mga kontribusyon, ang paggamit, pagdumala ug pagmentinar sa mga komon nga bahin, insurance, ug ang konstitusyon sa asosasyon (art. 5:112 BW). Imbis nga isulat kini, ang usa ka kasulatan nagdeklarar og usa ka sumbanan nga hugpong — ang modelo nga regulasyon — nga magamit ug naglista sa mga pagtipas.

Daghang henerasyon ang naglibot: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 ug usa ka modelo sa 2021 para sa gagmay nga mga asosasyon, dugang mga modelo para sa mga service flat ug mga sub-division. Ang angay tubagon pinaagi sa pagbasa sa imong deed, ug importante kini: ang mga daang modelo nagpahamtang og quorum, ang mga modelo sa 2006 ug 2017 nagtangtang niini para sa ordinaryong mga desisyon sa mayoriya, ug ang modelo sa 2017 naghisgot na bahin sa mga charging point.

Ubos sa mga regulasyon nahimutang ang mga lagda sa balay, ang huishoudelijk reglement , nga gisagop sa miting. Kini nagpuno sa adlaw-adlaw nga mga detalye apan dili mahimong mosumpaki sa buhat o sa balaod; ang maong clause walay pulos.

Ang VvE isip usa ka legal nga tawo, ug nganong dili ka maka-resign

Ang asosasyon natukod uban sa dibisyon. Kini usa ka legal nga tawo nga adunay kaugalingong mga kabtangan, bank account ug mga utang, nga narehistro sa Chamber of Commerce. Ang buluhaton niini mao ang pagdumala sa komunidad, gawas sa mga bahin nga gituyo alang sa lahi nga paggamit, ug pagmentinar sa usa ka reserbang pundo (art. 5:126 BW). Mahimo kining morepresentar sa mga tag-iya sulod ug gawas sa korte ug ipatuman kung unsa ang utang sa mga tag-iya sa usag usa.

Ang pagkamiyembro awtomatikong mosunod sa katungod sa apartment: dili ka moapil, dili ka makahatag og pahibalo, ug sa usa ka pagbaligya kini ipasa sa imong pumapalit. Sa usa ka mixed association, diin ang usa ka korporasyon o mamumuhunan ang nanag-iya sa bahin sa bloke, usa ka miyembro ang mahimong adunay dakong bahin sa mga boto.

Ang kinatibuk-ang miting, mga boto ug korum

Ang kinatibuk-ang miting sa mga tag-iya mao ang pinakataas nga organo. Ang miting ug ang paghimo og desisyon niini gimandoan sa art. 5:124 hangtod 5:135 BW. Kinahanglan kini magtigom labing menos kausa sa usa ka tuig alang sa mga kwenta, badyet ug mga kontribusyon, ug gipatawag sa board o sa tsirman, o sa hangyo sa mga tag-iya (art. 5:127 BW).

Ang pagboto dili usa ka boto nga patag, usa ka boto gawas kon kini giingon sa kasulatan. Ang mga bahin managsama gawas kon ang kasulatan nagtakda og lahi nga ratio, ug kon kini mao, ang kasulatan kinahanglan nga mag-ingon sa basehan niini (art. 5:113 BW). Kana nga tipik, ang breukdeel , mao ang nagduso sa imong mga boto ug sa imong bahin sa mga gasto.

Kadaghanan sa mga desisyon nagkinahanglan og yanong mayoriya sa mga boto. Ang mga daang regulasyon nagbutang og quorum: kon ubos sa katunga sa mga boto ang girepresentahan, walay balido nga mahimong desisyonan ug kinahanglan nga ipatawag ang ikaduhang miting, diin ang samang sugyot mahimong madala bisan gamay ra ang mga tag-iya nga motambong, usahay mas taas ang mayoriya. Ang mga desisyon gawas sa miting nanginahanglan og unanimous nga pag-uyon; ang pag-usab sa deed kasagaran nagkinahanglan og upat ka ikalima nga mayoriya sa kinatibuk-ang boto, usa ka notarial deed ug ang kooperasyon sa mga mortgagee (art. 5:139 BW).

Ang Balaod bahin sa digital nga kinatibuk-ang miting sa mga pribadong legal nga tawo giaprobahan sa House of Representatives niadtong Disyembre 16, 2025 ug gipasar sa Senado nga walay debate niadtong Hunyo 2, 2026, ug gipatik isip Staatsblad 2026, 161. Wala pa kini gipatuman; ang petsa itakda pinaagi sa harianong mando sa 2026. Sukad nianang higayona, ang usa ka hingpit nga digital o hybrid nga kinatibuk-ang miting mahimo na nga walay naunang pagtugot sa deed of division.

Ang board ug ang administrador

Ang asosasyon adunay usa ka board, nga gitudlo ug gitangtang sa kinatibuk-ang miting (art. 5:131 BW). Sa usa ka gamay nga bloke nga kasagaran usa o duha ka tag-iya ang nagserbisyo sa ilang libreng oras. Ang board ang mopatuman sa mga desisyon; dili kini magtakda og palisiya.

Ang mas dagkong mga asosasyon nag-empleyo usab og usa ka propesyonal nga administrador, ang VvE-beheerder . Ang administrador usa ka kontraktor, dili usa ka organo: kini ang nagtipig sa mga libro, nangolekta og mga kontribusyon, naghikay sa insurance ug maintenance ug nag-andam sa mga miting, nga ang mga gahum lamang nga gihatag niini sa miting ug sa kasabutan sa pagdumala. Kung ang serbisyo dili maayo, ang solusyon anaa sa kontrata — ang administrador manubag sa asosasyon, dili kanimo.

Pundo sa reserba, plano sa pagmentinar ug mga bayranan sa serbisyo

Ang matag asosasyon kinahanglan magmintinar og reserbang pundo alang sa mga gasto gawas sa ordinaryong tinuig nga gasto (art. 5:126 BW). Tungod kay ang Balaod nagpauswag sa paglihok sa mga asosasyon sa mga tag-iya — ang Wet verbetering functioneren VvE — kana nga buhis adunay ngipon. Alang sa mga bilding nga hingpit o bahin nga gigamit sa residensyal, ang tinuig nga kontribusyon sa reserba kinahanglan labing menos ang kantidad nga gikan sa usa ka husto nga plano sa pagmentinar sa daghang tuig o, kung dili kana, 0.5 porsyento sa kantidad sa pagtukod pag-usab nga gikuha gikan sa insurance sa mga bilding. Kinahanglan kini ibutang sa usa ka lahi nga account sa ngalan sa asosasyon, gawas kung ang miting modesisyon nga lahi pinaagi sa usa ka dako nga mayoriya o usa ka garantiya sa bangko ang gihatag. Ang Balaod gipatuman kaniadtong Enero 1, 2018, nga adunay tulo ka tuig nga transisyon nga natapos kaniadtong Enero 1, 2021.

Ang plano sa pagmentinar nga molungtad og daghang tuig, ang meerjarenonderhoudsplan o MJOP, kinahanglan molangkob og labing menos napulo ka tuig, dili molapas sa lima ka tuig ang edad, ug naglatid sa gitagna nga pagmentinar, pag-ayo ug pagbag-o ug ang ilang gasto. Kini ang labing maayo nga nag-inusarang timailhan sa usa ka himsog nga asosasyon. Ang Balaod naghatag usab sa mga asosasyon og klaro nga gahum sa pagpangutang gawas kung ang mga regulasyon wala mag-apil niini (art. 5:126 BW), diin ang matag tag-iya ang maladlad human sa breakdeel.

Ang mga kontribusyon gitakda kada tuig sa miting base sa badyet. Kini usa ka utang sa asosasyon, dili usa ka discretionary payment: ang tag-iya nga dili mouyon kinahanglan nga mosupak sa desisyon, dili pugngan ang kwarta, ug ang set-off kasagaran dili magamit. Ang dili pagbayad makadani og interes, gasto sa pagkolekta ug mga proseso.

Sa pagbalhin, ang bag-ong tag-iya manubag, uban sa nagbaligya, sa mga kontribusyon nga utang sa kasamtangan ug sa miaging tuig sa panalapi (art. 5:122 BW). Ang notaryo kasagaran mangayo sa board og statement of atrears ug sa reserve fund ug bayran ang atrears gikan sa presyo sa pagpalit; kon dili kana mahimo, ang bayranan mahipunta sa pumapalit. Kadtong mga tag-iya sa dihang mitumaw ang utang sa asosasyon manubag usab niini, matag usa sa ratio sa ilang breakdeel (art. 5:113 BW).

Mga pagbag-o: ang imong flat, ang mga komon nga bahin, salog ug mga balkonahe

Sulod sa imong flat, lapad ang imong kagawasan apan dili limitado: ang mga regulasyon mahimong adunay mga lagda sa paggamit, pagdumala ug pagmentinar sa pribadong mga parte sa lawas (art. 5:112 BW), ug kasagaran mao kana. Bisan unsa nga makahikap sa istruktura, atubangan, atop o usa ka gipaambit nga instalasyon kinahanglan nga desisyonan sa miting.

• Gahi nga salog. Komon ang istruktura sa salog; pribado ang tabon, apan ang kasaba makaabot sa imong silingan. Kadaghanan sa mga regulasyon o mga lagda sa balay nagdili sa gahi nga mga tabon sa salog nga walay pagtugot o nagtakda og minimum nga sukdanan sa impact-sound insulation, kasagaran usa ka Ico bili. Ang pagbutang og parquet o mga tile nga walay pagsusi usa ka kasaligang paagi sa pagpasaka og kaso sa korte, ug ang kasagarang resulta mao ang mando nga pasakaan kini og kaso.
• Mga balkonahe, mga terasa sa atop ug mga façade. Ang mga bildo sa balkonahe, mga awning, mga air conditioning unit, mga balustrade ug ang bug-at nga decking tanan makaapekto sa usa ka komon nga bahin, bisan kung ikaw ang adunay eksklusibong katungod sa paggamit. Kinahanglan nila ang pagtugot sa miting, kasagaran sa mga kondisyon bahin sa hitsura o umaabot nga pagmentinar.

Kon gikinahanglan ang pagtugot ug dili makatarunganon nga gipugngan, mahimo kang mangayo sa korte sa sub-district ( kantonrechter ) og kapuli nga awtorisasyon (art. 5:121 BW, nga gigamit sa mga desisyon sa miting pinaagi sa art. 5:129 BW). Mangutana ang korte kon ang asosasyon adunay makatarunganon nga basehan sa pagdumili; kini lagmit modapig sa asosasyon kon ang tag-iya wala kaayo mohatag niini og husga, busa ang usa ka file nga adunay mga drowing ug usa ka structural opinion makapauswag sa imong posisyon.

Pag-abang, mubo nga pagpuyo ug pag-abang alang sa bakasyon

Kasagaran gitugotan ang pagpaabang sa usa ka panimalay nga adunay ordinaryong residential tenancy. Kasagaran, ang mga regulasyon magkinahanglan kanimo nga ipahibalo ang asosasyon sa nagpuyo ug papirmaha ang nagpuyo sa usa ka deklarasyon nga modawat sa deed, mga regulasyon ug mga lagda sa balay, aron kini direktang makagapos sa nagpuyo.

Lahi ang short-term letting ug holiday letting. Kasagaran, ang mga balaod ug regulasyon naglimite sa paggamit sa flat isip residential ug nagdili sa paggamit niini isip guesthouse, boarding house o room letting. Ang balik-balik nga bayad nga short stays kasagarang giisip nga commercial exploitation imbes nga pagpuyo didto, busa wala kini gilakip sa residential-use clause bisan kung wala nahisgutan ang mga holiday. Ang mga lagda sa munisipyo magamit usab, ug kini nagkahugot. Sa Amsterdam Ang usa ka holiday let nagkinahanglan og permit ug numero sa rehistro, ang matag let kinahanglan ireport sa munisipyo, ug ang kisame kay traynta ka gabii kada tuig; sugod Abril 1, 2026, kini moubos ngadto sa kinse ka gabii sa onse ka gitudlo nga mga kasilinganan sa distrito sa Centrum ug sa Pijp, ubos sa usa ka lagda sa polisiya nga nagreserba og dugang nga lakang ngadto sa temporaryo nga pagdili kon ang kinse ka gabii mapamatud-an nga dili igo. Sa Eindhoven, ang pag-abang og kwarto ug ang pagbahin sa usa ka pinuy-anan nanginahanglan og permiso sa pagplano ubos sa omgevingsplan; ang mga lagda sa palisiya nga gipatuman sukad Enero 1, 2026 nagdumili sa permiso sulod sa traynta metros sa usa ka kasamtangang legal nga kwarto nga giabangan sa gawas sa sentro, nagtakda og minimum nga gilapdon sa salog kada yunit ug kada kwarto, ug nagsira sa unom ka ginganlan nga mga kasilinganan sa mga bag-ong aplikasyon. Ang duha ka rehimen kanunay nga nagbag-o, busa susiha ang kasamtangang lagda sa pag-verorden o palisiya alang sa adres imbes nga magsalig sa usa ka numero. Ang usa ka permiso sa munisipyo dili mobaliwala sa kasulatan.

Mga solar panel, heat pump, insulation ug mga charging point

Halos tanang sukod sa pagpadayon makahikap sa usa ka komon nga bahin. Ang mga panel gibutang sa usa ka komon nga atop, usa ka heat pump sa usa ka komon nga façade o sa usa ka plant room, usa ka insulation sa usa ka komon nga bungbong, ug usa ka charging point nagsalig sa gipaambit nga kapasidad sa kuryente sa bilding. Busa, ang desisyon iya sa kinatibuk-ang miting, ug ang mayoriya nga gikinahanglan mao ang bisan unsa nga gireseta sa deed ug sa magamit nga mga regulasyon sa modelo alang niana nga klase sa gasto. Ang mga daan nga regulasyon kanunay nga nanginahanglan usa ka kwalipikado nga mayoriya, usahay adunay quorum, alang sa paggasto nga labaw sa usa ka threshold o alang sa mga trabaho nga giisip nga pagbag-o imbes nga pagmentinar. Hangtud nga mausab ang balaod, ang ruta mao ang pagkuha sa butang sa husto nga agenda nga adunay usa ka gigasto nga proposal ug usa ka plano sa financing, ug aron susihon kung unsang pagpangutang ubos sa art. 5:126 BW ug magamit nga mga subsidyo ang mahimo.

Duha ka kalamboan ang importante. Usa ka balaodnon aron mapadali ang pagpadayon ug pagmentinar sa mga asosasyon sa mga tag-iya ang nakaabot sa konsultasyon sa publiko niadtong Hulyo 1, 2026, nga molungtad hangtod sa Septiyembre 20, 2026; sumala sa gikonsulta, kini magtugot sa maong mga desisyon nga himuon pinaagi sa yanong mayoriya sa mga boto, mopalugway sa plano sa pagmentinar gikan sa napulo ngadto sa traynta ka tuig, ug motugot sa mga katungod sa paggamit sa mga instalasyon sama sa mga solar panel nga dili usbon ang kasulatan. Sa laing bahin, usa ka laraw ang giandam diin ang tag-iya nga gusto og charging point mopahibalo sa asosasyon imbes nga mangayo og permiso. Ang balaodnon anaa pa sa yugto sa konsultasyon ug pagpangandam sa parlamento, busa wala pa kini mahimong balaod.

Paghagit sa usa ka desisyon, ug paghangyo sa korte nga moapil

Ang balaod sa Netherlands nagpalahi sa duha ka depekto. Ang desisyon nga supak sa balaod o sa buhat sa pagbahin usa ka kawalay bili: wala kini maglungtad ug walay limitasyon sa panahon nga magamit. Ang desisyon nga gihimo nga supak sa usa ka lagda sa pamaagi, o dili madawat sa mga sukdanan sa pagkamakatarunganon ug kaangayan, mahimong mawalay bili: kini magpabilin hangtod nga kini ibasura sa korte.

Aron mapawalang-bisa ang usa ka desisyon, kinahanglan kang mo-aplay sa sub-district court sulod sa usa ka bulan gikan sa adlaw nga imong nahibal-an ang desisyon o nahibal-an unta nimo kini (art. 5:130 BW, basaha uban sa kinatibuk-ang lagda sa mga desisyon sa usa ka legal nga tawo sa art. 2:15 BW). Mubo ra kana nga bulan ug kini makamatay: ang mga tag-iya nga maghulat sa minutes, o kinsa ang unang makigsabot sa board, kanunay nga mawad-an sa katungod sa pagreklamo. Ang pagpawalang-bisa moatake sa usa ka desisyon nga nahimo; ang kapuli nga awtorisasyon modugang sa usa nga gibalibaran.

Ang natulog nga VvE ug unsaon kini pagpukaw

Daghang mga asosasyon, labi na sa gagmay nga mga bloke sa wala pa ang gubat nga nabahin sa duha o tulo ka mga flat, anaa sa papel apan walay gibuhat: walay board, walay mga miting, walay mga account, walay reserve fund, usahay walay collective buildings insurance. Kana usa ka slapende VvE . Dili kini legal, ug kini nagkadaghan nga nagbabag sa mga halin ug remortgage. Ang pagpaaktibo pag-usab, sa han-ay nga:

• Kuhaa ang deed of division and drawing gikan sa Land Registry ug hibal-i kung unsang mga modelo sa regulasyon ang magamit.
• Pagpatawag og kinatibuk-ang miting sumala sa gilatid sa mga regulasyon ug i-minute kini sa hustong paagi; kon ang board dili molihok, ang mga tag-iya kasagaran makahimo sa pagpatawag niini sa ilang kaugalingon.
• Pagtudlo og board, ug administrador kon gikinahanglan, pagparehistro sa Chamber of Commerce, ug pag-abli og bank account sa ngalan sa asosasyon ug usa ka lahi nga reserve account.
• Pag-arrange o pag-verify sa insurance sa mga bilding, susiha ang kantidad sa insyurans batok sa kantidad sa rekonstruksyon, paghimo og plano sa pagmentinar ug pagtakda sa mga kontribusyon base niini.
• Kon ang usa ka kauban nga tag-iya modumili sa pagkooperar, kini nga mga obligasyon mahimong ipatuman pinaagi sa korte.

Unsay angay susihon sa usa ka pumapalit sa dili pa mopirma

• Ang deed of division ug drawing, ug unsang mga regulasyon sa modelo ang magamit — basaha ang pribado/komon nga utlanan sa dili pa ka motanyag.
• Mga restriksyon sa paggamit: para lamang sa residensyal nga gamit, pagdili sa pag-abang og kwarto o mubo nga pagpuyo, mga lagda sa mga binuhi, salog ug mga pag-usab sa disenyo.
• Ang mga lagda sa balay, ug ang minuto sa katapusang tulo ka miting — ang pinakapaspas nga pagsulay kung molihok ba ang asosasyon.
• Mga kuwenta, badyet ug balanse sa pondo sa reserba, ug kung ang reserba nahimutang ba sa laing kuwenta.
• Ang MJOP: ang petsa niini, ang panahon nga nasakup, ug kung ang mga kontribusyon nahiuyon niini — ang ubos nga kontribusyon nga adunay nipis nga reserba usa ka deferred bill.
• Bisan unsang desisyon sa dagkong mga trabaho o usa ka espesyal nga levy — kini maggapos kanimo human sa pagkompleto — ug bisan unsang pagpangutang.
• Usa ka pahayag sa board sa mga atraso, ug kumpirmasyon nga ang notaryo mobayad niini sa pagkahuman (art. 5:122 BW).
• Ang kantidad sa insurance ug rekonstruksyon sa mga bilding, rehistrasyon sa Chamber of Commerce, ug, para sa usa ka sub-divided nga bilding, ang sub-division deed usab.

Kon ang mga dokumento dili mahatud sa hustong oras, paghimo og usa ka resolusyon nga kondisyon sa kasabutan sa pagpalit aron imong mabawi kon ang file mas grabe pa kay sa gipresentar.