Ang limitasyon sa panahon sa mga tinago nga depekto sa balaod sa propiedad sa Netherlands gilangkoban sa duha ka managlahing deadline, ug ang pumapalit nga dili makatuman sa bisan hain niini mawad-an sa katungod sa pag-angkon bisan unsa pa ka grabe ang depekto. Ubos sa Artikulo 7:23(1) sa Dutch Civil Code (BW), ang pumapalit kinahanglan nga mopahibalo sa nagbaligya sulod sa makatarunganon nga panahon (bekwame tijd) human madiskobrehi nga ang propiedad wala mosunod sa kontrata. Ubos sa Artikulo 7:23(2) BW, ang bisan unsang pag-angkon nga gibase sa maong dili pagsunod matapos duha ka tuig human sa maong pahibalo, gawas kon ang panahon sa limitasyon balido nga nabalda. Ang duha ka orasan gipalihok pinaagi sa pagdiskobre, dili pinaagi sa pagbalhin sa propiedad.

Kini nga giya nagpatin-aw kon unsa ang kwalipikado isip usa ka tinago nga depekto (verborgen gebrek), kon giunsa pagdagan ang duha ka panahon, kon giunsa ang katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestiga nakig-uban sa katungdanan sa nagbaligya sa pagbutyag, ug kon unsa ang nausab alang sa mga gipalit nga bag-ong gitukod sukad nga gipatuman ang Quality Assurance Act. Gisulat kini alang sa mga pumapalit ug nagbaligya sa mga residensyal ug komersyal nga propiedad sa Netherlands, ug alang sa bisan kinsa nga nagtambag kanila.

Unsa ang giisip nga usa ka tinago nga depekto ubos sa balaod sa Olandes

Ang balaod sa real estate sa Netherlands wala mogamit sa termino nga tinago nga depekto isip usa ka konsepto sa balaod. Ang nagpahiping lagda mao ang pagsunod: ubos sa Artikulo 7:17 BW ang propiedad nga gitugyan kinahanglan nga adunay mga kinaiya nga angay nga mapaabut sa pumapalit base sa kontrata. Sa modelo nga deed sa pagpalit nga gigamit alang sa kadaghanan sa mga pagbaligya sa balay sa Netherlands, ang nagbaligya dugang nga naggarantiya nga ang propiedad adunay mga kinaiya nga gikinahanglan alang sa normal nga paggamit isip usa ka puy-anan, ug kini nga garantiya sa normal nga paggamit mao ang hinungdan sa halos tanan nga mga panaglalis.

Ang depekto natago sa dapit diin kini naglungtad sa wala pa ang pagbalhin, dili makita sa makatarunganon nga inspeksyon, ug igo na ka seryoso nga makababag sa normal nga paggamit. Ang grabe nga pagkahugno sa pundasyon nga natago sa luyo sa bag-ong plasterwork mao ang klasiko nga pananglitan. Ang pagkadunot sa istruktura, dili luwas nga instalasyon sa kuryente, grabe nga kontaminasyon sa yuta, usa ka extension nga gitukod nga wala’y gikinahanglan nga permit, o usa ka infestation nga naghimo sa usa ka bahin sa balay nga dili magamit tanan mahimong kwalipikado. Ang nag-agulo nga salog, usa ka nagtulo nga gripo o karaan nga dekorasyon dili mahimo, tungod kay wala niini ang makapugong sa propiedad nga puy-an.

Upat ka kondisyon ang kinahanglan nga matuman sa dili pa molampos ang usa ka pag-angkon. Ang depekto kinahanglan nga anaa sa panahon sa pagbalhin sa titulo. Kinahanglan nga wala kini makit-i sa pumapalit sa hustong imbestigasyon sa wala pa ang pagpalit. Kinahanglan nga kini tinuod nga nakababag sa normal nga paggamit, o lahi sa gisaad sa kontrata. Ug ang pumapalit kinahanglan nga wala modawat sa risgo niini, pinaagi man sa usa ka "as-is" o "age clause" o pinaagi sa pagpalit nga nahibalo sa problema.

Ang sukdanan sa normal nga paggamit mas taas kay sa gilauman sa mga pumapalit. Ang depekto nga mahal ayohon dili awtomatikong depekto nga makapugong sa normal nga paggamit, ug ang mga korte sa Netherlands kanunay nga nagsalikway sa mga pag-angkon alang sa dagkong mga bayranan sa pag-ayo tungod lamang niana nga hinungdan. Ang kagrabe sa sangputanan, dili ang gidak-on sa invoice, mao ang gisukod sa pagsulay.

Ang duha ka deadline nga modesisyon sa usa ka tinago nga pag-angkon sa mga depekto

Ang higayon sa pagdiskobre magsugod sa duha ka orasan. Ang hustong pagdumala sa maong han-ay mao ang labing komon nga rason nganong molampos o mapakyas ang lig-on nga mga pag-angkon.

Ang katungdanan sa pagreklamo (klachtplicht)

Ang Artikulo 7:23(1) BW nagkinahanglan sa pumapalit nga ipahibalo ang nagbaligya sulod sa makatarunganon nga panahon human madiskobrehi ang dili pagsunod, o human sa higayon nga angay unta kini madiskobrehan sa pumapalit. Walay gitakdang panahon sa balaod alang sa pagpalit og balay. Ang duha ka bulan nga luwas nga pantalan nga makita usab sa Artikulo 7:23(1) BW magamit sa pagpalit sa konsumidor (consumentenkoop), ug ubos sa Artikulo 7:5(1) BW ang pagpalit sa konsumidor may kalabotan sa mga butang nga mabalhin, busa dili kini direktang magamit sa pagbaligya sa usa ka kasamtangang propiedad.

Busa, ang gidaghanon sa makatarunganon nga oras nagdepende sa mga sirkumstansya: ang kinaiya ug kabug-at sa depekto, ang imbestigasyon nga gikinahanglan sa pumapalit aron mapamatud-an kung unsa ang sayup, ang kahanas sa mga partido, ug labaw sa tanan kung ang pagkalangan nakadaot ba sa nagbaligya, pananglitan pinaagi sa paghimo sa hinungdan sa kadaot nga mas lisud mapamatud-an o pinaagi sa paghikaw sa nagbaligya sa higayon nga limitahan kini. Sa praktis, ang usa ka pumapalit nga nagpahibalo sulod sa mga duha ka bulan sa usa ka klaro nga nadiskobrehan talagsa ra nga sawayon, ang usa ka pumapalit nga molungtad og unom ka bulan nga walay pagpasabut kasagaran sawayon, ug ang usa ka pumapalit nga naghulat sa usa ka eksperto nga report kinahanglan nga moingon niini sa sinulat dayon imbes nga maghulat sa report mismo.

Ang pahibalo kinahanglan nga sinulat ug kinahanglan nga espesipiko. Ang usa ka mensahe nga nag-ingon nga ang pumapalit wala matagbaw dili igo: ang sulat kinahanglan nga maghulagway sa depekto, isulti kung kanus-a ug giunsa kini nadiskobrehan, ipahibalo ang dili pagsunod sa nagbaligya ug papanubagon ang nagbaligya. Ipadala kini pinaagi sa rehistradong koreo o pinaagi sa laing paagi nga magpakita og pruweba sa resibo, tungod kay ang responsibilidad sa pagpakita nga ang nagbaligya gipahibalo sa hustong oras anaa sa pumapalit.

Ang panahon sa limitasyon (verjaringstermijn)

Ang Artikulo 7:23(2) BW naglatid nga ang mga pag-angkon ug mga depensa nga gibase sa dili pagsunod matapos duha ka tuig human sa gihatag nga pahibalo ubos sa unang parapo. Ang panahon magsugod gikan sa pahibalo, dili gikan sa pagkadiskobre ug dili gikan sa pagbalhin, nga nagpasabot nga ang usa ka dali nga reklamo magsugod usab sa pag-ihap sa litigasyon.

Duha ka tuig mubo ra, ug kini matapos samtang ang mga negosasyon nagpadayon pa sa kanunay kaysa bisan unsa pa. Bisan pa, dili kini kinahanglan nga igugol sa korte. Ubos sa Artikulo 3:317(1) BW ang panahon sa limitasyon gibalda sa usa ka sinulat nga komunikasyon diin ang pumapalit klaro nga nagreserba sa katungod sa pagtuman, ug ang bag-ong duha ka tuig nga panahon magsugod sa sunod nga adlaw. Busa, ang usa ka pumapalit nga nakignegosasyon sa nagbaligya o naghulat sa usa ka insurer kinahanglan magpadala usa ka mubo nga sulat sa paghunong (stuitingsbrief) sa wala pa ang matag petsa sa pag-expire ug magtipig og pruweba niini. Ang pagsalig sa pag-ila sa nagbaligya sa problema, o sa kamatuoran nga ang mga panagsulti nagpadayon, dili igo.

Ang duha ka panahon sa usa ka pagtan-aw

Ang among giya sa pagreseta sa mga pag-angkon ubos sa balaod sa Netherlands naglatid kon unsaon paglihok ang limitasyon ug pagkabalda sa mas kinatibuk-ang paagi.

Ang katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestiga ug ang katungdanan sa nagbaligya sa pagbutyag

Ang tulubagon sa usa ka depekto nga nadiskobrehan human sa pagbalhin gitino pinaagi sa pagtimbang-timbang sa duha ka katungdanan batok sa usag usa: ang katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestiga (onderzoeksplicht) ug ang katungdanan sa nagbaligya sa pagbutyag (mededelingsplicht). Walay usa niini ang hingpit, ug ang resulta usa ka butang sa ang-ang imbes nga usa ka lagda nga mahimong ipadapat nga mekanikal.

Ang pumapalit gilauman nga mohimo sa imbestigasyon nga himuon sa usa ka makatarunganon nga pumapalit. Alang sa residential property, kini kasagaran nagpasabot sa pagsugo og teknikal nga survey (bouwtechnische keuring) sa dili pa matapos ang cooling-off period o sa dili pa matapos ang bisan unsang resolutive condition. Ang survey adunay duha ka butang. Kini makaila sa makita nga mga depekto, nga unya dili na matago. Ug kini magpakita og mga timailhan sa mas lawom nga problema, nga nagpalapad sa katungdanan sa pag-imbestigar nianang piho nga punto: sa higayon nga ang usa ka report morekomendar og dugang nga imbestigasyon sa atop o sa mga pundasyon, ang usa ka pumapalit nga walay gibuhat maglisod sa pag-ingon pagkahuman nga ang miresulta nga depekto dili na madiskobrehan.

Batok niana, ang katungdanan sa magbabaligya mao ang pagbutyag sa tinuod nga nahibal-an sa magbabaligya. Kon magkabangga ang duha ka katungdanan, ang katungdanan sa pagbutyag kasagaran ang mopatigbabaw: ang magbabaligya nga nahibalo nga ang silong nagbaha matag tingtugnaw dili makadepensa sa usa ka pag-angkon pinaagi sa pag-ingon nga ang pumapalit unta nakamatikod sa mga marka sa tubig. Kana nga prayoridad anaa aron mapugngan ang magbabaligya nga makaganansya gikan sa kahilom, ug kini magamit uban ang partikular nga kusog kon ang magbabaligya mitubag sa usa ka pangutana sa standard nga listahan sa impormasyon (vragenlijst) nga dili tukma.

Ang praktikal nga kalisud mao ang pruweba. Kinahanglan ipakita sa pumapalit kung unsa ang nahibal-an sa nagbaligya, ug ang kahibalo talagsa ra nga idokumento. Ang mga sulat, naunang mga kinutlo alang sa mga pag-ayo, mga pahayag gikan sa mga silingan o nangaging mga nag-abang, mga pag-angkon sa insurance ug ang kaugalingon nga mga tubag sa nagbaligya sa lista sa impormasyon mao ang materyal nga nagdesisyon niini nga mga kaso. Mao usab kini ang hinungdan ngano nga ang independente nga taho sa eksperto hinungdanon kaayo: ang usa ka eksperto nga makapetsa sa gigikanan sa kadaot sa usa ka panahon sa wala pa ang pagbaligya naghimo sa konklusyon bahin sa kahibalo sa nagbaligya nga labi ka dali nga makuha.

Giunsa giusab sa mga clause sa kontrata ang risgo

Ang kasabutan sa pagpalit mahimong makausab sa balanse sa bisan asa nga direksyon, ug ang mga clause nga nagbuhat niini kay standard imbes nga exotic.

Ang usa ka espesipikong garantiya mogana pabor sa pumapalit. Kon ang nagbaligya mogarantiya pinaagi sa sinulat nga ang atop giilisan sa usa ka tuig ug walay mga leak, ang katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestigar sa maong elemento halos mawala na, ug ang leak nga makita pagkahuman usa ka prangka nga paglapas sa garantiya imbes nga usa ka gikuwestiyon nga pangutana sa normal nga paggamit.

Ang age clause (ouderdomsclausule) molihok sa laing paagi. Kasagaran sa pagbaligya sa mga daan nga propiedad ug mga rekord nga ang pumapalit modawat nga ang edad sa bilding nagpasabot nga ang kalidad sa konstruksyon, mga instalasyon ug mga materyales mahimong dili makaabot sa kasamtangang mga sumbanan. Gipataas niini ang katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestiga pag-ayo ug naghimo sa mga pag-angkon alang sa pagkadaot nga may kalabutan sa edad, sama sa karaan nga mga kable o nadaot nga tubo, nga lisud kaayo. Bisan pa, wala kini maglakip sa mga depekto nga labaw pa sa ordinaryong pagkatigulang, ug wala gyud kini maglakip sa nahibal-an ug gitago sa nagbaligya.

Ang usa ka as-is clause (ang verkocht in de staat waarin het zich bevindt) nagbalhin sa risgo sa samang paagi apan dili usa ka taming batok sa tanan. Dili kini masaligan sa usa ka nagbaligya nga tinuyo nga nagtago sa usa ka nahibal-an ug seryoso nga depekto, tungod kay ang katungdanan sa pagbutyag naglabaw niini, ug ang usa ka clause nga nagtumong sa pag-exclude sa liability alang sa tinuyo nga pagtago sa nagbaligya dili matuman. Kung ang pumapalit usa ka konsumidor ug ang nagbaligya usa ka propesyonal nga partido, ang ingon nga mga eksepsiyon bukas usab nga kuwestiyonon isip dili makatarunganon ug bug-at nga kinatibuk-ang mga termino.

Yano ra ang prinsipyo nga nagpaluyo niining tulo: ang gibutyag sa nagbaligya, dili kinahanglan nga imbestigahan pag-ayo sa pumapalit, ug ang matag clause nga naglimite sa tulubagon sa nagbaligya nagdugang sa gilauman nga susihon sa pumapalit. Kung ang usa ka depekto adunay kalabotan sa bag-o nga trabaho sa pagtukod imbes sa pagbaligya, ang among artikulo bahin sa tulubagon alang sa mga depekto sa konstruksyon naglatid kung kinsa ang mahimong manubag.

Bag-ong natukod nga propiedad: ang Quality Assurance Act ug Artikulo 7:758 BW

Ang pumapalit sa bag-ong gitukod nga balay wala sa posisyon nga gihulagway sa ibabaw, tungod kay ang counterparty usa ka kontraktor imbes nga usa ka pribadong nagbaligya ug ang magamit nga mga lagda mao kadtong sa pagkontrata alang sa trabaho. Ang Quality Assurance Act (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) nag-usab sa mga lagda nga epektibo sugod sa Enero 1, 2024, ug gibuhat kini pabor sa pumapalit.

Sa wala pa kana nga petsa, ang usa ka kontraktor sa prinsipyo gibuhian gikan sa tulubagon sa mga depekto nga angay unta nga nadiskobrehan sa kliyente niadtong higayona, ug ang kliyente ang nagdala sa responsibilidad sa pagpakita nga ang depekto nga nadiskobrehan sa ulahi gitago ug ikapasangil sa kontraktor. Ang Wkb midugang og bag-ong parapo sa Artikulo 7:758 BW diin ang kontraktor magpabilin nga manubag sa mga depekto nga wala madiskobrehi sa paghatud, gawas kon ang maong mga depekto dili ikapasangil niini. Busa, ang responsibilidad sa pagpamatuod anaa sa kontraktor, nga usa ka dakong pagbalit-ad.

Duha ka kwalipikasyon ang importante. Ang bag-ong lagda magamit sa mga kontrata sa konstruksyon nga gisudlan sa o pagkahuman sa Enero 1, 2024, busa alang sa mga daang kontrata ang miaging rehimen magpadayon sa pagdumala. Ug ang lagda mahimong ibalhin pinaagi sa kasabutan tali sa mga propesyonal nga partido, apan dili sa kadaot sa usa ka kliyente nga usa ka natural nga tawo nga wala naglihok sa dagan sa usa ka negosyo o propesyon. Ang usa ka konsumidor nga mopalit og bag-ong gitukod nga balay dili balido nga hangyoon nga mokontrata gikan niini.

Ang mga sumbanan nga kondisyon sa konstruksyon gipahiangay na. Ang Uniform Administrative Conditions for the Execution of Works (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) gi-amyenda sa bersyon nga gipatik sa Staatscourant niadtong Marso 3, 2025: ang mga probisyon sa parapo 12 nga supak sa bag-ong balaodnon gitangtang, aron ang Artikulo 7:758 BW magamit na karon isip default gawas kung ang mga partido klaro nga mouyon sa laing paagi sulod sa mga limitasyon nga gihulagway sa ibabaw. Kinahanglan nga basahon kini sa mga kontraktor isip usa ka obligasyon sa dokumentasyon: ang bugtong kasaligan nga depensa sa usa ka post-delivery claim mao ang kompleto nga rekord sa mga desisyon sa disenyo, ang mga materyales nga gigamit ug ang mga inspeksyon nga gihimo.

Mga expiry clause sa standard building terms: usa ka gikuwestiyon nga pangutana

Gawas sa gitakdang panahon sa limitasyon sa balaod, ang mga kondisyon sa estandard nga pagtukod dugay nang adunay mga panahon sa pag-expire sa kontrata (vervaltermijnen) nga, pananglitan, lima ka tuig gikan sa paghatud, pagkahuman niini ang mga katungod sa kliyente mawala bisan kanus-a makita ang depekto. Kini nga mga clause gikuwestiyon imbes nga masulbad, ug bisan kinsa nga gipahibalo nga ang punto nahukman na karon gipahibalo nga masaligon kaayo.

Niadtong Disyembre 17, 2024, ang Amsterdam Ang Korte sa Apelasyon (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) mihukom nga ang expiry period sa AVA 2013 general conditions dili makatarunganon nga mabug-at alang sa usa ka kliyente sa konsyumer. Ang pangatarungan sa korte mao nga ang clause mas mubo kaysa sa statutory limitation period, dili mahimong mabalda sa paagi nga mahimo sa usa ka limitation period, ug magsugod sa pagdagan sa dili pa madiskobrehan ang depekto, samtang wala’y gitanyag nga balos sa konsyumer. Tungod niini, ang clause mahimong kanselahon ug isalikway.

Ang Raad van Arbitrage sa Bouwgeschillen, nga mao ang modesisyon sa kadaghanan sa mga panaglalis sa konstruksyon sa Netherlands ubos sa mga clause sa arbitrasyon sa parehas nga mga kondisyon, sukad niadto mikuha sa sukwahi nga panan-aw, nga nag-ingon nga ang ingon nga mga panahon sa pag-expire magpabilin nga makatarunganon nga taas ug dili patas. Ang mga proseso sa cassation batok sa hukom sa Court of Appeal nagpaabot pa sa Hoge Raad, ug hangtod nga mahatag ang maong hukom ang posisyon nagdepende sa bahin kung unsang forum ang matapos ang panaglalis.

Ang praktikal nga sangputanan para sa usa ka kliyente nga konsumidor dili ang pagsalig sa argumento apan ang paglihok nga daw balido ang expiry period: pagreklamo pinaagi sa sinulat sa diha nga makita ang depekto, ug pag-isyu og mga proseso o paghunong sa panahon sa hustong panahon. Ang argumento nga ang clause dili patas usa ka fallback, dili usa ka plano.

Unsay buhaton kon makadiskubre kag tinago nga depekto

Ang han-ay sa mga lakang importante sama sa mga lakang mismo, tungod kay ang unang duha manalipod sa ebidensya ug ang ikatulo manalipod sa deadline.

Irekord una ang depekto una ang bisan unsa pa. Kuhaan og litrato ug i-film kini gikan sa layo, timan-i ang eksaktong petsa ug oras sa pagkadiskobre, ug ihulagway sa tinuod nga paagi kon unsa ang makita, madungog o maamoy nga dili magbanabana sa hinungdan. Tipigi ang report sa survey, ang dokumento sa pagpalit, ang lista sa impormasyon nga gikompleto sa nagbaligya ug ang mga detalye sa ahente sa real estate, kay kining upat basahon batok sa usag usa sa ulahi.

Ayaw pagsugod sa pag-ayo. Ang pag-ayo makaguba sa ebidensya kung unsa ang hinungdan sa kadaot ug kung unsa na kini kadugay nga nahitabo, ug ang nagbaligya nga giatubang sa usa ka reklamo moingon niini. Kung dili malikayan ang usa ka emerhensya nga lakang, sama sa pagbulag sa usa ka suplay sa tubig o paghimo sa usa ka istruktura nga luwas, pagkuha una og mga litrato ug irekord kung unsa ang nahimo ug ngano. Itago ang bisan unsang materyal nga gikuha.

Pagtudlo og usa ka independente nga eksperto. Ang usa ka report nga nag-ila sa depekto, nagtino sa posibleng hinungdan niini ug ang panahon diin kini mitumaw, ug nagkwenta sa gasto sa pag-ayo makahimo sa usa ka reklamo nga usa ka pag-angkon. Ang pagpetsa sa depekto mao ang importante nga elemento, tungod kay kini nagpakita nga ang problema naglungtad na sa wala pa ang pagbalhin ug nagsuporta sa konklusyon nga nahibal-an na sa nagbaligya.

Pahibaloa ang nagbaligya pinaagi sa sinulat nga dili na maghulat nga mahuman ang report. Dinhi mawala ang mga reklamo. Pagpadala og sulat, pinaagi sa rehistradong koreo o uban pang masubay nga pamaagi, nga naghulagway sa depekto, nag-ingon kung kanus-a kini nadiskobrehan, nagsangpit sa dili pagsunod, nag-akusar sa nagbaligya nga manubag ug naghatag og makatarunganon nga panahon sa pagtubag. Kung nagpadayon pa ang imbestigasyon sa eksperto, isulti kana sa sulat ug kumpirmahi nga ang pahibalo gihatag na karon aron mapreserbar ang posisyon. Kung ang nagbaligya kinahanglan hatagan og higayon nga ayohon ang depekto, gikinahanglan usab ang usa ka pormal nga pahibalo sa wala pagtuman (ingebrekestelling) nga adunay makatarunganon nga deadline sa dili pa maangkon ang mga danyos.

Dayon pangayo og tambag legal, ug i-diary ang petsa sa limitasyon. Ang usa ka abogado sa real estate makasusi sa kalig-on sa reklamo batok sa kontrata, sa report sa survey ug sa mga nahibal-an sa eksperto, makatambag kung ang reklamo alang ba sa gasto sa pag-ayo, pagkunhod sa presyo, mga kadaot o pagbawi, ug ipadayon ang duha ka tuig nga panahon samtang nagpadayon ang negosasyon. Kung ang depekto may kalabotan sa bag-o nga trabaho sa pagtukod imbes sa pagbaligya mismo, ang posisyon mahimong dumalahon sa mga lagda sa pagkontrata alang sa trabaho, ug ang among artikulo bahin sa imong mga katungod kung ang usa ka kontraktor makahatag og dili maayo nga trabaho nagpatin-aw kung unsa ang gikinahanglan sa maong mga lagda.

Kanunayng Gipangutana nga mga Pangutana Bahin sa mga Natago nga mga Depekto

Unsa man kon nahisgotan ang depekto sa survey report?

Nan dili kini matago. Ang depekto nga natala sa bouwtechnische keuring usa ka nahibal-an nga impormasyon, ug ang balaod nag-assume nga ang pumapalit nagkonsiderar niini sa pag-uyon sa presyo. Parehas kini sa usa ka report nga nag-ila sa usa ka risgo o nagrekomendar og dugang nga imbestigasyon: kana nga rekomendasyon nagbalhin sa katungdanan sa pag-imbestiga ngadto sa pumapalit, ug ang pagbaliwala niini kasagaran makapildi sa pag-angkon bisan kung ang kadaot sa katapusan mas grabe pa kay sa gisugyot sa report.

Ang as-is clause ba nanalipod sa nagbaligya gikan sa tanan?

Dili. Gibalhin niini ang risgo ngadto sa pumapalit alang sa mga depekto nga wala nahibal-an sa bisan kinsa nga partido, apan wala kini manalipod sa usa ka nagbaligya nga nagtago sa usa ka nahibal-an ug seryoso nga depekto. Ang katungdanan sa pagbutyag molabaw sa clause, ug ang korte dili motugot nga gamiton ang usa ka standard nga exclusion aron mapanalipdan ang tinuyo nga dili pagbutyag. Kung ang pumapalit usa ka konsumidor ug ang nagbaligya molihok nga propesyonal, ang clause mahimo usab nga hagiton isip usa ka dili makatarunganon nga bug-at nga kinatibuk-ang termino.

Unsa ang kalainan tali sa usa ka depekto ug dili pagsunod?

Ang dili pagsunod mao ang mas lapad nga konsepto: ang propiedad wala’y mga kinaiya nga angay unta nga mapaabut sa pumapalit ubos sa Artikulo 7:17 BW. Naglangkob kini sa pisikal nga mga depekto, apan lakip usab ang mga butang sama sa nawala nga permit, usa ka wala gibutyag nga palas-anon o usa ka lugar sa salog nga mas gamay kaysa girepresentahan. Ang tinago nga depekto usa ka klase sa dili pagsunod, nga mao ang usa ka pisikal nga depekto nga naa sa pagbalhin ug dili makatarunganon nga nadiskobrehan. Ang mga deadline sa Artikulo 7:23 BW magamit sa dili pagsunod sa kinatibuk-an, dili lamang sa pisikal nga mga depekto.

Maka-claim pa ba ko kon akong madiskubrehan ang depekto paglabay sa mga katuigan human sa pagpalit?

Posible. Ang klachtplicht naggikan sa pagkadiskobre, dili sa pagbalhin, busa ang depekto nga dili gyud madiskobrehan og sayo mahimo gihapon nga masulbad paglabay sa mga katuigan. Ang praktikal nga mga babag modako sa paglabay sa panahon: ang pumapalit kinahanglan magpakita nga ang depekto naglungtad sa pagbalhin, nga dili kini makatarunganon nga makit-an og sayo, ug nga ang nagbaligya wala maapektuhan sa pagkalangan, ug kining tulo mahimong mas lisud pamatud-an sa paglabay sa mga tuig.

Unsa man gyud ang akong maangkon gikan sa nagbaligya?

Kon mapamatud-an ang dili pagsunod, ang kasagarang solusyon mao ang danyos nga katumbas sa gasto sa pagpahiuli sa propiedad ngadto sa kondisyon nga angay unta niini, o pagkunhod sa presyo sa pagpalit. Posible ang pagkansela sa pagbaligya sa prinsipyo apan gitagana lamang alang sa mga depekto nga igo na ka seryoso aron ipasabut ang pag-undang sa transaksyon, nga talagsa ra mahitabo. Ang nagbaligya mahimo usab nga adunay katungod nga hatagan og higayon sa pag-ayo, nga usa pa ka hinungdan sa pagpahibalo pinaagi sa sinulat sa dili pa isugo ang trabaho.

Tambag sa mga tinago nga depekto ug ang magamit nga mga limitasyon sa oras

Law & More nagtambag sa mga pumapalit ug nagbaligya sa mga kabtangan sa Netherlands bahin sa mga pag-angkon sa tinago nga mga depekto: pagtimbang-timbang kung ang usa ka depekto nakab-ot ba ang normal nga sukdanan sa paggamit, paghimo sa mga sulat sa pagpahibalo ug paghunong nga magpadayon sa usa ka pag-angkon, pagtudlo ug paghagit sa mga taho sa eksperto, ug pagpahigayon sa mga negosasyon ug mga proseso batok sa usa ka nagbaligya, usa ka kontraktor o usa ka insurer. Nagtambag usab kami sa mga nagbaligya nga nag-atubang sa usa ka pag-angkon ug kinahanglan mahibal-an kung ang pumapalit mireklamo sa oras.

Tungod kay ang duha ka deadline nagsugod sa pagdiskubre, ang bili sa tambag dali nga mokunhod kung ang usa ka depekto makita na. Kung nakakita ka og depekto, o nakadawat og sulat nga nag-alegar niini, mahimo kang mokontak kanamo aron hisgutan ang imong baruganan.