Buhis sa pagbalhin ug gasto sa pumapalit kung mopalit og propiedad sa Netherlands

Halos tanang balay sa Netherlands gi-anunsyo nga kosten koper : ang presyo mao ang presyo sa balay, ug ang gasto sa pagbalhin niini imoha. Ang pinakadako niini nga mga gasto mao ang transfer tax, nga gisingil og 2, 8 o 10.4 porsyento depende sa imong paliton ug unsay imong buhaton niini. Kini nga panid naglatid sa tulo ka mga rate ug diin kini gikan, ang starter's exemption, ang mga relief nga importante sa praktis ug ang uban pang mga gasto nga i-budget. Kini usa ka kinatibuk-ang legal nga impormasyon, dili tambag sa buhis o pinansyal sa imong kaugalingong pagpalit; alang sa pagtratar sa buhis sa usa ka piho nga transaksyon, konsultaha ang usa ka tax adviser.

Unsa ang gipasabut sa "kosten koper", ug kung giunsa kini lahi sa "vrij op naam"

Ang Kk ( kosten koper , "gastos para sa pumapalit") nagpasabot nga ang gi-anunsyo nga presyo wala maglakip sa gasto sa pagbalhin; ikaw ang mobayad sa naa sa ibabaw. Ang Von ( vrij op naam , "libre sa ngalan") nagpasabot nga ang presyo naglakip na sa gasto sa pagbutang sa propiedad sa imong ngalan. Ang kalainan kasagaran nagsubay sa segunda-mano batok sa bag-ong natukod: ang kasamtangang mga balay kasagarang gibaligya nga kosten koper , bag- ong mga balay gikan sa usa ka developer , tungod kay ang VAT imbes nga transfer tax ang magamit ug ang developer nagdugang niini sa presyo.

Ubos sa kosten koper, ang pumapalit kasagarang magdala:

• buhis sa pagbalhin (overdrachtsbelasting);
• ang bayad sa notaryo para sa deed of transfer (leveringsakte);
• ang Rehistro sa Yuta (Cadastre) bayad sa pagparehistro sa maong kasulatan;
• ug, sa usa ka mortgage, ang notaryo ug Kadaster nga bayranan para sa mortgage deed.

Wala kini maglakip sa komisyon sa ahente sa pagbaligya, nga gibayran sa nagbaligya, ni sa imong kaugalingong ahente sa pagpalit, survey, valuation o tambag sa mortgage. Ni ang vrij op naam nagpasabot nga walay gasto: sa usa ka bag-ong gitukod nga mortgage, ang deed ug ang rehistrasyon niini magpabilin nga imoha.

Buhis sa pagbalhin (overdrachtsbelasting): ang tulo ka mga rate

Ang buhis sa pagbalhin gisingil sa pag-angkon og dili mabalhin nga kabtangan sa Netherlands ug mga katungod niini, sama sa taas nga pag-abang ( erfpacht ) ug mga katungod sa pagtukod ( opstal ). Ang mga rate anaa sa artikulo 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Ang istruktura nausab niadtong Enero 1, 2026. Hangtod sa katapusan sa 2025 walay lahi nga rate para sa mga pinuy-anan nga dili puy-an sa pumapalit: kini nahulog ubos sa kinatibuk-ang rate nga 10.4%. Sukad nianang petsaha, ang artikulo 14 adunay lahi nga rate nga 8% para sa pag-angkon og pinuy-anan, diin 2% ang gipabilin para sa usa ka pumapalit nga mopuyo niini isip ilang pangunang pinuy-anan ug 10.4% ang nahabilin isip kinatibuk-ang rate para sa tanan. Ang mga rate anaa sa balaod ug giusab pinaagi sa tinuig nga Belastingplan, busa kini molungtad hangtod nga usbon kini sa Parlamento; ang Belastingdienst momantala sa rate nga magamit sa bisan unsang petsa.

Mga daang katingbanan nga nagkutlo gihapon og 10.4%

Ang tulo ka bayranan mabayran na: 2% para sa usa ka balay nga puy-an sa pumapalit isip ilang pangunang puy-anan, 8% para sa usa ka balay nga dili puy-an sa pumapalit, ug 10.4% isip kinatibuk-ang bayranan para sa dili-residensyal nga propiedad. Tungod kay ang 8% nga bayranan medyo bag-o pa, ang mga daan nga summary ug adviser page usahay mohatag gihapon og 10.4% para sa buy-to-let, ikaduhang balay o holiday home — ang bayranan nga gigamit hangtod sa katapusan sa 2025, apan dili sa usa ka acquisition pagkahuman niana.

Ang mga panid sa rate sa Belastingdienst ang nagdumala. Susiha ang posisyon sa petsa sa imong deed ug hangyoa ang imong notaryo nga kumpirmahon ang rate sa dili pa mopirma.

The starter's exemption (startersvrijstelling)

Ang pumapalit nga nakakab-ot sa tanang kondisyon dili mobayad og buhis sa pagbalhin. Ang eksepsiyon anaa sa artikulo 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, ang kinahanglanon sa deklarasyon sa artikulo 15a. Kinahanglan matuman ang tanan nga mosunod:

• Edad. Ang pumapalit kinahanglan nga 18 anyos pataas ug dili pa 35 anyos sa dihang mapirmahan ang titulo. Ang pagsulay magamit sa matag pumapalit: kung ang usa sa duha ka joint buyer kay 35 anyos pataas, ang bahin sa kwalipikado nga pumapalit lang ang dili maapil.
• Kausa ra. Kinahanglan nga wala pa magamit sa pumapalit ang exemption kaniadto. Ang pagpanag-iya og balay kaniadto dili magpasabot nga dili ka kwalipikado; ang paggamit niini nga exemption mao ang hinungdan.
• Pag-okupar sa tag-iya. Kinahanglan gamiton sa pumapalit ang balay isip ilang pangunang puy-anan gawas sa temporaryong paggamit. Ang pagpalit aron paabangan, pag-ayo ug pagbaligya pag-usab, o isip ikaduhang balay dili kwalipikado.
• Sukdanan sa bili. Ang bili sa balay uban sa mga gamit niini dili molapas sa woningwaardegrensKana nga sukdanan gi-indeks matag Enero 1 ug gipatik sa Belastingdienst, busa pangitaa kini alang sa tuig sa imong buhat. Kini usa ka pangpang, dili usa ka banda: usa ka euro ang labaw ug ang eksepsiyon hingpit nga mawala, nga adunay 2% nga kinahanglan bayran sa tibuok nga kantidad imbes sa sobra.

Ang threshold gi-indeks ug mausab matag Enero 1, busa sa usa ka pagpalit nga duol sa limit ang petsa sa pagkompleto mismo makausab sa resulta.

Ang sinulat nga deklarasyon, ug unsay mahitabo kon kini sayop

Dili awtomatikong magamit ang 2% nga rate o ang starter's exemption. Ang Artikulo 15a nagkinahanglan sa pumapalit nga moingon, klaro, lig-on ug walay pagduha-duha, sa usa ka sinulat nga deklarasyon, nga ilang gamiton ang balay isip ilang pangunang puy-anan gawas sa temporaryo — ug, alang sa starter's exemption, nga wala pa nila kini magamit kaniadto. Ang Belastingdienst nagpatik sa mga sumbanan nga porma, ug ang gipirmahan nga deklarasyon kinahanglan nga makaabot sa notaryo sa dili pa ang pagbalhin.

Ang deklarasyon nagtumong sa imong tuyo sa panahon sa pagpalit, dili sa saad nga walay mausab: kon tinuod nga tuyo nimo nga mopuyo didto ug ang mga kahimtang sa ulahi mopugos kanimo sa pagbalhin o pagpaabang, ang kahupayan dili mawala sa nangagi. Ang dili gitugot mao ang pagdeklarar sa usa ka tuyo nga wala nimo. Kon ang deklarasyon mapamatud-an nga dili sakto, ang Tax Administration mahimong mopasaka og dugang nga assessment ( naheffingsaanslag ) para sa kalainan dugang sa interes ug mopahamtang og multa kon ang magbubuhis ang sad-an. Ang mga silot para sa dili sakto o dili kompleto nga pagbalik mao ang mga naa sa art. 67d ug art. 67e AWR; ang boluntaryong pagtul-id nga gihimo sulod sa duha ka tuig sa prinsipyo makapugong sa maong silot.

Kinsa ang manubag, ug unsaon pagbayad sa buhis

Ang buhis sa pagbalhin gipaningil sa pumapalit — ang pumapalit; ang nagbaligya dili manubag. Kini gibanabana sa kaugalingon, apan sa normal nga pagpalit wala kay gisumite nga bisan unsa: kung ang pagbalhin pinaagi sa notarial deed, sama sa kinahanglan alang sa rehistrado nga kabtangan, ang notaryo sa sibil nga balaod mag-file sa digital nga paagi ug mobayad alang kanimo. Busa, ang buhis makita sa pahayag sa pagkompleto sa notaryo: imong ibalhin ang tibuok kantidad ngadto sa third-party account sa notaryo sa dili pa makompleto, ug ang notaryo ang mobayad sa buhis, ang mga bayranan sa Kadaster ug ang ilang kaugalingong bayranan gikan niini. Kung walay notarial deed, kinahanglan nga ang pumapalit mag-file ug mobayad mismo, sulod sa usa ka bulan gikan sa pagkahimong tag-iya; ang pagsupak mahimong isumite sulod sa unom ka semana gikan sa pagbayad.

Mga eksepsiyon ug mga kahupayan nga importante sa praktis

Pag-angkon wala madugay human sa miaging pag-angkon

Ang Artikulo 13 naghatag og kahupayan kon ang samang kabtangan makuha pag-usab sulod sa unom ka bulan gikan sa miaging pagpalit sa laing tawo. Ang basehan alang sa ikaduhang pagpalit gipakunhod sa kantidad diin ang transfer tax, o non-deductible VAT, gisingil sa una, busa ang ikaduhang pumapalit mabuhisan lamang sa pagtaas sa bili.

Kini makahatag og benepisyo sa usa ka pumapalit nga mopalit gikan sa usa ka tawo nga bag-o lang nakapalit, ug mao kini ang nakapahimo sa mubo nga panahon nga pagbaligya pag-usab sa usa ka negosyante o developer nga mahimong mapuslanon. Ang relief gilakip sa propiedad ug sa unom ka bulan nga bintana, dili sa identidad sa reseller, busa pangutan-a kung kanus-a ang nagbaligya mipalit.

Mga pagbalhin sa pamilya, diborsyo ug panulondon

Ang pag-angkon pinaagi sa panulondon o ubos sa balaod sa matrimonial property dili usa ka taxable acquisition, busa walay transfer tax nga motumaw kon makapanunod ka og balay o kon ang propiedad mahulog kanimo pinaagi sa usa ka marital community; ang inheritance tax mahimong motumaw hinuon. Sa diborsyo, ang pagbahin sa usa ka matrimonial community o sa jointly held property tali sa kanhing mga partner nasakup sa mga exemptions sa artikulo 15, busa kon ang family home gi-assign sa usa ka kapikas, walay transfer tax nga mabayran. Ang posisyon para sa mga dili minyo nga cohabitants mas pig-ot ug nagdepende kon giunsa pagsugod ang joint ownership.

Ang mga pagbalhin tali sa mga miyembro sa pamilya, sukwahi sa kaylap nga gituohan, dili kasagaran nga eksemsyon. Ang ginikanan nga nagbaligya sa usa ka anak nasakop sa ordinaryong rehimen: 2% kung ang bata magpuyo didto, o wala kung sila kwalipikado isip starter. Ang eksemsyon sa pamilya sa artikulo 15 gitumong sa pagpanunod sa negosyo, dili sa usa ka balay sa pamilya. Kung ang usa ka balay gibaligya sa usa ka paryente nga ubos sa kantidad sa merkado, mahimo usab nga motungha ang buhis sa regalo, ug ang basehan sa buhis sa pagbalhin mao ang kantidad sa merkado, dili ang gikasabutan nga presyo.

Bag-ong natukod nga propiedad: VAT imbes nga buhis sa pagbalhin

Ang bag-ong bilding dili buhisan og kaduha. Kon ang suplay kay ubos sa VAT — sa kinatibuk-an, usa ka bag-ong bilding nga gi-supply sa wala pa o sulod sa duha ka tuig human sa unang pag-okupar, ug yuta sa bilding — ang eksepsiyon sa artikulo 15 wala mag-aplay sa transfer tax, busa ang pumapalit mobayad og 21% nga VAT ug walay 2% o 8%. Mao kini ang samenloopvrijstelling.

Mao kini ang hinungdan nganong ang bag-ong-tukod gikutlo nga vrij op naam : ang 21% naa sa sulod sa presyo sa developer imbes nga naa sa ibabaw. Ang exemption dili magamit kung ang pumapalit makabawi sa VAT, busa ang mga tigpamuhunan ug mga kompanya nanginahanglan og lahi nga tambag. Ug ang yuta nga gitukoran dili usa ka puy-anan: kung ang transfer tax magamit sa usa ka lote imbes sa usa ka balay, ang rate kay 10.4%.

Ang gasto sa laing pumapalit

Ang bayad sa notaryo wala gitakda sa balaod ug managlahi tali sa mga opisina ug mga siyudad, busa pagkuha og duha o tulo ka mga kinutlo. Ang bayad sa pagparehistro sa Kadaster gitakda ug ang notaryo mobayad niini sa gasto.

Unsa ang deductible ug unsa ang dili

Yano ra ang linya sa pagbahin: ang mga gasto sa pagpalit sa propiedad dili mabawas, ang mga gasto sa pag-arrange sa loan mabawas. Ubos sa artikulo 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, ang one-off nga gasto sa financing para sa usa ka mortgage sa imong kaugalingong balay mabawas sa tuig nga nahimo — ang mortgage deed, ang rehistrasyon niini, ang adviser, ang valuation para sa loan ug ang NHG fee. Ang transfer tax, ang transfer deed, ang rehistrasyon niini, ang imong buying agent ug ang survey dili makadani og kahupayan.

Ang National Mortgage Guarantee ( Nationale Hypotheek Garantie ) opsyonal ug magamit lamang hangtod sa pinakataas nga kantidad sa loan. Ang NHG nagtakda sa one-off guarantee fee ( borgtochtprovisie ), usa ka gamay nga porsyento sa loan, ug kana nga maximum, nga mas taas kung ang mga lakang sa pagdaginot sa enerhiya gipondohan sa mortgage. Pareho kini nga gitakda kada tuig ug gipatik sa Voorwaarden en Normen, ug ang bersyon nga balido kung gi-isyu ang tanyag sa mortgage ang magamit, busa susiha ang mga numero alang sa tuig sa imong tanyag imbes sa tuig sa pagkompleto. Ang mga nagpahulam kasagaran nagtanyag og mas ubos nga interest rate isip kabaylo, mao nga ang garantiya kanunay nga mobayad sa iyang kaugalingon.

Ang bayad sa Kadaster para sa pagparehistro sa usa ka deed gitakda sa Tarievenregeling Kadaster ug parehas ra kini para sa transfer deed ug mortgage deed. Ang mga taripa gitakda kada tuig sa Kadaster ug gipatik sa Staatscourant. Ang elektronik nga pagsumite sa porma nga awtomatik nga maproseso sa Kadaster, nga mao ang naandan nga ruta para sa direkta nga pagpalit og balay, mas barato kaysa sa papel nga deed. Pangutan-a ang kasamtangang kantidad sa quotation; ang notaryo mopasa niini sa gasto.

Unsay i-budget: usa ka indikatibong outline

Ang mga numero sa ubos mga timailhan lamang : usa ka balangkas nga gihimo gikan sa mga sangkap sa ibabaw, dili usa ka kinutlo. Ang elemento sa buhis lamang ang gitakda sa balaod.

• Kwalipikado nga unang higayon nga pumapalit, balay nga ubos sa gitakdang presyo: halos 1.5% sa 3.5% — walay buhis sa pagbalhin, busa ang mga gasto sa notarial ug Kadaster, gasto sa financing ug bisan unsang ahente o survey nga imong pilion.
• Ang tag-iya-nag-okupar nagbayad og 2%: halos 4% sa 6%Ang lagda nga "mga 5% sa ibabaw" mohaom niini nga kaso, ug niini lamang nga kaso.
• Ang pumapalit nga dili mo-okupar, mobayad og 8%: halos 10% sa 12% — mas ubos kay sa samang pagpalit sa wala pa ang 2026, diin ang rate kay 10.4%.
• Dili-residensyal nga propiedad sa 10.4%: halos 12% sa 14%, kasagaran mas daghan, kay mas bug-at ang angay nga pagsusi.
• New-build, vrij op naam: naa na sa presyo ang 21% VAT, busa i-budget lang ang mga gasto nga may kalabutan sa mortgage.

Kon ang pagpalit mismo ang imong gisusi imbes nga ang gasto lang niini, ang among giya sa pagpalit og balay sa Netherlands naglatid sa kontrata, ang cooling-off period, ug ang mga kondisyon.

Duha ka pasidaan. Ang mga tigpahulam nga Dutch kasagaran dili mopondo sa mga gasto sa pumapalit, tungod kay ang utang gilimitahan pinaagi sa pagtumong sa bili sa propiedad, busa ang kosten koper kasagaran gikan sa tinigom. Ug kung mopalit ka nga dungan sa usa ka tawo nga dili kwalipikado isip starter, i-modelo ang buhis sa matag bahin nga gilain.