Bisan kinsa nga gusto nga tapuson ang pag-abang sa ilang komersyal nga lugar, o kinsa nag-atubang sa pagtapos sa tag-iya sa yuta, kinahanglan una nga mahibal-an kung unsang sistema ang sakop sa pag-abang. Sama sa gilatid sa unang bahin niini nga serye, ang sukaranan nga lahi nga mga lagda magamit sa 7:290 nga komersyal nga luna (mga tindahan, hospitality, mga negosyo sa craft) ug sa 7:230a nga komersyal nga luna (mga opisina, bodega, mga lawak sa praktis). Kana nga kalainan dili sama ka importante sa pagtapos.
Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang tag-iya sa yuta mahimo ra nga tapuson ang pag-abang base sa daghang mga basehan sa balaod, ug ang estrikto nga pormal nga mga kinahanglanon magamit. Para sa 7:230a nga komersyal nga luna ang sukdanan para sa tag-iya sa yuta mas ubos: ang pagtapos sa prinsipyo walay pormal nga mga basehan ug wala magkinahanglan og rason. Kini nga artikulo nagtubag sa duha ka sitwasyon.
Pagtapos sa 7:290 nga komersyal nga luna
Pormal nga mga kinahanglanon
Ang pagtapos sa 7:290 nga komersyal nga luna gipailalom sa estrikto nga pormal nga mga kinahanglanon. Ang pagtapos kinahanglan nga himuon sa sinulat, pinaagi sa rehistradong sulat o pinaagi sa writ sa bailiff. Ang minimum nga panahon sa pagpahibalo usa ka tuig. Ang pagtapos nga dili makatuman niini nga mga kinahanglanon walay bili ug walay legal nga epekto. Ang kontrata sa pag-abang magpadayon lang.
Ang pagtapos kinahanglan ipadala sa nag-abang sa dili pa matapos ang kasamtangang panahon sa pag-abang. Bisan kinsa nga mohunong nga ulahi na kaayo awtomatik nga ma-extend ang kontrata sa pag-abang sa sunod nga termino.
Mga hinungdan sa pagtapos sa kontrata sa tag-iya sa yuta
Ang tag-iya sa 7:290 nga komersyal nga luna mahimo ra nga motapos sa kontrata sa kontrata base sa mga basehan nga gilista sa balaod. Alang sa pagtapos sa kontrata sa katapusan sa unang termino (unang lima ka tuig), duha ra ka basehan ang magamit: ang nag-abang wala molihok isip usa ka maayong nag-abang (padayon nga dili maayo nga pag-abang), o ang tag-iya sa yuta nanginahanglan dayon sa giabangan nga propiedad alang sa personal nga paggamit. Pagkahuman sa unang termino, usa ka ikatulo nga basehan ang idugang: ang pagtimbang sa mga interes sa tag-iya sa yuta sa pagtapos batok sa mga interes sa nag-abang sa pagpadayon, diin ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga magpakita usa ka makapakombinsir nga interes.
Alang sa detalyadong diskusyon sa indibidwal nga mga basehan sa pagtapos ug ang kaso nga gipasaka niini, among gitan-aw ang artikulong 'Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protection & Grounds for Termination of Retail Space' sa ubang bahin niini nga website.
Ang tenant nga gusto mo-extend
Ang nag-abang sa 7:290 commercial space nga nakadawat sa termination apan gusto nga magpabilin kinahanglan nga mosupak pinaagi sa sinulat sulod sa unom ka semana human madawat ang termination. Kon dili sila mosugot, ang lease matapos sa gipahibalo nga petsa. Kon mosupak sila, ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga mosumite sa termination ngadto sa subdistrict court. Kon ang korte motugot sa termination, ang lease matapos lamang kon ang lease motugot niini. Hangtod niana, ang kasabutan magpadayon.
Pagtapos sa 7:230a nga komersyal nga luna
Ang nag-unang lagda: pagtapos nga walay basehan
Para sa 7:230a nga komersyal nga luna, ang balaod mas malumo ngadto sa tag-iya sa yuta. Ang pag-abang matapos human sa pagtapos, nga nagsunod sa panahon sa pagpahibalo nga gikasabutan sa kontrata, o kung wala kini ang gitakdang panahon. Dili kinahanglan ang basehan sa pagtapos. Dili kinahanglan nga ipasabut sa tag-iya sa yuta kung ngano nga gusto nila nga tapuson kini. Sa prinsipyo, ang nag-abang walay katungod sa pagpadayon.
Panalipod batok sa pagpapahawa: paglangan pinaagi sa korte
Bisan tuod ang nag-abang sa 7:230a commercial space walay katungod sa pagpalugway sa kontrata sa pag-abang, aduna silay katungod sa proteksyon batok sa pagpapahawa. Kini nagpasabot sa mosunod: human matapos ang kontrata sa pag-abang ug ang tag-iya sa yuta nakahatag na og pahibalo sa pagpapahawa, ang nag-abang mahimong mohangyo sa subdistrict court sulod sa duha ka bulan gikan sa petsa sa pagpapahawa aron palugwayan ang panahon sa pagpahawa. Ang korte ang motimbang-timbang sa mga interes sa duha ka partido. Ang pinakataas nga gidugayon usa ka tuig matag hangyo, nga adunay kinatibuk-ang pinakataas nga gidugayon nga tulo ka tuig.
Busa, ang panalipod batok sa pagpapahawa dili usa ka katungod sa padayon nga pagtagamtam sa kontrata sa pag-abang, kondili usa lamang ka paglangan. Human matapos ang pinakataas nga termino, ang propiedad kinahanglan nga biyaan.
Sayo nga pagtapos ug ang papel sa mga kapilian sa paghunong
Para sa 7:290 ug 7:230a nga komersyal nga luna, ang kontrata mahimong adunay break clause: usa ka probisyon sa kontrata nga naghatag sa mga partido sa katungod sa pagtapos sa kontrata sa wala pa ang panahon. Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang maong clause kinahanglan nga proporsyonal sa proteksyon nga gihatag sa balaod sa nag-abang; ang usa ka probisyon nga epektibong naghatag sa tag-iya sa yuta sa katungod sa pagtapos sa kontrata bisan unsang orasa mahimong mosumpaki sa mandatory nga kinaiya sa rehimen.
Bisan kinsa nga mogamit og break clause kinahanglan nga motuman sa eksaktong mga kinahanglanon sa pamaagi: ang saktong termino, ang saktong porma (narehistro o pinaagi sa writ), ug ang saktong petsa kung kanus-a gihatag ang termination. Ang usa ka adlaw nga ulahi nagpasabot nga ang termination walay epekto ug ang lease magpadayon sa sunod nga panahon.
Ang tacit renewal usa usab ka butang nga angay hatagan og pagtagad. Kon ang kontrata matapos ug walay partido nga motapos, ang kasabutan kasagaran i-renew nga tacitly sulod sa orihinal nga panahon o sulod sa walay tino nga termino, depende sa termino sa kontrata. Susiha dayon kon gikinahanglan ba ang renewal.
Kasagarang mga sayop sa pagtapos
Sa praktis, atong makita ang balik-balik nga mga sayop sa pagtapos sa komersyal nga mga lugar:
- Pagtapos nga ulahi na kaayo, aron ang usa ka tuig nga panahon sa pagpahibalo malabyan ug ang pag-abang awtomatikong magpadayon sa sunod nga termino.
- Pagtapos nga wala ang gikinahanglan sa legal nga porma (pinaagi sa ordinaryong email o telepono imbes nga pinaagi sa rehistradong sulat o writ), nga maghimo sa pagtapos nga walay pulos.
- Isip usa ka tag-iya sa yuta, matapos ang kontrata nga walay giila nga yuta alang sa 7:290 nga komersyal nga luna, human niini ang tenant modangop sa subdistrict court ug ang pagtapos sa kontrata mapapas-an sa balaod.
- Isip usa ka tenant, dili mosupak sa hustong panahon sa pagtapos sa 7:290 nga komersyal nga luna, aron ang katungod sa pagpadayon mawala.
- Pagkalimot sa obligasyon sa paghatud: bisan kung balido ang pagtapos, ang nag-abang mahimong manubag sa kadaot nga gipahinabo sa wala pag-uli sa propiedad sa kondisyon nga gikasabutan sa kontrata.
- Para sa 7:230a nga komersyal nga luna, nga wala makaabot sa duha ka bulan nga panahon sa pagpasaka og hangyo alang sa proteksyon batok sa pagpapahawa, nga human niini ang maong katungod hingpit nga mawala.
Panapos
Ang pagtapos sa usa ka komersyal nga establisemento daw sayon ra, apan kon susihon pag-ayo, kini adunay daghang pormal ug importanteng mga lit-ag. Nag-abang ka man o tag-iya sa balay: ang usa ka sayop sa pamaagi mahimong mosangpot sa usa ka padayon nga relasyon sa pag-abang nga dili nimo gusto, o sa pagkawala sa mga katungod sa pagpanalipod nga mahimo nimong magamit. Kanunay nga susiha ang mga deadline, ang gikinahanglan nga porma ug ang angay nga sistema sa dili pa magpadala o makadawat og pagtapos.
Ang mga abogado sa pag-abang sa Law & More motabang kanimo sa tanang hugna sa proseso sa pagtapos, gikan sa unang sulat hangtod sa bisan unsang mga proseso sa atubangan sa subdistrict court. Kontaka kami alang sa usa ka panagsulti nga walay obligasyon.
Kanunayng pangutana
Unsa ka dugay ang panahon sa pagpahibalo alang sa mga komersyal nga lugar?
Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang minimum nga panahon sa pagpahibalo sa balaod usa ka tuig. Ang pagtapos kinahanglan nga isulat pinaagi sa rehistradong sulat o writ sa bailiff. Para sa 7:230a nga komersyal nga luna, ang termino nga gikasabutan sa kontrata ang magamit; walay minimum nga balaod.
Mahimo ba nga basta na lang tapuson sa tag-iya sa balay ang pag-abang sa tindahan?
Dili. Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang tag-iya sa yuta mahimo lamang nga mohunong sa kontrata kon ang mga basehan nalista sa balaod, sama sa dinalian nga personal nga panginahanglan o padayon nga dili maayo nga pag-abang. Ang paghunong nga walay giila nga basehan walay legal nga epekto.
Unsa ang proteksyon batok sa pagpapahawa ubos sa 7:230a?
Human sa pagtapos sa kontrata sa pag-abang, ang nag-abang sa 7:230a commercial space mahimong mohangyo sa subdistrict court nga palugwayan ang panahon sa pagpapahawa. Kini nga hangyo kinahanglan ipasaka sulod sa duha ka bulan gikan sa gipahibalo nga petsa sa pagpapahawa. Ang pinakataas nga palugwayan kay tulo ka tuig sa kinatibuk-an.
Unsa ang break clause sa usa ka lease?
Ang break clause usa ka probisyon sa kontrata nga naghatag sa usa o sa duha ka partido sa katungod sa pagtapos sa kontrata sa pag-abang sa dili pa panahon. Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang maong mga clause kinahanglan nga nahiuyon sa mandatory statutory protection sa tenant.
Dugang pa gikan niining serye bahin sa balaod sa komersyal nga pag-abang
Kini nga artikulo kabahin sa among tulo ka bahin nga serye bahin sa balaod sa commercial tenancy. Basaha usab ang ubang mga bahin:
