Pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang alang sa residential accommodation: kanus-a kini gitugotan?

Pasiuna

Ang usa ka kasabutan sa pag-abang alang sa residential accommodation mahimo lamang nga tapuson sa subdistrict court, ug alang lamang sa paglapas sa kontrata sa tenant o sa ubang legal nga mga hinungdan. Ang pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang legal nga komplikado ug mahimong mosangpot sa mga panaglalis. Ang tag-iya sa yuta dili mahimong unilateral nga tapuson ang kasabutan sa pag-abang - ang balaod naghatag sa mga tenant og lig-on nga mga proteksyon. Sa pagtapos sa kasabutan sa pag-abang, ang mga tenant adunay katungod sa usa ka pinal nga pahayag sa mga gasto sa serbisyo ug usa ka refund sa deposito.

Kini nga artikulo naghisgot sa pagtapos sa mga kasabutan sa pag-abang sa mga tag-iya sa yuta ug mga nag-abang, ang legal nga mga basehan sa pagtapos, ug ang pamaagi nga sundon. Ang pokus anaa sa regular nga residential accommodation, lakip ang social housing ug pribadong sektor nga akomodasyon. Ang mga hilisgutan sama sa pagtapos sa mga komersyal nga lugar o dili independente nga akomodasyon wala sa sakup niini nga artikulo.

Kini nga impormasyon gituyo alang sa mga tag-iya sa yuta nga nagplano sa pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang, mga nag-abang nga gustong masabtan ang ilang mga katungod, ug mga tagdumala sa propiedad nga nag-atubang sa mga isyu sa pagtapos sa kontrata sa pag-abang. Ang nag-abang adunay katungod sa pagtubag sa usa ka sulat sa pagtapos gikan sa tag-iya sa yuta sulod sa unom ka semana.

Pangunang tubag: Ang tag-iya sa yuta mahimong motapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang sa balay pinaagi lamang sa pagpangayo og desisyon sa korte, ug kung adunay balido nga legal nga basehan, sama sa usa ka seryoso nga paglapas sa kontrata, dinalian nga personal nga paggamit, o uban pang mga hinungdan nga gitino sa balaod. Ang balaod naghatag sa korte og gahum sa pagtimbang-timbang kung ang pagtapos o pagkansela sa kasabutan sa pag-abang makatarunganon.

Mga Pangunang Punto sa Pagkat-on:

• Ang pagtapos lahi kaayo sa pagkansela ug kanunay nanginahanglan og interbensyon sa mahistrado; importante nga mailhan ang kalainan tali sa pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang pinaagi sa pagkansela ug pinaagi sa pagkabungkag.
• Ang mga atraso sa abang, kahasol nga gipahinabo sa nag-abang, ug ilegal nga pag-subletting mao ang labing kasagarang mga hinungdan sa pagtapos sa kontrata.
• Ang nag-abang adunay lig-on nga proteksyon sa abang, labi na ubos sa usa ka fixed-term lease sulod sa usa ka walay tino nga panahon.
• Kanunay nga timbangtimbangon sa korte ang mga interes nga nalambigit sa dili pa itugot ang pagkabungkag.
• Ang extrajudicial termination halos dili gyud mahimo sa kaso sa residential accommodation

Mga tipo sa mga kasabutan sa pag-abang

Kon mosulod sa usa ka kasabutan sa pag-abang, importante nga masabtan ang klase sa pag-abang nga imong sudlan, tungod kay kini adunay direktang implikasyon sa mga katungod ug obligasyon sa nag-abang ug sa tag-iya sa yuta. Sa Netherlands, among giila ang tulo ka pangunang klase: ang open-ended tenancy agreement, ang temporary tenancy agreement, ug ang tenancy agreement para sa non-self-contained residential accommodation.

Ang kasabutan sa pag-abang alang sa usa ka walay tino nga panahon – nailhan usab nga fixed-term lease agreement – ​​nagtanyag sa tenant sa labing dako nga proteksyon sa abang. Sa ingon nga mga kaso, ang tag-iya sa yuta mahimong motapos sa kontrata sa pag-abang o mowagtang sa kasabutan sa pag-abang kung adunay legal nga mga basehan, sama sa usa ka seryoso nga paglapas sa kontrata o dinalian nga personal nga paggamit. Ang pagtapos kinahanglan kanunay nga sinulat, subay sa panahon sa pagpahibalo sa balaod. Kung ang tenant dili mouyon, ang korte lamang ang mahimong mowagtang sa kasabutan sa pag-abang.

Sa usa ka temporaryo nga kasabutan sa pag-abang, ang panahon sa pag-abang gikasabutan. Sa katapusan niini nga termino, ang pag-abang awtomatikong matapos, basta ang tag-iya sa yuta naghatag ug tukma sa panahon nga sinulat nga pahibalo. Bisan pa, ang estrikto nga mga lagda sa balaod magamit usab dinhi: ang tag-iya sa yuta dili basta-basta nga motapos sa pag-abang sa wala pa ang panahon, ug kung adunay panaglalis, ang korte mahimong hangyoon nga modesisyon sa pagtapos sa kasabutan sa pag-abang. Sukad sa pagpaila sa Fixed-Term Tenancy Act, ang mga posibilidad alang sa temporaryo nga mga kontrata labi nga gipugngan.

Lahi ang mga lagda nga magamit sa mga dili independente nga akomodasyon, sama sa mga kwarto sa usa ka balay sa estudyante. Sa ingon nga mga kaso, kasagaran mas lisud ang pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang, labi na kung ang nag-abang molihok isip usa ka maayong nag-abang. Bisan kung adunay kahasol nga gipahinabo sa nag-abang o ilegal nga pag-subletting, ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga motuman sa mga legal nga pamaagi ug ang pagtapos sa gawas sa korte talagsa ra nga mahimo kung wala ang interbensyon sa korte.

Sa tanang mga kaso, ang pagtapos o pagwagtang sa usa ka kasabutan sa pag-abang nanginahanglan og pag-amping. Bisan kini mahitungod sa usa ka fixed-term tenancy agreement, usa ka temporaryo nga kasabutan sa pag-abang o usa ka kontrata alang sa dili-self-contained nga akomodasyon, ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga motuman sa mga legal nga lagda ug mga panahon sa pagpahibalo. Sa grabe nga mga sitwasyon, sama sa kahasol o ilegal nga pag-subletting, ang summary proceedings mahimong gikinahanglan aron ang propiedad mabakante dayon.

Kon dili kamo makaabot og kasabutan, o kon dili ka sigurado bahin sa imong mga katungod ug obligasyon, maalamon nga mangayo og legal nga tambag sa tukmang panahon gikan sa usa ka legal advice center o usa ka abogado nga espesyalista sa balaod sa pag-abang. Makatabang kini kanimo nga malikayan ang wala kinahanglana nga mga risgo ug masiguro nga ang pagtapos sa kasabutan sa pag-abang gihimo subay sa mga lagda.

Unsa ang pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang?

Ang pagtapos sa kasabutan sa pag-abang usa ka legal nga pamaagi diin ang desisyon sa korte nagtapos sa kasabutan sa pag-abang. Ang pagtapos sa kasabutan sa pag-abang ('pagtapos sa kasabutan sa pag-abang') lahi sa paghatag og pahibalo sa paghunong: kung maghatag og pahibalo sa paghunong, ang kontrata gitapos subay sa mga panahon ug kondisyon sa pahibalo nga gipatuman sa balaod, samtang sa kaso sa pagtapos, ang korte kinahanglan nga mointerbenir tungod sa paglapas sa usa sa mga partido. Dili sama sa pagtapos pinaagi sa pag-uyon sa usag usa, ang compulsory termination naglambigit sa usa ka panagbangi nga kinahanglan hukman sa mahistrado.

Pagtapos batok sa pagkansela

Ang legal nga kalainan tali sa pagtapos ug pagkansela hinungdanon. Sa kaso sa pagkansela, ang tag-iya sa yuta motapos sa kontrata sa pag-abang pinaagi sa rehistradong sulat, nga nagsunod sa statutory notice period () – labing menos tulo ka bulan, nga motaas subay sa gidugayon sa kontrata. Ang nag-abang kinahanglan mouyon niini, kung dili, mosunod ang mga proseso sa korte.

Lahi ang pagtapos: nagkinahanglan kini og paglapas sa kontrata ug direktang interbensyon sa korte. Ang bisan unsang kapakyasan sa pagtuman sa kasabutan sa pag-abang mahimong basehan sa pagtapos, gawas kon gamay ra ang kapakyasan. Mas paspas ang pagtapos kay sa pagkansela kon napamatud-an nga adunay paglapas sa kontrata, apan nagkinahanglan kini og ebidensya.

Lahi ang mga lagda nga magamit sa temporaryo nga pag-abang o mga kasabutan sa pag-abang: ang pag-abang matapos pinaagi sa balaod sa katapusan sa gikasabutan nga panahon sa pag-abang, basta ang pahibalo gihatag sa husto. Bisan pa, sukad nga ang Fixed Tenancy Agreements Act gipatuman niadtong Hulyo 1, 2024, ang mga posibilidad alang sa bag-ong temporaryo nga mga kontrata limitado kaayo.

Proteksyon sa pag-abang alang sa residensyal nga akomodasyon

Ang mga nag-abang adunay lig-on nga legal nga baruganan bahin sa residential accommodation, labi na sa mga open-ended nga kontrata. Ang balaod wala magtugot sa mga tag-iya sa yuta nga magtino kung kanus-a matapos ang kasabutan sa pag-abang nga unilateral. Kini magamit usab sa social housing ug pribadong sektor nga pabahay.

Niadtong 2018, gikumpirma sa Korte Suprema nga walay espesyal nga mga lagda nga magamit sa social housing; ang kasamtangang legal nga mga lagda naghatag ug igong gilapdon aron tagdon ang tanang mga sirkumstansya, lakip na ang risgo sa kawalay puy-anan alang sa nag-abang. Bisan pa niana, ang sukdanan alang sa pagtapos nagpabilin nga taas.

Uban sa pagpaila sa Fixed-Term Tenancy Act, nahimong mas lisod alang sa mga tag-iya sa yuta ang pagtanyag og temporaryo nga mga kasabutan sa pag-abang. Kini nagpalig-on sa posisyon sa mga nag-abang ug naghimo sa kahibalo sa mga lagda sa pagtapos nga mas importante alang sa mga tag-iya sa yuta.

Legal nga mga hinungdan sa pagtapos sa kontrata sa tag-iya sa yuta

Ang tag-iya sa yuta mahimong mohangyo nga tapuson sa korte ang kontrata sa pag-abang kon adunay legal nga giila nga mga basehan. Ang Artikulo 7:231 sa Dutch Civil Code naglatid nga ang pagtapos sa usa ka residential lease mahimo lamang mahitabo pinaagi sa mga korte. Ang extrajudicial nga pagtapos pinaagi sa usa ka extrajudicial nga deklarasyon dili gitugotan sa mga residential lease.

Paglapas sa kontrata sa tenant

Ang labing kasagarang hinungdan sa pagtapos mao ang paglapas sa kontrata: ang tenant napakyas sa pagtuman sa ilang mga obligasyon. Ang mga piho nga pananglitan naglakip sa:

Mga atrasado nga abang – Kon ang nag-abang kanunay nga dili mobayad sa abang, ang tag-iya sa yuta mahimong motapos sa kontrata sa pag-abang. Sa praktis, ang mga korte kasagaran modawat sa mga atrasado nga duha ngadto sa tulo ka bulan isip igo nga basehan, bisan tuod usahay mohatag sila og makatarunganon nga panahon nga usa ka bulan aron matuman ang mga obligasyon.

Kasamok – Kon ang nag-abang mapakyas sa paglihok isip usa ka maayong nag-abang ug hinungdan sa usa ka sistematikong kasamok, sama sa polusyon sa kasaba o mga hulga, ang pagtangtang sa kontrata mahimong angay. Bisan pa, ang kasamok kinahanglan nga seryoso ug mapamatud-an. Ang seryoso ug mapamatud-an nga kasamok sa mga silingan mahimo usab nga mosangpot sa pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang.

Paggamit nga supak sa gikasabutan nga katuyoan – Kon ang nag-abang mogamit sa propiedad alang sa mga katuyoan gawas sa residensyal, pananglitan isip komersyal nga luna o alang sa ilegal nga mga kalihokan, kini giisip nga paglapas sa kontrata.

Ilegal nga pagpaabang og balik sa balay – Kon ang tenant magpaabang og balik sa balay nga walay permiso, kini usa ka paglapas sa kontrata nga makahatag og katarungan sa pagtapos niini.

Sa dili pa mangayo og termination, ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga magpadala og notisya sa default nga maghatag sa tenant og makatarunganon nga yugto sa panahon aron ayohon ang kalapasan. Ang tenant kinahanglan hatagan og higayon nga ayohon ang kalapasan. Sa kaso sa mga seryoso nga kalapasan, ang korte mahimong modesisyon sa laing paagi.

Kaugalingong gamit sa tag-iya sa yuta

Ang tag-iya sa yuta mahimong mangayo og pagtapos o pagkansela kon gikinahanglan niya dayon ang propiedad alang sa iyang kaugalingong gamit. Kini magamit, pananglitan, kon ang tag-iya sa yuta gusto nga mobalhin sa propiedad mismo, o kon ang usa ka suod nga membro sa pamilya sama sa usa ka bata o rehistrado nga kapikas gusto nga mobalhin.

Ang korte kanunay nga motimbang-timbang sa mga interes nga nalambigit: mas labaw ba ang interes sa tag-iya sa yuta kaysa sa nag-abang? Ang mga hinungdan naglakip sa pagkaanaa sa angay nga kapuy-an para sa nag-abang ug ang pagkadinalian sa panginahanglan sa tag-iya sa yuta.

Ubang legal nga mga basehan

Gawas pa sa paglapas sa kontrata ug dinalian nga personal nga paggamit, ang balaod naghisgot sa ubang mga hinungdan:

• Pagdumili sa usa ka makatarunganon nga tanyag – Ang nag-abang midumili sa usa ka makatarunganon nga tanyag alang sa usa ka bag-ong kasabutan sa pag-abang nga adunay giusab nga mga termino ug kondisyon
• Magamit nga plano sa pagsona – Ang propiedad kinahanglan nga gub-on o ayohon subay sa plano sa zoning
• Temporaryong pag-abang – Sa kaso sa temporaryo nga pag-abang nga adunay katungod sa pagbalik alang sa orihinal nga nagpuyo, kinsa nagkinahanglan pag-usab sa propiedad
• Espesyal nga kinaiya sa pag-abang – Mga piho nga sitwasyon diin ang kasabutan sa pag-abang adunay espesyal nga kinaiya nga nagpakamatarong sa pagtapos. Usa ka pananglitan niini mao ang pag-abang sa usa ka estudyante sa tibuok gidugayon sa ilang pagtuon, diin lohikal nga ang kasabutan sa pag-abang matapos kung makompleto na ang mga pagtuon.

Susihon usab sa korte kung ang pagtapos makatarunganon ba tungod niini nga mga hinungdan ug kung ang mga interes sa nag-abang igo ba nga gikonsiderar.

Pamaagi sa pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang

Ang korte sa subdistrict lamang ang maka-undang sa usa ka kasabutan sa pag-abang alang sa residensyal nga akomodasyon. Ang tag-iya sa yuta dili makadesisyon nga independente nga matapos ang kasabutan sa pag-abang; kung ang nag-abang dili mouyon sa pagtapos, ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga mangayo sa korte nga tapuson ang kasabutan sa pag-abang. Sa kaso sa hiniusa nga pag-abang, ang tag-iya sa yuta obligado usab nga magpadala usa ka pahinumdom sa petsa sa pagtapos o pagtapos sa tanan nga mga nag-abang. Sa ubos mao ang usa ka kinatibuk-ang pagtan-aw sa mga lakang ug mga kapilian.

Mga lakang sa proseso sa pagtapos

Ang proseso sa pagtapos sa usa ka kontrata sa pag-abang mao ang mosunod:

1. Pagpadala og pahibalo sa default – Pagpadala og rehistradong sulat nga nag-ingon sa kakulangan ug pagtakda og makatarunganon nga deadline alang sa pagtul-id. Tipigi ang pruweba sa pagpadala.
2. Paghimo og summons – Kon ang tenant dili motubag o moayo sa kalapasan, ipa-summon ang usa ka bailiff. Niini nga summons, imong gipangayo ang pagtapos sa kasabutan sa pag-abang ug pagpapahawa.
3. Pagdungog atubangan sa mahistrado – Ang huwes maminaw sa kaso ug maminaw sa duha ka partido. Kinahanglan pamatud-an sa tag-iya sa yuta ang paglapas sa kontrata; ang nag-abang mahimong mogamit og mga sirkumstansya nga makapagaan sa silot.
4. Paghukom – Ang korte motugot o mosalikway sa pagtapos. Kon matugot, ang korte magtakda og petsa kon kanus-a kinahanglan mobiya ang nag-abang sa propiedad. Kasagaran gitino nga ang giabangan nga propiedad kinahanglan nga biyaan sulod sa katorse ka adlaw.
5. Posibleng pagpapahawa – Kon ang nag-abang dili mobiya sa propiedad nga boluntaryo, ang bailiff mahimong mopapahawa kanila uban sa tabang sa pulis.

Ang aberids nga gidugayon sa regular nga mga proseso kay upat ngadto sa walo ka bulan. Ang gasto kasagaran tali sa €500 ug €2,000, depende sa pagkakomplikado sa kaso.

Mga mubo nga proseso alang sa mga dinalian nga kaso

Sa mga dinalian nga sitwasyon, ang mga summary proceedings para sa pagpapahawa makahatag og mas paspas nga solusyon. Ania ang usa ka pagtandi:

Ang temporaryong kahupayan gikinahanglan sa mga kaso sa seryosong kahasol, delikado nga mga sitwasyon o pagpamaligya og droga gikan sa balay. Kinahanglan nga kombinsido ang korte nga ang kaso dinalian. Human sa temporaryong kahupayan, ang mga proseso base sa merito mahimo gihapon nga ipadayon alang sa katapusang pagtapos.

Para sa mga tag-iya sa yuta, ang mosunod magamit: pilia lamang ang summary proceedings kung adunay klaro, seryoso, ug dokumentado nga mga kakulangan. Kung adunay pagduhaduha, ang regular nga mga proceedings nagtanyag og mas kasiguroan.

Komon nga mga hagit ug solusyon

Sa tinuod lang, ang mga tag-iya sa yuta kanunay nga makasugat og mga babag sa pagtapos sa usa ka kasabutan sa pag-abang. Sa ubos mao ang labing komon nga mga problema sa konkreto nga mga solusyon.

Ang tenant wala motubag sa notisya sa default

Kon ang tenant dili motubag sa imong rehistradong sulat, wala kini magpasabot nga ang proseso mohunong. Mahimo ka lang mopadayon sa subdistrict court.

Solusyon: Tipigi ang tanang ebidensya sa pagserbisyo, lakip na ang track-and-trace sa rehistradong sulat. Ang default judgment (kung ang tenant dili motambong) kasagaran mosangpot sa usa ka award, basta ang imong ebidensya husto. Ang huwes adunay diskresyon sa pagsalikway sa claim kung ang termination dili makatarunganon.

Dili igo nga ebidensya alang sa mga basehan sa pagtapos

Ang palas-anon sa pagpamatuod anaa sa tag-iya sa yuta. Kung walay igong ebidensya, ibasura sa huwes ang reklamo.

Solusyon: Tiguma ang mga dokumento sa dili pa magsugod ang proseso:

• Sa kaso sa mga atraso sa abang: mga pahayag sa bangko, mga pahinumdom sa pagbayad, kinatibuk-ang pagtan-aw sa mga bulan nga atraso
• Sa kaso sa kasamok: mga report sa pulis, mga reklamo gikan sa mga silingan, mga sulat sa nag-abang
• Sa kaso sa ilegal nga subletting: mga litrato, mga pahayag, mga advertisement gikan sa subletter

Pagkuha og abogado nga espesyalista sa balaod sa pag-abang alang sa legal nga suporta sa mga komplikado nga kaso.

Taas nga oras sa pag-turnover sa proseso

Ang walo ka bulan nga proseso problemado kon ang sitwasyon dinalian o kon ang mga atraso sa abang nagkadako.

Solusyon: Una, hunahunaa ang usa ka malinawon nga husay. Ang pagnegosasyon sa boluntaryong pagbiya – posible nga adunay pinansyal nga bayad – makadaginot sa oras ug kwarta. Gipakita sa mga estadistika nga ang mediation makapakunhod sa posibilidad sa mga legal nga proseso og 30%.

Kon ang pag-areglo dili usa ka kapilian ug adunay pagkadinalian, ang summary proceedings alang sa pagpapahawa nagtanyag og mas paspas nga alternatibo. Palihug timan-i: kini nanginahanglan og makapakombinsir nga ebidensya sa pagkadinalian.

Panapos ug sunod nga mga lakang

Ang pagtapos sa usa ka residential tenancy agreement posible lamang pinaagi sa subdistrict court ug ubos lamang sa balido nga legal nga basehan. Ang pagtapos sa gawas sa korte halos imposible sa kaso sa residential tenancy. Ang mga tenant adunay lig-on nga proteksyon sa abang, ug ang korte kanunay nga nagtimbang-timbang sa interes sa duha ka partido.

Mga lakang nga angay buhaton sa mga tag-iya sa yuta:

1. Idokumento pag-ayo ang kakulangan gamit ang ebidensya
2. Pagpadala ug pormal nga pahibalo sa kapakyasan pinaagi sa rehistradong sulat nga adunay makatarunganon nga deadline
3. Konsultaha ang usa ka espesyalista sa balaod sa pag-abang alang sa tambag sa imong piho nga sitwasyon
4. Hunahunaa ang malinawong mga solusyon sa dili pa moadto sa korte
5. Pagsugod og legal nga proseso kon ang tenant dili motubag o moayo sa kakulangan

Ang mga may kalabutan nga hilisgutan nga mahimo nimong hisgutan naglakip sa pagkolekta sa abang kung malangan ang pagbayad, pagtapos sa kasabutan sa pag-abang kung walay paglapas sa kontrata, ug ang mga katungod sa bag-ong tag-iya kung ibaligya ang giabangan nga residential property.

Dugang nga mga kapanguhaan

May Kalabutan nga Balaod:

• Seksyon 6:265 sa Kodigo Sibil – Kinatibuk-ang mga lagda sa pagtapos
• Artikulo 7:231 sa Dutch Civil Code – Pagtapos sa mga kasabutan sa pag-abang sa residensyal
• Artikulo 7:274 BW – Mga basehan sa pagtapos sa pag-abang sa residensyal

Balaod sa kaso:

• Korte Suprema 28 Septiyembre 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Standard nga hukom sa pagtapos sa social housing