Mga katungod sa nag-abang sa Netherlands: usa ka giya para sa mga internasyonal

Ang balaod sa pag-abang sa Netherlands usa sa labing mahigalaon sa mga tenant sa Europe, ug kadaghanan sa mga internasyonal nga nag-abang dinhi wala mahibalo kung unsa ka dako ang proteksyon nga ilang nabatonan. Ang mga lagda nahimutang kasagaran sa Book 7 sa Dutch Civil Code ( Burgerlijk Wetboek , BW), ug daghan ang dili mahimong ibaliwala sa kontrata. Kini nga giya naglatid sa mga butang sa kinatibuk-an: unsang kontrata ang naa nimo, kanus-a kini mahimong tapuson sa tag-iya sa yuta, pila ang mahimong singil kanimo, ug asa moadto kung adunay dili maayo nga mahitabo.

Ang labing mapuslanon nga butang nga mahibal-an: kadaghanan sa balaod mandatory

Ang balaod sa pag-abang sa Dutch para sa luna nga kapuy-an kasagaran semi-dwingend recht — semi-mandatory nga balaod. Ang balaod nagtakda og sukaranan: ang mga partido mahimong magkauyon sa mga termino nga mas maayo para sa tenant, apan ang usa ka clause nga naghatag sa tenant og ubos pa sa statutory minimum kasagaran walay pulos. Dili igsapayan kung imong gipirmahan o gibasa kini.

Ang Art. 7:242 BW nanalipod sa mga lagda sa mga depekto, pag-ayo ug pagkunhod sa abang; ang art. 7:265 BW nanalipod sa mga lagda sa abang ug uban pang mga bayranan. Busa, kini nga mga kasagarang clause kasagaran dili mapatuman:

• “Ang tenant mo-waive sa protection sa abang” o “mobiya sa petsa sa pagtapos”.
• "Ang tenant dili mahimong mo-aplay sa Huurcommissie. "
• “Ang tanang maintenance ug pag-ayo kay para sa nag-abang.”
• "Ang tag-iya sa balay mahimong mosulod sa propiedad bisan unsang orasa."
• “Kinahanglan nga mohatag ang nag-abang og unom ka bulan nga pahibalo.”

Ang usa ka void clause dili makapawalay bili sa tibuok kontrata: ang uban magpabilin ug ang balaodnon nga lagda mopuli niini. Ayaw lang ibaliwala ang usa ka clause nga imong gituohan nga dili balido — ipa-check kini, tungod kay ang mga utlanan managlahi matag clause ug matag klase sa pag-abang.

Mga matang sa pag-abang alang sa luna sa pagpuyo

Ang imong mga proteksyon nagdepende sa kung unsang kontrata ang imong gihuptan. Sukad nga ang Wet vaste huurcontracten gipatuman niadtong Hulyo 1, 2024, ang walay tino nga kontrata ( onbepaalde tijd ) mao ang naandan; ang mga kontrata nga adunay fixed-term, kung kini ang default sa pribadong merkado, gitugotan lamang sa gihubit nga mga kategorya.

Ang usa ka kontrata nga walay tino nga kondisyon naghatag og bug-os nga proteksyon sa abang. Ang usa nga tinuod nga naa sa sulod sa gitugot nga kategorya sa fixed-term matapos sa petsa niini, ug ang imong proteksyon mas nipis. Importante, ang usa ka kontrata nga adunay tino nga kondisyon nga wala naa sa sulod sa gitugot nga eksepsiyon kasagarang giisip nga walay tino nga kondisyon, nga adunay bug-os nga proteksyon — ang pagsulay sa paglimite sa termino mapakyas. Ang gitugot nga mga eksepsiyon gibase sa art. 7:271 BW ug gilista sa hingpit sa Besluit vaste huurcontracten, nga naglangkob sa mga pag-abang sa mga estudyante ug sa gitakda nga mga target nga grupo; wala’y kategorya nga wala sa lista.

Sa gipaambit nga balay, usa ka kalainan ang magdesisyon sa tanan: kung moabang ka ba gikan sa tag-iya sa balay o gikan sa laing tenant. Ang imong kaugalingong kontrata sa tag-iya makahimo kanimo nga usa ka ordinaryong tenant; ang usa ka kwarto nga giabangan gikan sa pangunang tenant makahimo kanimo nga usa ka subtenant, kansang posisyon nagdepende sa pagpabilin sa pangunang tenant. Ang mga label sama sa "mubo nga pagpuyo" o "kontrata sa expat" walay legal nga puwersa.

Proteksyon sa abang ug pagtapos

Kini nakapatingala sa halos tanang internasyonal nga tenant. Dili mahimong tapuson sa tag-iya sa balay ang pag-abang sa luna pinaagi lamang sa pahibalo: kini magpadayon pinaagi sa balaod hangtod nga mouyon kamo pinaagi sa sinulat o ang korte motapos niini (art. 7:272 BW). Kon dili kamo mouyon sulod sa unom ka semana, ang tag-iya sa balay kinahanglan moadto sa subdistrict court.

Ang pahibalo kinahanglan ipadala pinaagi sa writ o rehistradong sulat sa bailiff, isulti ang hinungdan, ug pangutan-a kon uyon ka ba (art. 7:271 BW); ang pahibalo nga dili matuman niini nga mga kinahanglanon depektoso. Ang panahon sa pahibalo sa tag-iya sa yuta labing menos tulo ka bulan, nga gipalugwayan og usa ka bulan matag tuig nga nagpuyo ka didto, hangtod sa labing taas nga unom.

Ang mga basehan sa pagtapos sa korte limitado ug nalista sa art. 7:274 BW. Sa kinatibuk-an:

• Ang nag-abang wala molihok isip maayong nag-abang — dakong samok, istruktural nga wala pagbayad, ug sayop nga paggamit.
• Gikinahanglan dayon sa tag-iya sa yuta ang propiedad para sa personal nga gamit, lakip na ang pag-ayo nga imposible tungod kay nagpadayon ang pag-abang. Ang korte motimbang-timbang sa duha ka interes ug mahimong momando og bayad sa pagbalhin.
• Ang nag-abang midumili sa makatarunganong tanyag sa usa ka bag-ong kasabutan — usa ka rason nga dili makapugos sa pagpataas sa abang.
• Usa ka balido nga plano sa pagsona (plano sa labing maayo) kinahanglan nga ipatuman.
• Espesipikong mga lugar para sa pabalay sa mga estudyante ug target nga grupo, ug kung asa nagpuyo ang tag-iya sa balay sa bilding.

Ang "Gusto nakong ibaligya", "adunay mobayad og mas dako" ug "ang imong kontrata nag-ingon nga duha ka tuig" dili basehan. Dili usab kini usa ka panaglalis sa abang: ang tag-iya sa yuta mahimong dili motapos tungod kay imong gikuwestiyon ang abang.

Ang imong kaugalingong panahon sa pahibalo

Mas gaan ang imong posisyon. Ang imong notice period katumbas sa imong interval sa pagbayad sa abang — para sa binulan nga abang, usa ka bulan — nga adunay minimum nga usa ka bulan ug maximum nga tulo (art. 7:271 BW). Ang usa ka clause nga nagpahamtang og mas taas dili balido, ug dili ka kinahanglan maghatag og rason. Paghatag og notice pinaagi sa rehistradong sulat. Sa usa ka tinuod nga fixed-term nga kontrata kasagaran mahimo ka gihapon nga mobiya og sayo, samtang ang tag-iya sa yuta obligado sa petsa sa pagtapos.

Ang mga regulated ug mid-market segments

Dili libre ang abang sa luna nga kapuy-an. Ang matag balay gi-iskor ubos sa sistema sa pagpabili sa pabalay ( woningwaarderingsstelsel , WWS), nga naghatag og puntos para sa surface area, energy label, sanitary facilities, outdoor space ug WOZ value, nga moresulta sa pinakataas nga legal nga abang.

Ang Wet betaalbare huur ( Affordable Rent Act ), nga gipatuman sukad Hulyo 1, 2024, nagpalapad sa regulasyon pataas. Karon adunay tulo ka mga bahin: ang low regulated segment, ang mid-market segment ( middenhuur ) hangtod ug lakip ang 186 ka puntos, ug ang free sector sa ibabaw. Gipatuman kini sa mga munisipyo sukad Enero 1, 2025. Ang linya sa pagbahin tali sa regulated ug unregulated starting rent mao ang abang nga katumbas sa 186 ka puntos, aron ang free sector magsugod sa 187 ka puntos (art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Kana nga pagtimbang-timbang gihimo sa pagsugod sa pag-abang: ang usa ka balay kansang abang naa sa ibabaw sa utlanan sa dihang nagsugod ang pag-abang dili ma-regulate pagkahuman tungod kay ang mga WOZ points sa ulahi mawala. Ang kisame sa abang nga katumbas sa limitasyon sa punto gi-index matag tuig sa Ministro nga responsable sa pabalay ug gipatik sa Staatscourant, busa gamita ang numero nga gipatuman sa petsa nga nagsugod ang imong pag-abang imbes sa karon.

Ang mga limitasyon sa allowance sa abang ( huurtoeslag ) usa ka lahi nga butang gikan sa mga utlanan sa segment. Ang pinakataas nga abang diin ang allowance mahimong maangkon mas ubos alang sa usa ka tenant nga ubos sa baynte-uno kay sa usa nga nag-edad og baynte-uno o pataas, ubos sa usa ka eksepsiyon sa balaod alang sa mga batan-ong tenant nga adunay kapansanan (art. 13 Wet op de huurtoeslag). Ubos niana nga kisame ang limitasyon sa diskwento sa kalidad ( kwaliteitskortingsgrens ) ug ang duha ka limitasyon sa capping ( aftoppingsgrenzen ), nga nagdepende sa gidak-on sa panimalay, ang magdesisyon kung pila sa abang ang aktuwal nga gibayran. Kining tanan nga kantidad gi-index nga epektibo sugod sa Enero 1 matag tuig ug gipatik sa Belastingdienst; gamita ang mga numero nga epektibo alang sa tuig nga gikuwestiyon.

Ang usa ka bag-ong tenant mahimong mohangyo sa Huurcommissie sa pagtimbang-timbang sa sinugdanang abang sulod sa unom ka bulan gikan sa pagsugod sa pag-abang (art. 7:249 BW) — usa sa labing bililhong mga katungod nga naa sa usa ka internasyonal nga tenant, ug ang labing kasagarang wala tagda.

Pagtaas sa abang

Kinahanglan nga isugyot ang pag-usbaw pinaagi sa sinulat labing menos duha ka bulan sa dili pa kini moepekto, nga nag-ingon sa abang nga kasamtangang gigamit, ang pagbag-o, ang bag-ong abang ug ang petsa sa pagka-epektibo (art. 7:252 BW). Sa mga regulated ug mid-market segments, ang pag-usbaw gilimitahan kada tuig; sa free sector, ang kontrata ang nagdumala, sulod sa statutory maximum nga magamit didto. Ang maximum nga porsyento managlahi matag segment, gitakda matag tuig sa Ministro nga responsable sa pabalay base sa wage ug inflation formula sa Besluit huurprijzen woonruimte, ug gipatik sa Staatscourant sa dili pa kini moepekto; ang social ug mid-market rounds nagdagan usab gikan sa lain-laing mga petsa sa tuig. Sa regulated segment, ang tag-iya sa yuta mahimong mag-aplay og fixed cash increase ngadto sa ubos nga bare rent, pag-usab sa kantidad nga gitakda alang nianang tuiga. Kung sa imong hunahuna ang pag-usbaw ilegal, mosupak pinaagi sa sinulat sa dili pa ang petsa sa pagka-epektibo imbes nga hunongon ang pagbayad.

Ang deposito ug mga bayranan sa serbisyo

Ubos sa Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act), nga gipatuman sukad Hulyo 1, 2023, ang deposito dili molapas sa doble sa binulan nga abang — ang abang alang sa paggamit sa balay mismo, walay bayad sa serbisyo — ug kinahanglan nga bayran sulod sa 14 ka adlaw gikan sa pagtapos sa pag-abang (art. 7:261b BW). Kung ang tag-iya sa yuta magbayad sa wala mabayri nga abang, wala mabayri nga bayad sa serbisyo o kadaot, ang nahabilin kinahanglan bayran sulod sa 30 ka adlaw, ug ang bisan unsang pagkunhod nanginahanglan usa ka sinulat nga detalye.

Ang mga bayranan sa serbisyo ( servicekosten ) kinahanglan magpakita sa tinuod nga mga gasto. Ang tag-iya sa balay kinahanglan maghatag ug usa ka itemised nga tinuig nga pahayag sulod sa unom ka bulan gikan sa katapusan sa tuig sa pag-asoy (art. 7:259 BW), ug mahimo nimong susihon ang nagpahiping mga dokumento. Ang "all-in" nga abang nga naghiusa sa abang, mga utilities ug mga serbisyo mao ang problema sa tag-iya sa balay, dili imoha: ang Huurcommissie mahimong magbahin niini.

Pagmentinar, mga depekto ug pagkunhod sa abang

Sa prinsipyo, ang tag-iya sa yuta ang responsable sa pag-ayo sa mga depekto sa propiedad; ang nag-abang ang mohimo sa gagmay nga mga pag-ayo kada adlaw.

Ang gebrek (depekto) mao ang bisan unsang kondisyon nga naghikaw kanimo sa kalipay nga angay nimong mapaabot, nga gihubit sa kinatibuk-an sa art. 7:204 BW — basa ug agup-op, naguba nga boiler, nagtulo nga atop. Kung mapahibalo na, kinahanglan kini ayohon sa tag-iya sa balay (art. 7:206 BW). Kung dili, mahimo kang mangayo sa korte nga tugutan ang trabaho sa gasto sa tag-iya sa balay, mangayo og pagkunhod sa abang sa panahon nga nagpadayon ang depekto (art. 7:207 BW), o mangayo og danyos diin ang tag-iya sa balay ang sad-an (art. 7:208 BW). Ang imong kaugalingong obligasyon naglangkob sa gagmay nga mga pag-ayo (art. 7:217 BW), nga gitino sa Besluit kleine herstellingen : mga bombilya, pag-abli sa mga kanal, gamay nga pagmentinar sa tanaman. Ang usa ka clause nga nagbalhin sa pagmentinar sa istruktura nganha kanimo walay pulos.

Ireport ang mga depekto pinaagi sa pagsulat: ang pag-angkon sa pagkunhod sa abang nagdepende sa petsa sa pagpahibalo. Sa mga regulated ug mid-market segments, ang Huurcommissie mahimong magmando og temporaryo nga pagkunhod alang sa mga seryosong depekto, nga mas paspas ug mas barato kaysa sa korte. Ayaw gyud pagpugong sa abang nga unilateral — nga maghatag sa tag-iya og termination ground.

Pag-access, pribasiya ug katungod sa tag-iya sa yuta nga mosulod

Ikaw adunay eksklusibong katungod sa paggamit sa propiedad. Ang tag-iya sa yuta walay kinatibuk-ang katungod sa pagsulod, ug ang usa ka clause nga kuno naghatag niini wala maglabaw sa imong katungod sa walay hilabot nga kalipay: dili gitugotan ang pagsulod samtang naa ka sa gawas, walay mga kamera nga nagtabon sa imong entrada. Kinahanglan nimong tugotan ang pagsulod alang sa mga dinalian nga trabaho ug gikinahanglan nga mga pag-ayo ug inspeksyon, sa makatarunganon nga mga oras ug sa makatarunganon nga pahibalo (art. 7:220 BW). Ang lagda mao ang mga appointment, dili mga sorpresa. Ang balik-balik nga wala gipahibalo nga mga pagbisita o presyur sa pagbiya mahimong isipon nga pagpanghadlok, nga gidili ubos sa Wet goed verhuurderschap ug kinahanglan ireport sa munisipyo.

Pag-ayo ug ang makatarunganon nga sugyot

Ang tag-iya sa yuta nga gustong mo-renovate kinahanglan nga mohatag kanimo og sinulat nga proposal, ug kinahanglan kang mokooperar kon kini makatarunganon (art. 7:220 BW). Ang pagkamakatarunganon nagdepende sa interes sa duha ka kilid: ang panginahanglan sa trabaho, ang pagkabalda, ang bayad nga gitanyag, ang mga sangputanan sa abang ug bisan unsang temporaryo nga pagbag-o sa balay. Ang pagbag-o dili matapos ang imong pag-abang — kini magpadayon hangtod sa mga trabaho. Kon imong giisip nga dili makatarunganon ang usa ka proposal, isulti kini sa sinulat nga adunay mga hinungdan. Kon ang kadaghanan sa mga nag-abang sa usa ka complex miuyon, kini giisip nga makatarunganon ug kinahanglan ka nga moadto dayon sa korte.

Diskriminasyon sa merkado sa pag-abang

Ang diskriminasyon base sa nasyonalidad, etnikong gigikanan, relihiyon, sekso, oryentasyong sekswal, ug kakulangan supak sa balaod ubos sa kinatibuk-ang balaod sa patas nga pagtratar. Gipatin-aw kini sa Wet goed verhuurderschap alang sa pag-abang: ang tag-iya sa yuta o ahente kinahanglan nga mopatuman og transparent nga pamaagi sa pagpili, mag-aplay ug magrekord sa obhetibong mga criteria, ug mopasabut sa usa ka gisalikway nga kandidato nganong laing aplikante ang napili.

Kini direktang mapuslanon sa mga internasyonal nga lungsuranon, nga dili proporsyonal nga naapektuhan sa "mga Dutch nationals lamang", "walay mga expat", o wala matino nga mga pagsalikway human sa usa ka pagbisita. Pangayo pinaagi sa sinulat alang sa mga criteria ug ang hinungdan sa pagpili, ug ireport kini sa munisipyo nga nagreport, nga mahimong magmulta ug, kung ang paglilisensya naglihok, mobawi sa katungod sa pag-abang.

Pag-subletting ug Airbnb

Ang kinatibuk-ang lagda mao nga dili nimo tugotan ang ikatulo nga partido sa paggamit sa propiedad nga walay pagtugot (art. 7:244 BW). Ang usa ka tenant nga nagpuyo sa usa ka self-contained nga balay mahimong magpaabang og usa ka bahin niini — usa ka kwarto — apan ang pagpaabang sa tibuok balay, o paglista niini sa usa ka short-let platform, usa sa labing klaro nga paagi aron mawala ang usa ka tenancy: ang mga korte kanunay nga nag-isip sa wala gitugutan nga pagpaabang isip kapakyasan sa paglihok isip usa ka maayong tenant, ug ang kita mahimong makuha balik. Kadaghanan sa mga munisipyo nag-regulate usab sa holiday letting nga gilain, nga adunay mga kinahanglanon sa permit ug ilang kaugalingon nga mga multa. Isip usa ka subtenant, ang imong posisyon naggikan sa pangunang tenancy: kung kana matapos, mao usab, sa prinsipyo, ang imoha.

Kon ang propiedad gibaligya: ang pagbaligya dili makabungkag sa kontrata sa pag-abang

Ang pagbaligya dili makabungkag sa kontrata sa pag-abang (art. 7:226 BW). Kon ang imong tag-iya sa yuta mobaligya, ang pumapalit mopuli sa posisyon sa tag-iya sa yuta pinaagi sa balaod, ug ang imong pag-abang, abang, ug proteksyon magpadayon nga dili mausab. Dili ka kinahanglan nga mopirma og bag-o, ug kinahanglan nga magbantay sa usa ka "bag-ong kontrata" nga gitanyag isip kondisyon sa pagbaligya, nga mahimong hilom nga makapakunhod sa imong mga katungod.

Kinahanglan nimong dawaton ang makatarunganong mga pagtan-aw, apan ang pagbaligya dili usa ka basehan sa pagtapos. Dili usab ang gusto sa bag-ong tag-iya nga mobalhin dayon: ang usa ka tag-iya sa yuta nga mipuli sa posisyon sa iyang gisundan dili makapuli sa urgent-own-use nga basehan hangtod nga molabay ang tulo ka tuig sukad ang nag-abang gisultihan pinaagi sa sinulat nga siya adunay bag-ong tag-iya sa yuta (art. 7:274 BW).

Pagparehistro sa BRP

Kon nagpuyo ka sa Netherlands, kinahanglan kang magparehistro sa imong adres sa Personal Records Database ( Basisregistratie Personen , BRP). Ang pagparehistro usa ka legal nga obligasyon, dili usa ka pabor gikan sa tag-iya sa balay, ug kinahanglan nimo kini para sa usa ka BSN, usa ka bank account, ug health insurance.

Ang usa ka tag-iya sa yuta nga mobalibad sa pagparehistro usa ka pasidaan, kasagaran tungod kay ang pagpaabang nakalapas sa mortgage, insurance o mga lagda sa pabahay sa munisipyo, tungod kay ang balay gipaabangan nga walay gikinahanglan nga permit, o tungod kay ang kita wala gideklarar. Wala niini ang legal nga imong problema, apan ang tanan nagpasabot nga ang imong pag-abang anaa sa dili lig-on nga basehan. Isipa ang "dili ka makaparehistro dinhi" isip usa ka rason sa pagbiya.

Asa moadto kung adunay dili maayo nga mahitabo

Adunay tulo ka ruta, ug ang pagpili sa husto makadaginot sa oras.

• Ang punto sa pagreport sa munisipyo (meldpunt) — para sa pamatasan sa tag-iya sa yuta: diskriminasyon, pagpanghulga, pagdumili sa paghatag og sinulat nga kontrata o gikinahanglan nga impormasyon, ilegal nga mga bayranan, ug sobra nga abang sa mga regulated ug mid-market segments. Ang matag munisipyo adunay usa sukad sa sayong bahin sa 2024. Libre kini, apan nagpatuman alang sa interes sa publiko imbes nga mohatag kanimo og kwarta.
• Ang Huurcommissie (Rent Tribunal) — para sa pagsugod sa abang, tinuig nga pagtaas, mga settlement sa service charge, all-in nga abang ug pagkunhod sa abang para sa mga depekto, sa regulated ug mid-market segments. Paspas, barato ug may obligasyon, apan dili kini modumala sa mga deposito, pagpapahawa o danyos.
• Ang korte sa subdistrito (kantonrechter) — para sa tanan nga uban pa: pagtapos ug pagpalayas, pagbawi sa deposito, mga danyos, paglapas sa kontrata ug mga panaglalis sa gawasnon nga sektor. Dili kinahanglan ang abogado, apan ang pikas nga partido kasagaran adunay usa.

Mubo ra ang pipila ka mga deadline — unom ka bulan para sa pagsugod sa abang, ang petsa sa pagkaepektibo sa pagsupak sa pagtaas sa abang, unom ka semana para motubag sa usa ka pahibalo sa pagtapos — ug ang dili pag-apil niini mahimong makadaot sa usa ka lig-on nga argumento.

Praktikal nga checklist

Sa dili pa nimo pirmahan

• Tinoa ang klase sa kontrata ug, kon adunay gitakdang termino, unsang gitugot nga kategorya ang magamit.
• Ipa-ihap una ang mga puntos sa dili pa mobayad sa abang.
• Siguruha nga ang deposito dili molapas sa duha ka bulan nga abang.
• Susiha nga ang mga bayranan sa serbisyo gitino, wala gihiusa sa usa ka "all-in" nga numero.
• Kumpirmahi pinaagi sa sinulat nga mahimo kang magparehistro sa BRP didto.
• Pangutan-a kon ang ahente naningil ba kanimo og bayad — ang pagpaningil sa tenant diin ang ahente naglihok usab alang sa tag-iya sa yuta kasagaran dili gitugotan.
• Kuhaa ang litrato sa kondisyon sa pagtugyan, nga gipetsahan.

Kung adunay dili maayo nga mahitabo

• Isulat kini; gamita ang rehistradong koreo para sa mga terminasyon ug mga wala mabayri nga obligasyon.
• Padayon sa pagbayad sa abang gawas kon adunay usa ka takos nga lawas nga nagpamenos niini.
• Pagtakda og deadline para sa tag-iya sa yuta sa paglihok, ug isulti kon unsay sunod nga mahitabo.
• Tinoa kon unsang ruta ang mohaom, ug susiha ang deadline sa dili pa ang bisan unsang butang.
• Pagpangayo og tambag og sayo kon adunay pahibalo nga gihatag o kon ikaw gipugos sa pagpirma o pagbiya.