Pagtaas sa abang sa Netherlands: unsay mahimong singilin sa mga tag-iya sa yuta ug unsay mahimo sa mga nag-abang

Halos tanang Dutch tenant makakita og pagtaas sa abang kausa sa usa ka tuig. Ang mahimong ipangutana sa tag-iya sa balay, ug kung balido ba ang pagtaas, nagdepende kung asa sa tulo ka bahin nahisakop ang propiedad, sa giingon sa kontrata, ug kung gisunod ba sa tag-iya ang mubo apan estrikto nga hugpong sa mga pormalidad. Kini nga artikulo naglatid kung unsang bahin nahisakop ang imong tenant, kung giunsa pagkalkulo ang tinuig nga maximum, kung unsa ang kinahanglan nga ilakip sa usa ka balido nga sugyot sa pagtaas, ug kung giunsa kini hagiton sa usa ka tenant.

Tulo ka bahin, tulo ka hugpong sa mga lagda

Sukad nga ang Affordable Rent Act ( Wet betaalbare huur ) gipatuman niadtong Hulyo 1, 2024, ang mga Dutch residential lettings gibahin sa tulo ka bahin. Ang pagtino kon hain ang magamit gitino pinaagi sa gidaghanon sa mga puntos nga nakuha sa dwelling score ubos sa housing valuation system ( woningwaarderingsstelsel ), dili pinaagi sa gitawag sa mga partido nga kontrata.

• Gi-regulate, sosyal nga bahin – ang pinakagamay nga punto. Ang abang dili molapas sa kinatas-ang makuha sa mga punto, ug ang tinuig nga pagtaas gilimitahan sa porsyento nga gitakda matag tuig sa ministro.
• Segment sa tunga-tungang merkado (abang sa tunga-tungang merkado) – ang tunga nga punto nga banda. Kini nga bahin gi-regulate sa unang higayon sa Affordable Rent Act. Kini adunay kaugalingong pinakataas nga abang ug, sukad Hulyo 1, 2025, ang kaugalingon niining limitado nga tinuig nga pagtaas.
• Libre nga sektor (pribadong sektor, liberalisado) – ang pinakataas nga punto nga banda. Walay pinakataas nga abang, apan ang tinuig nga pagtaas gilimitahan sa balaod sukad sa 2021, ug kana nga limitasyon gipalugway hangtod sa 1 Mayo 2029.

Ang mga utlanan sa punto ug mga sukdanan sa abang gi-indeks kada tuig, aron ang usa ka pinuy-anan mahimong mag-ilis sa bahin kung adunay bag-ong kontrata nga gipirmahan. Ang bahin gitakda sa pagsugod sa pag-abang ug dili mobalhin sa tunga-tunga sa kontrata tungod kay ang usa ka sukdanan mobalhin.

Giunsa pagkalkulo ang tinuig nga maximum

Ang mid-market maximum mahimong mas taas kay sa free-sector, nga nakapatingala sa mga tawo apan dili kini sayop. Lahi ang mga pormula: ang mid-market ceiling nalambigit sa kolektibong pag-uswag sa sweldo dugang usa ka porsyento, samtang ang regulated ug free-sector ceilings nagkuha sa bisan hain sa pag-uswag sa presyo ug pag-uswag sa sweldo nga mas ubos, dugang usa ka porsyento. Sa usa ka tuig diin ang sweldo mas taas kaysa sa presyo, ang numero sa mid-market mao ang mas taas sa duha. Ang basehan sa balaod mao ang art. 7:248 BW, nga gihubit sa art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Ang mga porsyento mismo gikalkulo pag-usab matag tuig ug tinuyo nga wala gipakita dinhi, tungod kay ang usa ka numero nga gikutlo sa usa ka artikulo wala na sa petsa sulod sa mga bulan. Ang ministro nag-ayo niini, ang Huurcommissie ug rijksoverheid.nl nagpatik niini, ug kini ra ang tinubdan nga angay saligan. Matikdi ang lainlaing mga kalendaryo: sa gi-regulate nga bahin ang bag-ong maximum magamit sa mga pagtaas nga moepekto sugod sa Hulyo 1, samtang sa mid-market ug free sectors kini modagan uban sa tuig sa kalendaryo. Ang pagtaas nga gisugyot ubos sa porsyento sa miaging tuig alang sa usa ka petsa sa bag-ong panahon sobra ra, ug ang sobra mabawi.

Ang pormal nga mga kinahanglanon sa usa ka sugyot sa pagpataas sa abang

Sa mga regulated ug mid-market segments, ang pagtaas dili awtomatikong mahitabo. Ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga mohimo og sinulat nga proposal ( voorstel tot huurverhoging ) ubos sa art. 7:252 BW, ug ang mga pormalidad mas importante kay sa gilauman sa kadaghanan sa mga tag-iya sa yuta.

• Panahon sa pahibalo. Ang proposal kinahanglan makaabot sa tenant labing menos duha ka bulan sa dili pa ang gisugyot nga petsa sa pagka-epektibo. Para sa dugang nga sweldo sa Hulyo 1, ang proposal kinahanglan ipadala sa labing ulahi sa Abril 30.
• Sinulat nga porma. Kasagaran gidawat ang email, basta ipakita ang resibo.
• Mga sulod. Ang Art. 7:252 BW naglatid kon unsa ang kinahanglan ipahayag sa sugyot: ang abang nga kasamtangang gipatuman, ang gisugyot nga pagbag-o, ang bag-ong abang nga moresulta ug ang petsa diin kini ipadapat. Kon ang tag-iya sa yuta nagsalig sa pagtaas nga nagdepende sa kita, ang pahayag sa kita sa awtoridad sa buhis kinahanglan nga ilakip. Ang sugyot nga wala maglakip sa usa niini nga mga detalye depektoso.
• Kausa matag dose ka bulan. Sa unang dose ka bulan human magsugod ang pag-abang, ang abang mahimong dugangan sa labing taas kausa, ug pagkahuman niana sa katapusan sa matag sunod-sunod nga dose ka bulan nga panahon (art. 7:250 BW). Kung ang pagtaas nagdepende sa usa ka kontrata nga clause, ang parehas nga dose ka bulan nga interval magamit, ug ang usa ka clause nga nagpatunghag labaw sa usa ka pagtaas sulod sa dose ka bulan walay pulos (art. 7:251 BW). Adunay gamay nga eksepsiyon kung ang temporaryo nga diskwento sa abang giwagtang (art. 7:252c BW).

Ang sangputanan sa usa ka depektoso nga proposal yano ra ug, alang sa mga tag-iya sa yuta, mahal: ang pagtaas dili moepekto. Dili kini pakunhuran, korehian o i-postpone pinaagi sa pagpatuman sa balaod. Ang abang magpabilin sa kaniadto, ug ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga magsugod pag-usab nga adunay bag-o, nagsunod sa mga lagda ug usa ka bag-ong duha ka bulan nga panahon sa pahibalo - sa praktis kasagaran mogasto og usa ka tibuok tuig nga indexation. Ang mga tenant nga nakabayad na mahimong mabawi ang kalainan.

Unsaon pagsupak sa usa ka tenant, ug kanus-a

Ang ruta nagdepende sa bahin, ug ang duha ka ruta naglihok sa magkaatbang nga direksyon.

Mga gi-regulate ug mid-market nga mga proposal ubos sa art. 7:252 BW

Ang nag-abang mosulat sa tag-iya sa yuta, sa dili pa ang gisugyot nga petsa sa pagka-epektibo, nga nag-ingon nga sila misupak ug nganong misupak sila. Wala nay dugang nga gikinahanglan gikan sa nag-abang. Kon gusto sa tag-iya sa yuta nga ipadayon ang pag-uyon, ang tag-iya sa yuta ang kinahanglan nga mangayo sa Huurcommissie nga modesisyon, sulod sa unom ka semana gikan sa gisugyot nga petsa sa pagka-epektibo (art. 7:253 BW). Kon molabay kana nga panahon, ang pag-usbaw dili na moepekto – ang labing mapuslanon nga butang nga mahibal-an sa usa ka nag-abang nga misupak.

Indeksasyon ubos sa usa ka kontrata nga sugnay (mid-market ug free sector)

Kon ang pag-usbaw naggikan sa usa ka indexation clause imbes nga usa ka art. 7:252 BW nga sugyot, ang tenant direktang mo-aplay sa Huurcommissie, sulod sa upat ka bulan gikan sa petsa nga nagsugod ang pag-epekto sa pag-usbaw (art. 7:248 BW). Ang pagpalta sa maong upat ka bulan nga bintana makamatay sa hagit, busa i-diary kini. Ang Huurcommissie maglimite sa pag-usbaw sa statutory maximum kon ang clause makahatag og dugang.

Mga sugnay sa indeksasyon: ang libre nga sektor ug ang problema sa dili patas nga mga termino

Sa mga sektor nga mid-market ug free, walay katungod nga gimando sa balaod alang sa tinuig nga pag-usbaw. Ang tanan nagdepende sa kontrata. Kung ang kontrata sa pag-abang walay bisan unsang clause sa pag-usbaw sa abang, ang tag-iya sa yuta dili mahimong mopataas sa abang kada tuig – tuldok. Kung kini adunay clause nga nagtakda og porsyento nga mas ubos sa gitakda sa balaod, ang kontrata ang modumala. Kung kini magtakda og porsyento nga mas taas sa gitakda sa balaod, ang kisame ang modumala.

Labaw nianang statutory layer nahimutang ang balaod sa mga konsumidor sa Europa, ug dinhi nameligro ang dakong kantidad sa kwarta. Ang mga residential lease uban sa mga pribadong indibidwal mga kontrata sa mga konsumidor, busa ang dili patas nga mga termino ug mga lagda magamit ug ang mga korte kinahanglan nga mosulay sa mga clause sa pagtaas sa abang sa ilang kaugalingong mosyon.

Ang nag-unang awtoridad mao ang makadaot nga desisyon sa Hoge Raad niadtong Nobyembre 29, 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, nga gihatag sa mga pangutana nga gisang-at sa Rechtbank. Amsterdam niadtong Enero 11, 2024. Kini may kalabotan sa komon kaayo nga pormula sa free-sector nga "CPI indexation plus a surcharge". Ang korte mipahayag, sa katingbanan:

• Ang elemento sa indeksasyon ug ang elemento sa surcharge gisusi gilain, bisan kung kini makita sa usa lang ka kontrata. Lahi ang ilang katuyoan: ang usa mobayad sa depreciation sa kuwarta, ang lain alang sa pagtaas sa gasto lapas sa implasyon.
• Ang usa ka clause nga naghatag alang sa CPI indexation dili, sa iyang kaugalingon, dili patas.
• Ang usa ka clause nga nagdugang og fixed surcharge nga hangtod sa 3% labaw sa CPI indexation kay dili dili patas, walay espesyal nga mga sirkumstansya: ang mga sangputanan sa pinansyal makita na, ang tag-iya sa yuta adunay lehitimong interes, ug ang nag-abang mahimong motapos sa pag-abang.
• Kon adunay surcharge clause is dili patas, kinahanglan nga dili kini gamiton sa kinatibuk-an niiniAng korte mahimong dili mokunhod niini ngadto sa madawat nga 3%. Ang tenant ibalik sa iyang posisyon unta kon wala ang clause ug adunay reklamo sa restitution alang sa sobra nga nabayad nga pagtaas.

Grabe ang sangpotanan para sa mga tag-iya sa yuta nga mogamit og pormula nga "indexation plus up to 5%" o "plus up to 7%". Ang surcharge dili maminusan; kini mawala sa tibuok kinabuhi sa pag-abang, ug ang nangaging mga surcharge mahimong mabayran. Para sa usa ka portfolio landlord nga adunay standard template, ang exposure kay natipon sa matag unit. Ang litigasyon sa mga surcharge nga labaw sa 3% nagpadayon sa mga subdistrict court, ug tungod kay ang standard nga gigamit mao ang European sa dili patas nga mga termino, ang posibilidad sa pag-refer sa Court of Justice sa European Union wala mawala. Ang usa ka tag-iya sa yuta nga nagsalig sa usa ka surcharge clause, ug ang usa ka tenant nga moangkon balik sa gibayran ubos sa usa, kinahanglan nga susihon kung asa ang kaso sa balaod sa dili pa mopasalig sa usa ka posisyon.

Duha ka punto nga importante. Ang desisyon mahitungod sa clause , dili sa kisame: bisan ang usa ka fair clause dili makahatag og labaw pa sa statutory ceiling nga gipatuman alang nianang tuiga. Ug ang usa ka unfair clause dili masulbad pinaagi sa pagpaningil sa tag-iya og mas ubos kay sa gitugot niini; ang mga pulong ang masulayan.

Pagtaas sa abang human sa renobasyon o pagpaayo

Ang pagtaas human sa mga trabaho lahi sa tinuig nga pagtaas ug dili sakop sa tinuig nga limitasyon sa porsyento. Ang kalainan nga nagtino sa kadaghanan sa mga lantugi mao ang tali sa pagpaayo ug pagmentinar : ang pisikal nga mga pagbag-o o pagdugang nga nagdugang sa kalipay sa balay - built-in nga mga appliances, bag-ong banyo, insulation ug uban pang mga lakang sa enerhiya - mahimong makatarunganon sa pagtaas. Ang pag-ilis ug pag-ayo dili mahimo, tungod kay ang pagmentinar sa propiedad sa maayong kahimtang mao ang gibayran na sa abang.

Kon gusto sa tag-iya sa yuta nga ayohon ang usa ka gipuy-an nga balay, ang artikulo 7:220 BW nagkinahanglan og makatarunganon nga sugyot : usa ka sinulat nga pakete nga naglatid sa mga trabaho, ang pagkabalda, bisan unsang kompensasyon ug ang gisugyot nga bag-ong abang. Ang usa ka tenant nga mobalibad sa usa ka makatarunganon nga sugyot mahimong mapugos; ang usa ka tenant nga giatubang sa usa ka dili makatarunganon nga sugyot dili mahimo.

Kon ang mga partido dili magkauyon sa sangpotanan sa abang, ang bisan hain kanila mahimong mangayo sa Huurcommissie nga modesisyon kon ang gisugyot nga pagtaas makatarunganon ba, sulod sa tulo ka bulan human sa pagkompleto sa mga trabaho. Ang Huurcommissie magpadala og imbestigador, mosusi kon ang mga trabaho tinuod ba nga may kalabutan sa pag-uswag, ug mosulay sa pagtaas batok sa aktuwal nga gasto nga nahimo. Kini nga ruta anaa sa regulated ug mid-market segments (art. 7:255 BW) ug sa free sector (art. 7:255a BW), bisan kon sa free sector walay points ceiling para masukod ang resulta.

Ang dugang nga pagtaas nga nagdepende sa kita

Sa regulated social segment lamang, ang tag-iya sa yuta mahimong mosugyot og mas taas nga pagtaas para sa mga panimalay nga labaw sa piho nga lebel sa kita (art. 7:252a BW), nga gipahayag isip usa ka fixed euro nga kantidad kada bulan imbes nga usa ka porsyento.

• Adunay duha ka income band nga labaw sa ordinaryo nga threshold, nga ang matag usa adunay kaugalingong fixed nga binulan nga kantidad imbes nga usa ka porsyento.
• Ang mga limitasyon sa kita, ang binulan nga kantidad ug ang tuig nga gihisgutan gitakda kada tuig ug gipatik sa Huurcommissie; ang pagtimbang-timbang gihimo batok sa kita sa panimalay sa miaging tuig sa buhis, dili sa karon.
• Ang kita sa usa ka batang residente nga wala pa makaabot sa edad nga 23 dili iapil sa kwenta kon ang kinatibuk-ang kita sa maong bata (verzamelinkomen) magpabilin ubos sa gimantala nga limitasyon.
• Ang gitudlo nga mga grupo sa mga nag-abang nga adunay laygay nga sakit ug baldado wala gilakip.

Kinahanglan nga mokuha ang tag-iya sa yuta og indikasyon sa kita gikan sa Belastingdienst ug ilakip kini uban sa sugyot. Ang pagtangtang niini makahimo sa sugyot nga depektoso, nga adunay naandan nga sangputanan nga ang pagtaas mapakyas. Ang pinakataas nga pagtaas dili mahimong i-stack: ang tag-iya sa yuta mokuha sa ordinaryong porsyento o sa kantidad nga nagdepende sa kita, dili pareho. Tungod kay ang mga threshold ug kantidad mausab matag tuig, susiha ang talaan nga gipatik sa Huurcommissie alang sa tuig diin ang pagtaas moepekto.

Pagkunhod sa abang: ang imahe sa salamin, ug kasagaran ang mas kusog nga paglihok

Ang mga nag-abang lagmit maghunahuna nga depensado bahin sa tinuig nga pagtaas sa presyo samtang ang mas maayong pangutana mao kung ang abang ba legal ba gyud. Sa mga regulated ug mid-market segments, ang abang dili mahimong molapas sa maximum nga puntos nga makuha sa mga balay. Kung molapas man, ang nag-abang dili lang angay mosukol sa pagtaas apan mosugyot usab og pagkunhod.

Ang pamaagi ubos sa art. 7:254 BW susama sa pamaagi sa pagpataas sa abang. Ang tenant magpadala og sinulat nga proposal nga nag-ingon sa kasamtangang abang nga walay bayad, ang gisugyot nga mas ubos nga abang, ang pagkunhod ug ang petsa sa pagka-epektibo, nga dili mahimong mahulog sa dili pa molapas sa duha ka bug-os nga bulan sa kalendaryo human ipadala ang proposal. Kon ang tag-iya sa yuta mobalibad o dili motubag, ang tenant mangayo sa Huurcommissie sa pagdesisyon, ug kinahanglan buhaton kini sulod sa unom ka semana gikan sa gisugyot nga petsa sa pagkunhod. Ang tenant magpadayon sa pagbayad sa kasamtangang abang hangtod nga mogawas ang desisyon.

Kon ang mga puntos nagpakita og dakong overcharge, kini nga ruta mas bililhon pa kay sa usa ka porsyento sa indexation, ug mahimo kini nga iuban sa usa ka defects claim. Ang pagpadagan sa points check kinahanglan nga mao ang unang lakang kon ang usa ka regulated o mid-market tenant mokuwestiyon sa ilang abang.

Unsa ang dili mahimo sa tag-iya sa yuta

• Dugangi og sobra sa makausa sulod sa dose ka bulan. Ang ikaduhang pag-usbaw sulod sa samang dose ka bulan nga yugto dili balido (art. 7:251 BW), bisan unsa pa ang giingon sa kontrata.
• Pagtaas sa sweldo sulod sa gitakdang panahon nga walay kontrata. Sa mid-market ug free sectors, ang no indexation clause nagpasabot nga walay tinuig nga pagtaas sa sweldo sa tibuok termino.
• Dugangi pinaagi sa pagdumili sa pag-renew. Ang usa ka Dutch residential tenancy sulod sa usa ka walay tino nga panahon dili matapos ug dili mahimong "bag-ohon" sa bag-ong mga termino sa gusto sa tag-iya sa balay. Ang pagtanyag sa usa ka tenant og kapilian tali sa mas taas nga abang ug pagbiya dili usa ka legal nga paagi sa pagdugang sa abang: ang pagtapos sa usa ka tenancy nanginahanglan og mga basehan sa balaod ug, kung ang tenant dili mouyon, usa ka mando sa korte.
• Ibalik ang pagtaas pinaagi sa serbisyo nga bayad. Ang pag-iban sa abang sa mga bayranan sa serbisyo o sa tanan nga presyo dili makalahutay sa pagsusi.
• Balewalaa ang usa ka pagsupak. Sa mga regulated ug mid-market nga mga bahin, ang tag-iya sa yuta dili mahimong mosalikway sa usa ka pagsupak nga unilateral; ang bugtong paagi mao ang Huurcommissie, sulod sa unom ka semana.

Praktikal nga giya

Para sa mga tenant. Susiha una ang segment, dayon ang aritmetika, dayon ang mga pormalidad – sa maong pagkasunod-sunod, kay ang pormal nga depekto makapatay sa pagtaas bisan unsa pa ang porsyento. I-diary ang duha ka deadline: i-object sa dili pa ang petsa sa pagka-epektibo sa regulated ug mid-market segments, ug pag-apply sa Huurcommissie sulod sa upat ka bulan para sa usa ka contractual indexation. Kon ang imong free-sector lease magdugang og surcharge nga labaw sa 3% sa indexation, pagpatambal una sa dili pa mobayad. Ug padagana ang points check bisan kon ang pagtaas morag sakto.

Para sa mga tag-iya sa yuta. I-audit ang imong template: ang surcharge clause nga gi-draft sa wala pa ang desisyon sa Hoge Raad sa 2024 usa ka live liability. Ipadala og sayo ang mga proposal, pinaagi sa pagsulat, nga nag-ingon sa kasamtangang abang, ang bag-ong abang, ang petsa sa pagka-epektibo ug ang ruta sa pagsupak, ug tipigi ang pruweba sa pagpadala. Ilakip ang tax authority statement para sa bisan unsang pagtaas nga nagdepende sa kita. Kung ang usa ka tenant mosupak, i-calend dayon ang unom ka semana nga deadline sa Huurcommissie - ang paglangan niini moresulta sa tibuok tuig.