Abogado sa Real Estate
sa Netherlands

Tambag o proseso? Pangayo og libre nga pasiunang miting.

Hapit na ba mapakyas ang imong pagpalit og balay, nakadiskubre ka ba og seryosong depekto human sa pagbalhin, o dili ba maayo ang trabaho nga gihatag sa imong kontraktor? Usa ka abogado sa real estate sa Netherlands ang motabang kanimo sa dili pa ka mopirma ug kung adunay motumaw nga panaglalis. Niini nga panid imong mabasa kung unsang mga lagda sa Dutch ang magamit sa pagpalit, pag-abang, pagtukod ug pagpanag-iya og propiedad, unsang mga deadline ang modagan ug kung giunsa ka namo pagtabang.

Rating sa mga kliyente Law & More 9.6 sa 10 Klantenvertellen, ang plataporma sa pagrepaso sa Netherlands (81 ka mga review, hangtod sa Oktubre 2026).

Kanus-a ka magkinahanglan og abogado sa real estate sa Netherlands?

Kinahanglan nimo ang usa ka abogado sa real estate kung ang usa ka kontrata sa propiedad kinahanglan nga susihon sa dili pa pirmahan, o kung adunay motumaw nga panaglalis bahin sa propiedad. Sa usa ka naandan nga pagpalit og balay, ang usa ka abogado dili kinahanglan sa balaod, apan ang sayo nga tambag kanunay nga makapugong sa mahal nga mga sayup.

Ang mga kliyente moduol kanamo sa mga sitwasyon sama niini:

ang pumapalit o nagbaligya gusto nga moundang sa kasabutan sa pagpalit, o mangayo og multa nga 10 porsyento sa presyo;
human sa pagbalhin, makakita ka og mga depekto nga angay unta nga gitaho sa nagbaligya, sama sa kaumog, mga problema sa pundasyon o asbestos;
ang imong kontraktor ulahi nga nahuman, dili maayo ang paghatud sa trabaho o naningil og dugang nga trabaho nga wala nimo gi-order;
ikaw adunay panaglalis sa imong tenant o landlord bahin sa abang, maintenance, termination o pagpapahawa;
ang asosasyon sa mga tag-iya mohimo og desisyon nga gusto nimong ipawalag dungog;
adunay ka panagbangi sa imong mga silingan bahin sa utlanan, katungod sa agianan o mga kahoy;
mamuhunan ka sa propiedad sa Netherlands pinaagi sa usa ka kompanya ug nanginahanglan og tabang sa pag-draft ug pagrepaso sa mga dokumento sa transaksyon.

Ang ubang mga deadline sa balaod sa real estate mubo ra, sama sa usa ka bulan aron hagiton ang desisyon sa usa ka asosasyon sa mga tag-iya. Human sa pagbalhin o paghatud sa imong posisyon sa negosasyon kasagaran mas huyang, busa lihok dayon.

Unsang mga may kalabutan nga serbisyo ang among matabangan kanimo?

Alang sa mga espesipikong pangutana sulod niining bahina sa balaod, kini nga mga panid mohatag og dugang detalye.

Unsa ang angay nimong bantayan kon mopalit o mobaligya og propiedad?

Ang pagpalit og balay sa usa ka pribadong pumapalit kinahanglan nga sinulat (Artikulo 7:2 Dutch Civil Code). Ubos sa Artikulo 3:89 Dutch Civil Code, mahimo ka lamang nga tag-iya kung ang notarial deed of transfer marehistro. Ang pagparehistro mahitabo sa mga pampublikong rehistro sa Land Registry (Kadaster).

Naa bay panahon sa pagpabugnaw?

Ang usa ka pribadong pumapalit og balay adunay tulo ka adlaw nga panahon sa pagpamalandong human madawat ang gipirmahan nga kasabutan sa pagpalit. Pagkahuman niana, ang pagpalit mahimong may bili, gawas kung adunay magamit nga kondisyon, sama sa kondisyon sa financing. Ang ingon nga kondisyon molihok lamang kung imong gamiton kini sa oras ug sa husto nga paagi. Susiha pag-ayo ang mga petsa sa kontrata.

Unsa ang papel sa notaryo?

Ang pagbalhin sa real estate kanunay nanginahanglan usa ka notaryo sa sibil nga balaod (notaris), kinsa mohimo sa deed ug magparehistro niini. Ang notaryo walay gidapigan ug molihok alang sa duha ka partido. Ang usa ka abogado sa real estate, sa laing bahin, molihok lamang alang kanimo ug mahimong makigsabot sa mga termino sa kontrata alang kanimo.

Unsa man kon ang usa ka partido dili mopasundayag?

Kon ang usa ka partido mapakyas sa pagtuman sa kontrata, ang pikas nga partido mahimong mohatag og pahibalo sa default ug dayon mangayo og performance, termination o damages. Daghang standard purchase agreements ang adunay multa nga 10 porsyento sa presyo sa pagpalit. Ang korte mahimong mokunhod sa multa kon ang tibuok aplikasyon klaro nga dili madawat (Artikulo 6:94 Dutch Civil Code). Usa ka abogado sa real estate sa Netherlands ang mosusi niini nga mga clause. Basaha ang dugang mahitungod sa preliminary purchase agreement ug sa mga risgo niini.

Unsa ang imong mahimo bahin sa mga tinago nga depekto?

Ang usa ka propiedad kinahanglan adunay mga kalidad nga imong mapaabut base sa kasabutan sa pagpalit (Artikulo 7:17 Dutch Civil Code). Kung dili, adunay dili pagsunod ug mahimo nimong papanaugon ang nagbaligya.

Ang imong tsansa nagdepende sa katungdanan sa nagbaligya sa pagbutyag ug sa katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestiga. Kinahanglan ireport sa nagbaligya ang mga depekto nga iyang nahibal-an. Kinahanglan imbestigahan sa pumapalit ang iyang makatarunganong madiskobrehan, pananglitan sa usa ka building survey. Ang usa ka age clause o asbestos clause sa kontrata mahimong limitahan ang imong mga katungod.

Kinahanglan nimong ipahibalo ang nagbaligya sulod sa makatarunganon nga panahon human sa pagkadiskobre (Artikulo 7:23 Dutch Civil Code). Alang sa usa ka konsumidor nga mopalit gikan sa usa ka propesyonal nga nagbaligya, ang pahibalo sulod sa duha ka bulan sa bisan unsang kaso angay sa oras. Ang usa ka pag-angkon sa prinsipyo gidid-an sa panahon duha ka tuig human sa maong pahibalo. Ang usa ka abogado sa real estate sa Netherlands mosusi, uban sa usa ka eksperto sa pagtukod kon gikinahanglan, kon ang depekto makita ba nimo.

Unsang mga lagda ang magamit sa mga residensyal ug komersyal nga pag-abang?

Ang balaod sa pag-abang sa Netherlands sa Libro 7 sa Kodigo Sibil nagbutang ug klaro nga linya tali sa residensyal ug komersyal nga propiedad. Ang mga residensyal nga tenant adunay halapad nga proteksyon: ang kontrata sa pag-abang matapos lamang kung ang tenant mouyon o ang korte sa subdistrict modesisyon niini (Artikulo 7:272 ug 7:274).

Sukad sa Hulyo 1, 2024, ang mga residential lease sa prinsipyo anaa sa walay tino nga panahon, ubos sa Balaod sa fixed-term rental contracts (Wet vaste huurcontracten). Sukad sa samang petsa, gipalapdan sa Affordable Rent Act ang regulasyon sa abang ngadto sa dakong bahin sa mid-rental segment. Kinahanglan usab nga sundon sa mga landlord ang Good Landlordship Act, nga gipatuman sukad sa Hulyo 1, 2023, nga naglimite sa deposito ngadto sa duha ka bulan nga basic rent.

Lugar sa tingi o opisina?

Alang sa komersyal nga kabtangan adunay duha ka rehimen:

Ang mga establisemento sa retail, hospitality, ug craft nasakop sa Article 7:290 Dutch Civil Code. Ang termino sa pag-abang sa prinsipyo lima ka tuig ug lima ka tuig, ug ang tag-iya sa yuta mahimo lamang nga matapos kung adunay mga basehan nga gipatuman sa balaod.
Ang mga opisina ug uban pang komersyal nga establisemento nasakop sa Artikulo 7:230a sa Dutch Civil Code. Ang tenant adunay limitado lamang nga proteksyon batok sa pagpapahawa human matapos ang kontrata sa pag-abang.

Ang kalainan adunay dakong pinansyal nga sangputanan alang sa tag-iya sa yuta ug sa nag-abang. Ang usa ka abogado sa real estate sa Netherlands ang una nga mosusi kung unsang rehimen ang magamit. Daghang komersyal nga mga lease ang naggamit sa modelo sa ROZ, kansang kinatibuk-ang mga probisyon lahi sa balaod sa pipila ka mga lugar. Ang among mga abogado nagrepaso sa mga kontrata sa lease sa dili pa ikaw mopirma ug modumala sa mga panaglalis bahin sa abang, mga depekto ug pagpapahawa. Ang mga lagda sa statutory lease anaa sa wetten.overheid.nl (Libro 7, sa Dutch).

Unsa ang imong mga katungod sa konstruksyon ug renobasyon?

Ubos sa usa ka kontrata sa konstruksyon, ang kontraktor mosaad sa pagtukod ug paghatud sa usa ka trabaho (Artikulo 7:750 Dutch Civil Code). Sukad sa Enero 1, 2024, ang Quality Assurance for Construction Act (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) magamit. Ang kontraktor karon manubag usab human sa paghatud alang sa mga depekto nga wala makit-i sa paghatud, gawas kung kini dili ikapasangil kaniya.

Ang usa ka kontraktor nga nagtrabaho alang sa usa ka pribadong kliyente kinahanglan maghatag og completion file (Artikulo 7:757a). Ang usa ka pribadong kliyente mahimong magdeposito og labing taas nga 5 porsyento sa presyo sa kontrata sa usa ka notaryo (Artikulo 7:768). Kana nga deposito nagsiguro sa pag-ayo sa mga depekto nga nakit-an sa paghatud. Ang usa ka pag-angkon alang sa usa ka depekto sa konstruksyon adunay limitasyon sa labing ulahi nga baynte ka tuig pagkahuman sa paghatud (Artikulo 7:761).

Ang dugang nga trabaho kay trabaho nga gawas sa orihinal nga order. Sa prinsipyo, ang kontraktor makabayad lang og dugang kon gipasidan-an ka niya sa hustong oras (Artikulo 7:755). Ang eksepsiyon kay dugang nga gasto nga unta nasabtan na nimo. Kanunay isulat ang mga pagbag-o ug ang presyo niini sa sinulat.

Ang mga proyekto sa negosyo kanunay nga naggamit sa mga estandard nga termino sa UAV 2012 o UAV-GC 2005. Kasagaran kini nagtumong sa mga panaglalis ngadto sa arbitrasyon sa Netherlands Arbitration Board for the Construction Industry (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Usa ka abogado sa real estate sa Netherlands ang motimbang-timbang kung ang arbitrasyon o ang korte ang mas maayong ruta.

Unsay buot ipasabot sa mga asosasyon sa mga tag-iya, balaod sa pag-abang ug silingan para nimo?

Kon mopalit ka og apartment, makakuha ka og katungod sa apartment ug awtomatiko nga mahimong miyembro sa asosasyon sa mga tag-iya (Vereniging van Eigenaars, VvE). Ang deed of division ug ang mga regulasyon niini ang magtino kon unsang mga bahin ang pribado ug kon unsaon pagbahin ang mga gasto.

Ang asosasyon sa mga tag-iya kinahanglan magreserba og kwarta matag tuig para sa dagkong maintenance (Artikulo 5:126 Dutch Civil Code). Ang reserba nagsunod sa usa ka long-term maintenance plan, o labing menos 0.5 porsyento sa rebuilding value. Kung dili ka mouyon sa desisyon sa miting, mahimo nimong hangyoon ang subdistrict court nga kanselahon kini sulod sa usa ka bulan (Artikulo 5:130). Sa dili pa mopalit, hangyoa ang usa ka abogado nga susihon ang mga dokumento, minutes, ug reserba sa asosasyon.

Unsang mga katungod sa uban ang makalimit sa imong pagpanag-iya?

Ang pagpanag-iya mahimong limitahan sa mga katungod sa uban, nga narehistro sa mga rehistro sa publiko ug ipasa ngadto sa bag-ong tag-iya sa usa ka pagbaligya. Ang mga lagda anaa sa Libro 5 sa Dutch Civil Code.

Ang leasehold (erfpacht) naghatag sa katungod sa paggamit sa yuta sa uban, kasagaran batok sa tinuig nga abang sa yuta (Artikulo 5:85). Susiha ang termino ug ang mga petsa sa pag-usab, labi na sa Amsterdam, diin daghang yuta ang gipaabangan pinaagi sa leasehold. Usa ka abogado sa real estate sa Netherlands ang nagbasa sa mga kondisyon sa leasehold sa dili pa ang pagbalhin.
Ang katungod sa pagpatag-iya og mga bilding o mga trabaho sa ibabaw, sulod o sa ibabaw sa yuta sa uban (Artikulo 5:101), sama sa mga solar panel sa laing atop.
Ang easement (erfdienstbaarheid) usa ka palas-anon sa usa ka lote alang sa kaayohan sa lain, sama sa right of way (Artikulo 5:70).

Ang balaod sa silingan naa usab sa Libro 5. Dili ka mahimong hinungdan sa ilegal nga kahasol sa imong mga silingan, pananglitan sa kasaba o baho (Artikulo 5:37). Ang mga kahoy sa prinsipyo kinahanglan nga mobarog labing menos duha ka metros gikan sa utlanan, ang mga koral ug mga kahoykahoy kinahanglan nga tunga sa metros (Artikulo 5:42).

Unsay angay ipangutana sa mga tigpamuhunan ug mga kompanya sa usa ka abogado sa real estate sa Netherlands?

Ang mga langyaw nga tigpamuhunan ug mga kompanya kasagarang nagkupot sa mga kabtangan sa Netherlands pinaagi sa usa ka private limited company (BV). Ang istruktura sa kasabutan, usa ka share deal o usa ka asset deal, adunay mga sangputanan ubos sa corporate law ug tax law. Ang balaod sa real estate ug corporate law magkita sa usa ka transaksyon, nga adunay due diligence sa titulo, lease, permit ug liabilities.

Ang bahin sa balaod sa korporasyon naglangkob sa istruktura sa kompanya, ang kasabutan sa pagpalit og bahin, ug mga garantiya. Ang pumapalit kasagaran mobayad sa buhis sa pagbalhin (overdrachtsbelasting), nga gikolekta sa notaryo. Lahi-lahi ang mga bayranan para sa mga balay nga gipuy-an sa tag-iya, mga balay nga gipalit sa mga mamumuhunan, ug mga kabtangan nga dili residensyal, ug kini kanunay nga nagbag-o. Ang mga batan-ong unang higayon nga pumapalit mahimong kwalipikado alang sa usa ka exemption, ubos sa usa ka limitasyon sa kantidad. Nagtinabangay kami sa imong tax adviser niining mga puntoha.

Ang pagplano ug mga permit nasakop sa balaod administratibo, dili sa balaod sibil. Busa, ang usa ka abogado sa real estate sa Netherlands nagtudlo sa mga developer nga maghiusa sa balaod sa real estate ug balaod administratibo. Sukad sa Enero 1, 2024, ang Environment and Planning Act (Omgevingswet) nagdumala sa zoning ug mga permit, ug ang balaod sa kalikopan nagtakda og mga kondisyon alang sa yuta, kasaba, ug enerhiya. Batok sa usa ka desisyon sa permit, kasagaran mahimo kang mopasaka og pagsupak sulod sa unom ka semana. Ang usa ka munisipalidad nga nagbaligya og yuta sa prinsipyo kinahanglan nga mohatag sa tanang interesado nga partido og patas nga higayon. Kini nagsunod sa desisyon sa Didam sa Korte Suprema niadtong Nobyembre 26, 2021.

Giunsa ang pagtrabaho sa Law & More pagtrabaho?

Usa ka abogado sa real estate sa Netherlands sa among law firm ang nagtrabaho sa upat ka hugna. Sa matag hugna, among gihisgutan daan kung unsa ang among gibuhat ug kung pila ang gasto niini.

Pag-apil. Sa usa ka libre nga pasiunang miting, among hisgutan ang imong sitwasyon ug ang mga deadline nga modagan. Among hangyoon ang mga importanteng dokumento, sama sa kasabutan sa pagpalit, abang o deed of division.
Tambag. Among susihon ang imong mga katungod ug obligasyon ug ipasabut ang imong mga risgo ug tsansa, sa Ingles o Dutch.
Negosasyon. Mohatag kami og pahibalo sa dili pagbayad o manubag ang pikas nga partido, ug mangulo sa mga negosasyon. Daghang mga panaglalis sa kabtangan ang matapos sa usa ka kasabutan sa paghusay (vaststellingsovereenkomst), usa ka kontrata nga nagbugkos nga nagsulbad sa panaglalis.
Mga Kaso. Kon walay makab-ot nga husay, mokiha kami atubangan sa subdistrict court, sa district court o sa arbitration, lakip na ang summary proceedings ug apelar.

Ang mga kaso sa pag-abang kanunay moadto sa korte sa subdistrict. Ang ubang mga pag-angkon sa kabtangan moadto sa korte sa subdistrict hangtod sa 25,000 euro ug labaw pa niana ngadto sa korte sa distrito, diin gikinahanglan ang usa ka abogado. Mahimo kang moapelar sa usa ka hukom ngadto sa korte sa apela sulod sa tulo ka bulan.

Pila ang gasto sa usa ka abogado sa real estate sa Netherlands? Law & More?

Usa ka abogado sa Law & More maningil og 250 ngadto sa 350 euros kada oras gawas sa VAT; ang partner maningil og 300 ngadto sa 400 euros gawas sa VAT. Kanunay namong hisgutan daan ang presyo ug ang banabana sa mga gasto.

Libre ang pasiunang miting. Ang usa ka miting sa tambag nga walay dugang tabang mokantidad og 300 euros lakip na ang VAT. Law & More wala nagtrabaho sa legal aid nga gipondohan sa estado. Ang among law firm nahimutang sa Marconilaan 13 in Eindhoven, adunay usa ka lugar nga bisitahon sa Amsterdam ug nagtrabaho alang sa mga kliyente sa tibuok Netherlands.

Kinsa may modumala sa imong kaso?

Your case is handled by Ruby van Kersbergen. You can read more about their background on our panid sa team.

Unsang mga artikulo ang dugang makatabang kanimo?

Kanunayng pangutana

Kanus-a ko angay mokuha og abogado sa real estate sa Netherlands?

Pagkuha og abogado sa real estate sa dili pa ka mopirma, o sa diha nga adunay motumaw nga panaglalis bahin sa pagpalit, pag-abang, konstruksyon o pagpanag-iya. Ang sayo nga tambag makapugong kanimo sa paglaktaw sa mubo nga mga deadline, sama sa usa ka bulan aron hagiton ang desisyon sa usa ka asosasyon sa mga tag-iya.

Makakuha pa ba ko og kwarta gikan sa pagpalit og balay?

Isip usa ka pribadong pumapalit, aduna kay tulo ka adlaw sa pagpamalandong human madawat ang napirmahan nga kasabutan. Pagkahuman niana, mahimo ka lang mo-withdraw pinaagi sa usa ka kondisyon, sama sa usa ka kondisyon sa financing, o kung ang nagbaligya mapakyas sa pagtuman niini. Ang pag-withdraw nga walay balido nga basehan mahimong moresulta sa multa, kasagaran 10 porsyento sa presyo sa pagpalit.

Ang nagbaligya ba ang manubag sa mga depekto nga nakit-an pagkahuman sa pagbalhin?

Posible kana kon ang propiedad kulang sa mga kalidad nga imong mapaabot ug ang nagbaligya nahibalo sa depekto nga wala kini ireport. Aduna ka usab katungdanan sa pag-imbestiga sa imong kaugalingon. Ireport ang depekto sa nagbaligya pinaagi sa sinulat sa labing madali human madiskobrehi.

Kinahanglan ba ko og abogado o notaryo aron makapalit og propiedad?

Gikinahanglan ang usa ka notaryo sa sibil nga balaod alang sa pagbalhin, tungod kay ang notaryo lamang ang makahimo ug makaparehistro sa kasulatan. Dili kinahanglan ang usa ka abogado, apan ang usa ka abogado sa real estate sa Netherlands nga gitudlo sa mga pumapalit mahimong morepaso sa kontrata ug molihok alang kanimo nga mag-inusara sa usa ka panaglalis.

Mahimo ba nga maningil ang akong kontraktor sa dugang nga trabaho nga wala ang akong pagtugot?

Sa prinsipyo dili. Kinahanglan nga pasidan-an ka sa kontraktor sa tukmang panahon nga ang usa ka pagbag-o mopataas sa presyo, gawas kon nasabtan nimo kini mismo. Isulat ang matag pagbag-o ug ang presyo niini sa dili pa magsugod ang trabaho.

ba Law & More trabaho para sa legal nga tabang?

Dili, Law & More wala nagtrabaho sa legal aid nga gipondohan sa estado. Nagtrabaho kami nga adunay bayad kada oras nga among giuyonan kanimo daan, ug libre ang pasiunang miting.

Nagduhaduha ka ba bahin sa imong posisyon? Sultihi kami bahin sa imong sitwasyon. Among ipahibalo kanimo sulod sa usa ka adlaw sa trabaho kung unsa ang imong mga kapilian. Contact kanato, tawag sa +31 40 369 06 80 o e-mail info@lawandmore.nl.

Kini nga panid naghatag ug kinatibuk-ang impormasyon ug dili kini mopuli sa tambag sa imong piho nga sitwasyon.