Ang notaryo sa Netherlands ug ang legal nga pagbalhin sa kabtangan: usa ka giya alang sa mga internasyonal nga pumapalit

Kon mopalit ka og balay sa Netherlands , dili nimo malikayan ang mga notari . Ang balaod sa Netherlands wala magtugot sa pagpanag-iya sa propiedad nga ibalhin sa pribadong kamot: ang pagbalhin kinahanglan nga ipatuman sa usa ka notaryo sa sibil nga balaod sa Netherlands ug narehistro sa mga rehistro sa publiko. Alang sa mga pumapalit gikan sa mga nasud diin ang matag habig sa usa ka pagbaligya nagtudlo sa kaugalingon nga abogado, kini ang dili kaayo pamilyar nga bahin sa proseso, ug diin ang labing mahal nga mga dili pagsinabtanay motumaw.

Unsa ang usa ka notaryo sa sibil nga balaod sa Netherlands

Ang usa ka Dutch notari dili usa ka senior lawyer nga adunay selyo. Ang opisina usa ka publiko: ang usa ka notaryo gitudlo pinaagi sa harianong mando, nga nagtakda usab sa lugar sa establisemento (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), ug adunay gahum sa paghimo og mga autentikong dokumento kung gikinahanglan kini sa balaod o gihangyo sa usa ka partido (art. 2 Wna). Ang ingon nga dokumento adunay espesyal nga kahimtang sa ebidensya ug kanunay nga mapatuman nga wala’y hukom sa korte.

Duha ka importanteng sangputanan:

• Ang notaryo adunay katungdanan sa pagbuhat sa iyang katungdanan. Ang usa ka notaryo kinahanglan nga motuman sa trabaho nga gi-assign sa balaod o gipangayo sa usa ka partido, gawas sa limitado nga mga eksepsiyon (art. 21 Wna).
• Ang notaryo walay gidapigan. Ang notaryo naglihok sa iyang katungdanan nga independente ug nagserbisyo sa mga interes sa sa tanan nga mga mga partido sa legal nga buhat, nga walay gidapigan ug uban ang labing dako nga pag-amping nga posible (art. 17 Wna).

Unsa ang kalainan sa notaryo gikan sa usa ka abogado sa imong kaugalingong nasud

Sa Inglatera, Ireland, Estados Unidos ug daghan pang ubang mga nasud, ang matag habig sa usa ka conveyance nagtudlo sa kaugalingon niining partisan nga abogado. Ang usa ka Dutch notary mao ang sukwahi: usa ka nag-inusarang neyutral nga opisyal sa publiko nga nagserbisyo sa transaksyon imbes nga usa ka partido. Ang usa ka langyaw nga "notaryo publiko", nga sa daghang mga nasud nakasaksi lamang sa mga pirma, adunay mas pig-ot nga katungdanan ug dili usa ka mapuslanon nga pagtandi.

Ang notaryo moimbestiga sa titulo, moandam ug mopasabot sa mga dokumento, mohupot sa kwarta ug morehistro sa pagbalhin — apan dili monegosasyon sa presyo, mopahibalo kon maayo ba ang kasabutan, o mo-akto alang kanimo sa usa ka lantugi.

Ang katungdanan sa pagpahibalo, ug ang mga limitasyon niini

Ang pagkawalay gidapigan ubos sa art. 17 Wna inubanan sa katungdanan sa pagpahibalo: kinahanglan sigurohon sa notaryo nga ang matag partido nakasabot kung unsa ang gibuhat sa kasulatan ug kung unsa ang mga risgo sa dili pa mopirma — ang katungdanan nga nailhan sa tradisyon sa German-Dutch nga Belehrungspflicht . Kung ang usa ka partido mas huyang, dili kaayo eksperyensiyado o dili makasulti sa pinulongan, kana nga katungdanan mahimong mas lisud, ug ang usa ka notaryo nga mopirma nga nahibal-an nga ang usa ka pumapalit wala makasabut sa usa ka hinungdanon nga punto nameligro sa disiplina ug tulubagon.

Apan ang pagpahibalo sa duha ka habig dili pag-abogado. Kon ang pumapalit ug namaligya tinuod nga magkasumpaki — tungod sa mga depekto nga nakit-an sa wala pa makompleto, presyur sa pag-uswag sa petsa, o sa kahulugan sa usa ka kondisyon — ang notaryo magpabilin sa tunga. Mao gyud kana ang panahon nga ang pumapalit nanginahanglan og usa ka tawo kansang bugtong katungdanan mao ang ngadto sa pumapalit.

Kanus-a man usab nimo itudlo ang imong kaugalingong abogado

• Ang kontrata dili estandard, o ang nagbaligya usa ka developer o mamumuhunan nga naggamit sa kaugalingon niining mga termino.
• Mamalit ka sa subasta, gikan sa usa ka estate o kompanya, o gikan sa usa ka namaligya nga anaa sa kalisud sa pinansyal.
• Ang propiedad naglambigit og pag-abang sa yuta (erfpacht), listahan sa monumento o usa ka talagsaon nga easement.
• Adunay lantugi bahin sa mga depekto, deposito, multa o petsa, o posibilidad sa usa.
• Ang pagpalit makaapektar sa imong status sa pinuy-anan, diborsyo, sistema sa kabtangan sa kaminyoon, o panulondon nga tabok sa utlanan.

Ang duha nagkomplemento: ang notaryo mao ang mopatuman sa pagbalhin, ang imong abogado mosiguro nga ang kasabutan mao ang angay ninyong buhaton.

Ang duha ka yugto: obligasyon ug pagbalhin

Kini ang pinakaimportanteng estruktural nga punto sa balaod sa propiedad sa Netherlands : kini nagbulag sa obligasyon sa pagbalhin gikan sa pagbalhin mismo. Ang usa ka balido nga pagbalhin nanginahanglan usa ka balido nga titulo, usa ka tawo nga adunay katungod sa pagbaligya sa propiedad, ug usa ka balido nga buhat sa paghatud (art. 3:84 BW). Alang sa dili mabalhin nga propiedad, ang paghatud usa ka deed nga gihimo sa atubangan sa usa ka notaryo sa sibil nga balaod sa Netherlands, gisundan sa pagrehistro sa maong deed sa mga rehistro sa publiko (art. 3:89 BW).

Ang koopovereenkomst , nga sagad gitawag nga "provisional" nga kontrata sa pagpalit, busa nagmugna og obligasyon sa pagpalit ug pagbaligya. Dili kini maghimo kanimo nga tag-iya. Ang "provisional" makalibog: kung nahuman na ang cooling-off period, kini hingpit nga magbugkos kanimo. Ang pagpanag-iya mapasa lamang kung ang deed of transfer marehistro na.

Gikan sa tanyag hangtod sa pagparehistro

Ang kinahanglanon sa pagsulat ug ang panahon sa pagpabugnaw

Kon ang pumapalit usa ka natural nga tawo nga wala naglihok sa kurso sa usa ka propesyon o negosyo, ug ang propiedad gituyo alang sa paggamit sa residensya, ang pagpalit kinahanglan nga isulat (art. 7:2 BW). Ang paglamano, pag-email o pagbayloay og WhatsApp dili makagapos sa usa ka pumapalit nga konsumidor.

Ang samang probisyon naghatag sa usa ka konsumidor nga mopalit og balay og tulo ka adlaw nga cooling-off period. Magsugod kini sa adlaw human nimo madawat ang gipirmahan nga kontrata, dili na kinahanglan nga ihatag ang rason, ug walay bayad nga ibayad. Kinahanglan kini maglakip sa labing menos duha ka adlaw nga dili Sabado, Domingo o pista opisyal; kon dili, kini palugwayan. Ang katungod iya lamang sa pumapalit, ug ang orasan modagan gikan sa pagkadawat — busa tipigi ang pruweba kung kanus-a nakaabot kanimo ang kontrata.

Deposito o garantiya sa bangko

Ang standard model purchase contract nagkinahanglan sa pumapalit nga mohatag og garantiya: bisan usa ka cash deposit ( waarborgsom ) nga gibayad sa third-party account sa notaryo, o usa ka bank guarantee ( bankgarantie ) gikan sa usa ka bangko nga natukod sa Netherlands. Sa model purchase contract sa NVM, VBO, VastgoedPRO ug Vereniging Eigen Huis, ang kantidad gitakda sa 10% sa presyo sa pagpalit, nga bayran pipila ka semana sa dili pa makompleto. Ang modelo adunay usab usa ka penalty clause: ang usa ka pumapalit nga dili makakompleto kasagaran adunay utang nga katumbas sa deposito. Ipares ang bisan unsang kondisyon sa pinansya sa imong iskedyul sa mortgage.

Imbestigasyon sa titulo ug mga pagpangita sa Kadaster

Ang Kadaster nagmintinar og mga rehistro sa publiko nga nagtala sa mga kamatuoran nga may kalabotan sa legal nga kahimtang sa rehistradong kabtangan (art. 3:16 BW), ug ang mga balaod nga makaapekto niana nga kahimtang marehistro (art. 3:17 BW). Mao kini ang nakapahimo sa Dutch conveyancing nga luwas: ang usa ka marehistro nga kamatuoran nga wala marehistro sa dihang narehistro ang imong pag-angkon sa kasagaran dili mahimong ipasangil batok kanimo gawas kung nahibal-an nimo kini (art. 3:24 BW).

Kasagaran susihon sa notaryo:

• ang titulo sa nagbaligya ug ang kadena sa mga naunang dokumento;
• mga kasamtangang mortgage, nga kinahanglan matubos ug i-release sa pagkompleto;
• mga pagkabit ug mga pag-agaw (beslagen) batok sa nagbaligya o sa kabtangan;
• mga easement, uban pang tinuod nga mga katungod, ug kwalitatibo o kadena nga mga obligasyon;
• abang sa yuta (erfpacht): ang abang sa yuta, mga petsa sa pagrepaso ug katapusan sa termino;
• mga pagdili sa balaod publiko, sama sa status sa monumento o mga desisyon sa pagpatuman sa munisipyo;
• ang deed of division ug owners' association, diin ang propiedad usa ka flat;
• ang identidad, kapasidad, ug kahimtang sa kaminyoon sa duha ka partido.

Parehas nga importante ang wala gisusi sa notaryo : dili ang kondisyon sa bilding, ang gilapdon sa salog, kaumog, asbestos o pundasyon, ni kung gitugotan ba ang usa ka ekstensyon gawas kung kini makita sa mga rehistro, ni ang kantidad. Ang pagsunod sa kondisyon ug pagplano mao ang imong responsibilidad, nga husayon ​​sa dili pa pirmahan ang kontrata o masakop sa usa ka kondisyon.

Ang third-party account ug kung giunsa paglihok ang kwarta

Ang usa ka notaryo kinahanglan nga magmintinar og usa o daghan pang espesyal nga mga account sa kaugalingong ngalan sa notaryo, nga adunay paghisgot sa maong kapasidad, nga gituyo lamang alang sa kwarta nga gihuptan alang sa uban (art. 25 Wna). Kini ang dendengeldenrekening . Ang kwarta gilibutan og singsing: dili kini iya sa notaryo ug dili maabot sa mga nagpautang sa notaryo. Mao nga ang usa ka Dutch completion luwas nga walay mga ahente sa escrow o mga kasabutan tali sa magkaatbang nga mga abogado.

• Ang notaryo mopagawas ug pahayag sa kuwenta (nota van afrekening) nga naglangkob sa presyo, buhis sa pagbalhin, mga bayranan, gasto sa pagparehistro, pagbahinbahin sa mga singil sa serbisyo ug lokal nga buhis, ug ang deposito.
• Imong ibalhin ang balanse sa nalimpyohan nga pundo gikan sa usa ka account sa imong kaugalingong ngalan, kasagaran sa adlaw sa trabaho sa dili pa makompleto ang utang; ang imong tigpahulam mobayad sa utang ngadto sa samang account. Kung walay nalimpyohan nga pundo, ang kasulatan dili mapirmahan.
• Human sa pagpirma, pagparehistro ug katapusang pagpangita, ang notaryo mobayad sa mortgage sa nagbaligya, mobayad sa nagbaligya ug mobayad sa transfer tax.

Ang nagbaligya mabayran dili sa pirma apan sa higayon nga makumpirma sa notaryo, ang pagbalhin narehistro na ug walay attachment o bag-ong mortgage nga misalmot. Kana nga kal-ang mao ang manalipod kanimo.

Ang mga dokumento, ang pagpirma ug ang pinulongan

Sa pagkompleto niini, kasagaran mopirma ka og duha ka notarial deeds: ang deed of transfer ( akte van levering o transportakte ), ang delivery nga gikinahanglan sa art. 3:89 BW, ug, kon mangutang ka, ang mortgage deed ( hypotheekakte ) nga nagmugna sa security right sa imong tigpahulam, nga gipamatud-an usab sa notarial deed (art. 3:260 BW) ug mapatuman sa pagparehistro sa mga public registers (art. 3:89 BW). Ang appointment molungtad og hangtod sa usa ka oras. Sa dili pa pirmahan, ang notaryo mosusi sa mga deeds, mopasabut sa ilang sulod ug mga sangputanan, ug motubag sa mga pangutana. Dad-a ang orihinal nga mga dokumento sa identidad; dili dawaton ang mga kopya.

Usa ka Dutch notaryal deed ang gihimo sa pinulongan nga Dutch: art. 42 Wna ug art. 43 Wna nagkinahanglan nga ang deed ipatuman sa maong pinulongan. Kung ang usa ka partido nga mitungha dili igo ang kahibalo sa Dutch, ang tabang sa usa ka sinumpaang interpreter nga gikuha gikan sa rehistro sa sinumpaang interpreter ug maghuhubad (Rbtv) ug ang paghubad sa deed gikinahanglan, ug ang deed nagrekord nga kini nahimo. Sa praktis, ang mga opisina nga adunay kasinatian sa mga internasyonal nga pumapalit naghatag daan og hubad sa Ingles sa mga draft ug nag-arrange og usa ka interpreter. Pangayoa ang mga draft pipila ka adlaw nga abante. Ang teksto sa Dutch mao ang gigamit.

Pagpirma pinaagi sa gahom sa abogado

Dili kinahanglan nga naa ka sa Netherlands. Normal lang nga mohatag og power of attorney ( volmacht ) nga nagtugot sa usa ka empleyado sa opisina sa notarial nga mopirma para nimo. Ang power of attorney mismo kasagaran kinahanglan nga pirmahan atubangan sa usa ka notaryo — sa Netherlands, o sa gawas sa nasud nga adunay legalisasyon o apostille, kasagaran adunay sertipikado nga hubad. Hikaya kini mga semana nga abante; ang pag-ila ubos sa mga lagda sa money laundering magamit gihapon.

Pagparehistro, ug ang higayon nga mapasa ang pagpanag-iya

Human sa pirma, ang notaryo mopresentar sa deed ngadto sa mga rehistro sa publiko nga gihuptan sa Kadaster, kasagaran sa elektronik nga paagi sa samang adlaw; kini dayon iproseso ngadto sa Basisregistratie Kadaster, nga kasagaran molungtad og pipila ka adlaw sa trabaho. Ang Kadaster maningil og piho nga kantidad alang sa matag deed nga gisumite; kini nga mga bayranan gitakda kada tuig sa Kadaster sa regulasyon sa taripa niini ug gipatik sa Staatscourant, busa pangayoa ang kasamtangang numero sa imong kinutlo.

Ang pagpanag-iya ipasa pinaagi sa rehistrasyon, dili pinaagi sa pirma (art. 3:89 BW). Ang rehistrasyon moepekto gikan sa eksaktong higayon nga ang titulo gitanyag ngadto sa Kadaster (art. 3:19 BW), mao nga ang gilay-on tali sa pagpirma ug rehistrasyon gipamubo. Ang notaryo unya mohimo sa katapusang pagpangita sa dili pa ipagawas ang kwarta.

Mga bayranan, ug kinsa ang mopili sa notaryo

Ang mga kasamtangang balay halos kanunay gibaligya nga kosten koper — “gastos para sa pumapalit”: ang pumapalit mobayad sa transfer tax ug sa gasto sa deed of transfer. Tungod kay ang pumapalit ang mobayad, ang pumapalit kasagaran mopili sa notaryo. Ayaw lang dawata ang sugyot sa ahente sa pagbaligya.

Ang mga bayranan sa notaryo wala gitakda sa balaod ug managlahi tali sa mga opisina, busa pagkuha og sinulat nga mga kinutlo ug itandi ang parehas. Ang usa ka kinutlo kinahanglan nga mag-asoy nga gilain ang mga bayranan alang sa deed of transfer ug sa mortgage deed, mga bayranan sa rehistrasyon sa Kadaster, mga gasto sa pagpangita, ug bisan unsang bayranan alang sa paghubad, usa ka interpreter o usa ka power of attorney. Ang buhis sa pagbalhin ( overdrachtsbelasting ) gilain ug mabayran sa mga awtoridad sa buhis. Ang mga rate naa sa Wet op belastingen van rechtsverkeer ug gi-adjust pinaagi sa tinuig nga Belastingplan: usa ka pagkunhod sa rate alang sa usa ka pumapalit nga magpuyo sa propiedad isip usa ka panguna nga puy-anan, usa ka one-off exemption alang sa mga kwalipikado nga batan-ong pumapalit sulod sa usa ka limitasyon sa kantidad nga gi-index matag tuig, usa ka mas taas nga rate alang sa usa ka puy-anan nga dili puy-an sa pumapalit, ug usa ka lahi nga rate alang sa dili puy-anan nga propiedad. Ang Belastingdienst nagpatik sa mga rate ug ang kasamtangan nga limitasyon sa kantidad; susiha kini alang sa tuig nga imong makompleto, ug tan-awa ang among artikulo bahin sa buhis sa pagbalhin ug ang mga gasto sa pumapalit.

Kung ang nagbaligya anaa sa kalisud sa pinansyal

Kon ang nagbaligya sobra ang utang o hapit na mabangkarota, ang kal-ang tali sa kontrata ug pagbalhin mahimong delikado: ang nagpautang mahimong magparehistro og attachment, o ang nagbaligya mahimong madeklarar nga bangkrap, sa dili pa marehistro ang imong deed — nga magbilin kanimo og reklamo batok sa usa ka insolvent seller imbes nga balay.

Ang balaod sa Netherlands naghatag ug espesipikong proteksyon: ang pagpalit mismo mahimong marehistro sa mga rehistro sa publiko (art. 7:3 BW), usa ka lakang nga kasagarang gitawag nga Vormerkung . Kung kini marehistro na, ang pipila ka mga panghitabo sa ulahi — lakip ang mga kalakip ug ang pagkabangkarota sa nagbaligya — dili na mahimong ipasaka batok kanimo sulod sa limitado nga panahon sa balaod, basta ang pagbalhin mosunod niini. Dili kini awtomatiko: ang usa ka notaryo kinahanglan nga mohikay niini, ubos sa mga kondisyon ug mga limitasyon sa oras. Kung ang mga pagpangita magpakita sa usa ka kalakip o usa ka mortgage nga milapas sa presyo, pangayo dayon og lahi nga tambag.

Mga lagda sa money laundering, pag-ila ug pagreport

Kini ang labing makapakurat sa mga langyaw nga pumapalit. Ang mga notaryo nasakop sa balaod sa Dutch anti-money-laundering, ang Wwft (art. 1a Wwft), ug kinahanglan nga mohimo og client due diligence (art. 3 Wwft): pag-establisar ug pag-verify sa imong identidad, pag-ila sa ultimate beneficial owner diin nalambigit ang usa ka kompanya, pag-establisar sa katuyoan ug kinaiya sa relasyon, ug padayon nga pagmonitor sa mga transaksyon.

Sa praktis, ang notaryo mo-insister sa orihinal nga mga dokumento sa identidad ug mangutana og mga pangutana nga daw makabalda: diin gikan ang kwarta, giunsa nimo kini natipon, nganong gikan sa usa ka partikular nga nasud o account ang kwarta, ug kinsa ang nagkontrol sa usa ka kompanya sa pagpalit. Paabuta nga makahatag og mga bank statement, ebidensya sa laing pagbaligya sa propiedad, usa ka gift deed o usa ka rekord sa trabaho. Ang mga pondo gikan sa usa ka ikatulo nga partido, gikan sa gawas sa EU, o sa usa ka wala mahibal-i nga sumbanan makadani sa pagsusi ug makapahinay sa pagkompleto.

Ang notaryo adunay usab katungdanan sa pagreport sa dili kasagaran nga mga transaksyon sa FIU-Nederland, ang Dutch Financial Intelligence Unit (art. 16 Wwft). Ang notaryo mahimong dili mosulti kanimo nga adunay report nga nahimo. Walay usa niini nga personal o ma-negosasyon: hatagi ang notaryo og dokumentado nga asoy sa imong mga pundo sa sinugdanan ug ang proseso modagan nga hapsay.

Unsa Law & More mahimo

Ang notaryo ang mopatuman sa pagbalhin; kami ang moatiman sa imong posisyon niini. Law & More Mosusi sa kontrata sa pagpalit sa dili pa ka mopirma o sa dili pa matapos ang cooling-off period, mosusi sa mga kondisyon sa pinansya ug survey, sa deposito ug sa penalty clause, ug motambag kon asa ang ground lease, owners' association, monument listing o ang nagbaligya nga anaa sa kalisud sa pinansyal makapakomplikado sa mga butang. Molihok usab kami kon ang mga depekto, pagkalangan o ang napakyas nga pagkompleto mahimong usa ka panaglalis. Kon mopalit ka sa Netherlands ug gusto nimo nga ang mga dokumento basahon sa usa ka abogado nga molihok lamang alang kanimo, kontaka kami.