Duha ka negosyante ang makaabang og halos parehas nga propiedad sa samang dalan, sa halos parehas nga presyo. Apan ang ilang legal nga posisyon ug ang proteksyon nga gihatag sa balaod kanila mahimong magkalahi kaayo. Kana nga kalainan wala magdepende sa kung unsa ang gisulat sa mga partido sa papel, apan sa kinaiya sa paggamit. Ang balaod sa pag-abang sa Dutch nag-ila sa duha ka managlahing rehimen alang sa komersyal nga mga propiedad: Artikulo 7:290 sa Dutch Civil Code (DCC) ug Artikulo 7:230a DCC. Pareho silang mandatory nga balaod, nga nagpasabut nga ang mga partido dili lang basta-basta motipas gikan niini. Busa, ang husto nga rehimen dili usa ka kontrata nga pagpili apan usa ka legal nga kamatuoran nga naggikan sa kung giunsa gyud gigamit ang propiedad. Ang sayo nga pagsabot sa komersyal nga pag-abang makatabang kanimo nga malikayan ang mahal nga mga sayup.
Ang mga negosyante nga wala mahibalo kung unsang rehimen ang magamit kanila nameligro nga mawad-an og mga panahon sa pagpahibalo, dili paggamit sa mga katungod sa pagpanalipod o pagpirma sa usa ka kontrata nga wala’y hinungdan nga nagpahuyang sa ilang posisyon. Kini nga artikulo nagpatin-aw kung giunsa ang pagkalainlain sa duha ka rehimen ug kung giunsa nimo mahibal-an kung unsang rehimen ang magamit sa imong sitwasyon.
Unsa ang 7:290 nga komersyal nga luna?
Artikulo 7:290 Ang DCC nanalipod sa mga nag-abang sa gitawag sa balaod nga retail business premises. Kini usa ka komersyal nga luna nga ma-access sa publiko ug gigamit alang sa direktang pagsuplay sa mga produkto o serbisyo sa mga konsumidor diha-diha dayon. Ang balaod naghatag isip mga pananglitan sa usa ka tindahan, usa ka restawran o café, usa ka takeaway, usa ka craft business nga adunay public-facing sales area, ug usa ka hotel o campsite.
Mga pananglitan sa kinaiya
Kasagaran nga 7:290 ka mga luna mao ang panaderya nga adunay tindahan sa atubangan, ang boutique sa sinina, ang hairdresser, ang tig-ayo og bisikleta nga adunay showroom, ang takeaway restaurant ug ang hotel. Ang ilang managsama nga kinaiya mao nga ang publiko mosulod sa establisemento aron mopalit og produkto o serbisyo didto, sa maong higayon.
Ang kinauyokan nga bahin: ang publiko dali nga makaadto ug ang suplay anaa dayon
Ang labing mahukmanon nga sukdanan mao ang kombinasyon sa duha ka elemento: ang lugar ma-access sa publiko ug ang suplay sa produkto o serbisyo mahitabo diha-diha dayon. Busa, ang usa ka bodega nga nahimutang sa luyo sa tindahan dili mahulog ubos sa 7:290, bisan kung kini mao ra gihapon ang nag-abang. Parehas kini sa espasyo sa opisina sa ibabaw sa usa ka tindahan, gawas kung ang maong espasyo sa opisina nagsilbi usab nga punto sa pagbaligya.
Unsa ang 7:230a nga komersyal nga luna?
Ang Artikulo 7:230a DCC mao ang nahibiling kategoriya. Ang tanang komersyal nga luna nga dili residensyal ug wala masakop sa depinisyon sa Artikulo 7:290 awtomatikong masakop niini nga rehimen. Naglakip kini sa mga opisina, mga bodega, mga sentro sa distribusyon, mga pabrika, mga parkinganan, mga lawak sa praktis sa mga propesyonal (mga abogado, mga physiotherapist, mga arkitekto) ug mga showroom nga walay direktang pagbaligya sa publiko diha-diha dayon.
Dako ang kalainan sa proteksyon. Samtang ang 7:290 nga rehimen naghatag sa tenant og halapad nga proteksyon sa pag-abang, ang 7:230a nga rehimen nagtanyag lamang og limitado nga proteksyon batok sa pagpapahawa. Ubos sa ulahing rehimen, ang tenant walay katungod sa pagpadayon sa kontrata sa pag-abang, apan mahimong i-postpone ang pagpapahawa pinaagi sa subdistrict court hangtod sa tulo ka tuig.
Ang lima ka praktikal nga kalainan sa usa ka pagtan-aw
1. Proteksyon sa pag-abang
Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, adunay magamit nga proteksyon sa termino sa balaod. Ang kontrata sa pag-abang sa prinsipyo natapos sulod sa lima ka tuig, nga adunay dugang lima ka tuig nga extension. Nianang panahona, ang tag-iya sa yuta mahimo lamang nga tapuson ang kontrata sa pag-abang base sa hingpit nga mga basehan sa balaod. Ang tenant mahimong mopatuman sa extension pinaagi sa subdistrict court. Para sa 7:230a nga komersyal nga luna, walay ikatandi nga proteksyon sa termino. Ang kontrata sa pag-abang matapos sumala sa gikasabutan sa mga partido.
2. Pag-undang
Ang tag-iya sa 7:290 nga komersyal nga luna mahimo ra nga tapuson ang kontrata sa kontrata base sa mga basehan nga hingpit nga gilista sa balaod, sama sa dinalian nga personal nga paggamit o padayon nga dili maayo nga pag-abang. Alang sa 7:230a nga komersyal nga luna, ang pagtapos sa kontrata sa prinsipyo walay pormal nga mga basehan ug ang tag-iya sa yuta dili kinahanglan nga mohatag og rason. Ang nag-abang mahimo ra nga mohangyo og paglangan sa pagpapahawa. Ang detalyado nga paghisgot sa mga basehan sa pagtapos makita sa bahin 2 niini nga serye.
3. Pagrepaso sa abang
Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, human matapos ang gikasabutan nga panahon sa pag-abang, ang bisan kinsang partido mahimong mohangyo sa korte sa subdistrict nga i-adjust ang abang sa aberids nga abang sa susamang komersyal nga luna sa lokalidad sa miaging lima ka tuig (Art. 7:303 DCC). Kana nga pamaagi nanginahanglan og opinyon sa eksperto. Para sa 7:230a nga komersyal nga luna, kini nga katungod wala maglungtad. Ang mga partido gigapos sa ilang gikasabutan sa kontrata, kasagaran usa ka indexation clause.
4. Gidugayon sa kontrata
Ang rehimeng 7:290 adunay minimum nga termino nga gi-aprobahan sa balaod: sa prinsipyo lima plus lima ka tuig. Ang mas mubo nga termino posible lamang uban ang pag-uyon sa subdistrict court. Para sa 7:230a nga komersyal nga luna walay minimum nga termino nga gi-aprobahan sa balaod. Ang mga partido gawasnon nga mohimo og kontrata sulod sa usa ka tuig, tulo ka tuig o bisan unsang gidugayon.
5. Pagtipas gikan sa balaod
Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang pagtipas gikan sa kadaghanan sa mga probisyon sa balaod nga makadaut sa tenant gitugotan lamang kung kini giaprobahan sa subdistrict court. Kini usa ka lig-on nga panalipod. Para sa 7:230a nga komersyal nga luna adunay mas daghang kagawasan sa kontrata. Ang mga partido mahimong modesisyon sa daghang mga kahikayan sa ilang kaugalingon, sulod sa mga limitasyon sa pagkamakatarunganon ug patas.
Mga kadudahang kaso: sinagol nga paggamit ug mga sitwasyon nga may utlanan
Sinagol nga gamit: ang pagsulay nga adunay pangunang katuyoan
Sa praktis, ang mixed use kanunay nga mahitabo: ang tenant nagpadagan og tindahan sa atubangan ug gigamit ang likod nga katunga sa propiedad isip storage space. Ang case law nagsulbad niini gamit ang predominant-purpose test: ang paggamit nga aktuwal nga mopatigbabaw ang nagtino sa angay nga sistema. Kung ang lugar sa tindahan mao ang sentro sa negosyo ug ang storage ubos sa balaod, ang tibuok nga giabangan nga propiedad nasakop sa Article 7:290 DCC.
Showroom nga walay direktang pagbaligya, webshop nga may collection point, praktis sa balay
Ang usa ka showroom diin ang mga kustomer motan-aw og mga produkto apan dili makapalit niini dayon, sa prinsipyo, nalapas sa Artikulo 7:290. Kay walay direktang suplay diha-diha dayon. Alang sa usa ka webshop nga adunay collection point, ang posisyon mas detalyado: kon ang mga kustomer mokuha sa ilang mga order apan walay paliton diha-diha dayon, wala ang point of sale. Ang usa ka home practice sa usa ka self-employed nga physiotherapist nga naggamit sa bahin sa ilang balay isip treatment room kasagaran dili usab maklasipikar nga 7:290 nga espasyo.
Kon adunay pagduhaduha, ang korte sa katapusan modesisyon base sa aktuwal nga paggamit ug sa tuyo sa mga partido sa pagsulod sa kasabutan. Ang usa ka kontratado nga klasipikasyon ('dili kini 7:290 nga espasyo') dili maggapos sa korte kon ang aktuwal nga paggamit mapamatud-an nga dili.
Unsay buot ipasabot niini para sa imong kontrata?
Una: irekord pag-ayo ug konkreto ang gituyo nga paggamit sa kontrata sa pag-abang. Kini makapugong sa sunod nga mga panaglalis bahin sa magamit nga sistema. Ikaduha: susiha kung ang modelo sa ROZ nga gigamit sa tag-iya sa yuta mohaom ba sa imong sitwasyon. Ang modelo sa ROZ para sa 7:290 nga luna lahi kaayo sa modelo para sa 7:230a nga luna, ug ang sayop nga modelo mahimong mosangpot sa wala damha nga mga sangputanan. Ikatulo: ang usa ka klasipikasyon sa kontrata nga lahi sa aktuwal nga paggamit walay epekto sa balaodnon nga sistema, apan mahimong makaimpluwensya sa imong posisyon sa mga proseso.
Ipa-review ang imong kontrata sa pag-abang kon adunay pagduhaduha sa dili pa ka mopirma. Mas sayon ug mas barato ang paghisgot daan sa usa ka kontrata nga imong gipili kaysa mag-away pa kon unsang sistema ang magamit sa korte pagkahuman.
Panapos
Ang kalainan tali sa 7:290 ug 7:230a nga komersyal nga luna dili pormalidad. Kini ang magtino sa gidak-on sa imong proteksyon isip usa ka tenant, kung unsa ka dugay ikaw adunay katungod sa imong lokasyon, kanus-a mahimong tapuson sa tag-iya sa yuta ang pag-abang ug kung mahimo ba nimo nga repasuhon ang abang. Ang rehimen mandatory nga mosunod gikan sa aktuwal nga paggamit ug busa usa sa labing mahukmanon nga mga hinungdan sa bisan unsang komersyal nga relasyon sa pag-abang.
Ang mga abogado sa korporasyon sa Law & More malipayon nga motabang kanimo sa pagtimbang-timbang sa imong kontrata sa pag-abang, pagtino sa angay nga sistema ug pagpanalipod sa imong posisyon sa mga negosasyon o mga panaglalis. Palihug ayaw pagpanuko sa pagkontak kanamo alang sa usa ka walay obligasyon nga pasiunang miting.
Kanunayng pangutana
Unsa ang kalainan tali sa 7:290 ug 7:230a nga komersyal nga luna?
Artikulo 7:290 Ang DCC nanalipod sa mga nag-abang sa mga komersyal nga lugar nga ma-access sa publiko diin ang mga produkto o serbisyo direktang gisuplay, sama sa mga tindahan ug mga lugar sa pag-abiabi. Ang Artikulo 7:230a nga DCC mao ang nahabilin nga kategorya alang sa tanan nga uban pang komersyal nga lugar, sama sa mga opisina ug mga bodega. Ang rehimen nga 7:290 nagtanyag labi ka daghang proteksyon sa pag-abang.
Ang opisina ba naa sa ubos sa 7:290 o 7:230a DCC?
Ang usa ka opisina nasakop sa prinsipyo ubos sa 7:230a DCC. Ang mga opisina kasagaran dili ma-access sa publiko isip usa ka punto sa pagbaligya ug walay direktang suplay sa mga produkto o serbisyo ngadto sa mga konsumidor diha-diha dayon. Busa, ang nag-abang sa usa ka opisina adunay gamay nga proteksyon sa pag-abang kaysa sa nag-abang sa usa ka tindahan.
Mahimo ba nako isip usa ka tenant nga mopili kung unsang regime ang magamit?
Dili. Ang rehimen mandatory nga mosunod gikan sa aktuwal nga paggamit sa giabangan nga propiedad. Ang mga partido mahimong mouyon sa kontrata nga ang usa ka partikular nga rehimen magamit, apan kung ang aktuwal nga paggamit mapamatud-an nga dili, ang korte mahimong magwagtang sa maong klasipikasyon.
Unsang sistema sa pag-abang ang magamit sa usa ka bodega nga giubanan sa usa ka tindahan?
Kon ang lugar sa tindahan mao ang pangunang elemento ug ang bodega adunay ubos nga gimbuhaton, ang Artikulo 7:290 DCC magamit sa tibuok nga giabangan nga propiedad. Kini ang gitawag nga predominant-purpose test. Kon adunay pagduhaduha, mas maayo nga mangayo og legal nga tambag.
Dugang pa gikan niining serye bahin sa balaod sa komersyal nga pag-abang
Kini nga artikulo kabahin sa among tulo ka bahin nga serye bahin sa balaod sa commercial tenancy. Basaha usab ang ubang mga bahin:
