Nakakuha ka na og hukom. Gihatag na sa korte ang imong reklamo ug ang kontra nga partido gimandoan na sa pagbayad. Apan ang nangutang wala mobayad. Kung sila ang tag-iya sa usa ka propiedad, ang pinugos nga pagbaligya sa maong propiedad mahimong usa ka paagi aron makolekta gihapon ang imong reklamo. Gitawag kini nga executory sale (executoriale verkoop). Bisan pa, ang dalan padulong sa usa ka malampuson nga pagpatuman taas, mahal, ug dili sigurado. Niini nga artikulo among ipasabut kung giunsa paglihok ang proseso ug unsang mga risgo ang imong giatubang, isip usa ka nagpautang.
Ang mapatuman nga titulo: ang sinugdanan
Ang pagpatuman batok sa usa ka kabtangan kanunay magsugod sa usa ka mapatuman nga titulo (executoriale title). Kini usa ka dokumento nga gibasehan sa balaod sa pagpatuman. Ang labing komon nga titulo mao ang hukom sa korte, apan ang notarial deed o mando sa korte mahimo usab nga magsilbing titulo. Ang hukom kinahanglan nga ideklarar nga temporaryo nga mapatuman, o ang panahon sa pag-apelar kinahanglan nga natapos na. Kung walay balido nga mapatuman nga titulo, dili makasugod ang pagpatuman.
Serbisyo ug order sa pagbayad
Sa dili pa mapasaka ang bisan unsang kaso, ang bailiff kinahanglan nga pormal nga mo-serbi sa hukom ngadto sa nangutang — buot ipasabot, opisyal nga ihatud kini. Ang bailiff unya mo-isyu og mando sa pagbayad. Ubos sa Artikulo 439 sa Dutch Code of Civil Procedure (Rv), ang nangutang gihatagan og labing menos duha ka adlaw aron boluntaryong mobayad. Sa higayon nga matapos na ang maong panahon nga walay bayad, mahimo na magsugod ang aktuwal nga pagpatuman.
Kini nga lakang dili lang usa ka pormalidad. Kon ang serbisyo adunay depekto o ang mando wala gihatag sa husto, ang nangutang mahimong mosupak sa pagpatuman. Busa, importante nga ang bailiff mohimo sa trabaho nga maampingon.
Ehekutibong pagdugtong sa propiedad
Human matapos ang panahon sa pagbayad, ang bailiff maningil og executory attachment sa propiedad. Kini nga attachment narehistro sa mga pampublikong rehistro sa Land Registry (Kadaster) (Article 505 Rv). Sukad nianang higayona, ang attachment makita na sa mga ikatulo nga partido ug ang propiedad legal nga nabug-atan. Sa prinsipyo, ang nangutang dili na makabaligya sa propiedad o makapabug-at niini og bag-ong mga katungod. Kon buhaton gihapon nila kini, ang pumapalit o bag-ong limited rightholder dili na makasalig niana nga transaksyon vis-à-vis sa attaching creditor.
Ang bailiff mopahibalo sa nangutang ug sa bisan kinsang mortgagee sa attachment. Ang mga mortgagee adunay katungod sa pagpatuman niini sa ilang kaugalingong mga kamot — dugang pa niini sa ulahi.
Ang subasta sa publiko
Ang pangunang lagda mao nga ang usa ka executory sale mahitabo pinaagi sa usa ka public auction (Artikulo 514 Rv et seq.). Ang subasta giorganisar sa usa ka notaryo sa sibil nga balaod, kinsa mao usab ang mohimo sa mga termino sa subasta. Ang propiedad ipahibalo daan pinaagi sa mga rehistro sa publiko ug kasagaran pinaagi sa espesyal nga mga plataporma sa subasta. Ang notaryo ang nagdumala sa publisidad, nagtigom sa mga dokumento sa impormasyon ug nagpahigayon sa subasta mismo.
Sa adlaw sa subasta, ang mga interesadong partido mahimong mo-bid. Ang propiedad ihatag ngadto sa pinakataas nga bidder, human niini ang notaryo mohimo sa kasabutan sa pagpalit. Ang presyo sa pagpalit kasagaran kinahanglan nga bayran sulod sa pipila ka semana. Human sa pagbayad, ang pagbalhin mahitabo pinaagi sa usa ka notarial deed of executory sale, nga narehistro usab sa Land Registry.
Pribadong pagbaligya isip alternatibo
Gawas sa subasta sa publiko, ang Artikulo 3:268(2) sa Dutch Civil Code (BW) nagtanyag sa posibilidad sa usa ka pribadong pagbaligya. Kini nagkinahanglan sa pagtugot sa preliminary relief judge, nga gipangayo sa nangutang o sa mortgagee — dili sa mismong nagpautang. Ang huwes mohatag niana nga pagtugot kon posible nga ang usa ka pribadong pagbaligya makahatag og mas taas nga kita kay sa usa ka subasta.
Sa tinuod lang, kini nga ruta nagkadaghan nga gigamit, labi na kung ang tanan nga mga nagpautang nga nalambigit mouyon niini. Ang usa ka pribado nga pagbaligya kasagaran mas hapsay nga modagan, makakuha og mas taas nga presyo ug makadaginot sa mga gasto sa subasta. Alang sa nagpautang, sa daghang mga kaso maalamon nga aktibo nga hunahunaon kini nga kapilian.
Unsa man kon ang nangutang dili mao ang bugtong tag-iya?
Sa tinuod lang, ang nangutang dili lang ang tag-iya sa propiedad. Usa ka komon nga sitwasyon mao ang duha ka co-owners nga parehong naghupot og patas ug wala mabahin nga katunga sa bahin — pananglitan, ang mga partner nga nag-uban og palit og balay. Kini adunay dakong epekto sa pagpatuman sa balaod.
Ang usa ka nagpautang nga nagpautang sa usa ka kauban nga tag-iya sa prinsipyo mahimo lamang nga maningil ug makabaligya sa wala mabahin nga bahin sa maong utangan sa propiedad, dili ang propiedad sa kinatibuk-an (Artikulo 3:175 sa Dutch Civil Code, BW). Ang bahin sa pikas kauban nga tag-iya wala na sa sakup sa pagpatuman, tungod kay ang maong tawo dili manubag sa utang. Busa, ang nagpautang dili lang basta-basta makapasubasta sa tibuok balay.
Ang kalisod kay lisod kaayo ibaligya ang wala mabahin nga katunga sa bahin. Halos walay pumapalit nga andam mopalit og fractional interest ug mahimong co-owner uban sa usa ka estranghero, uban sa tanang praktikal nga komplikasyon nga dala niini. Sa usa ka subasta sa publiko, ang maong bahin, kon kini mabaligya man, mopalit lang og gamay nga bahin sa proporsyonal nga kantidad niini.
Tungod niana nga hinungdan, ang usa ka nagpautang kasagaran gusto nga ang komunidad bahinon. Ubos sa Artikulo 3:180 BW, ang usa ka nagpautang nga nakalakip sa bahin sa usa ka co-owner mahimong mangayo og bahin sa komunidad (verdeling), bisan supak sa gusto sa pikas nga co-owner. Pinaagi sa pagbahin, ang tibuok nga kabtangan mahimong ibaligya ug ang net proceeds bahinon tali sa mga co-owner sumala sa ilang mga shares. Ang nagpautang mahimo unya nga makakuha gikan sa bahin sa utangan sa proceeds, samtang ang bahin sa pikas nga co-owner gibayad ngadto sa maong tawo ug magpabilin nga dili maabot sa nagpautang.
Lahi nga sitwasyon ang motumaw kung ang mga kauban nga tag-iya gikasal sa usa ka komunidad sa kabtangan (gemeenschap van goederen) ug ang utang usa ka utang sa komunidad. Sa ingon nga kaso, ang tibuok komunidad — lakip ang tibuok kabtangan — mahimong magsilbing kapalit, tungod kay ang duha ka kapikas manubag. Ingon usab niini ang magamit sa ubang mga utang diin ang duha ka tag-iya manubag, sama sa hiniusa nga pautang. Bisan pa, kung usa ra sa mga tag-iya ang nangutang sa usa ka pribadong utang, ang limitasyon sa bahin sa maong tawo magamit.
Busa, alang sa nagpautang, importante nga susihon, sa dili pa mopataw og attachment, kinsa ang mga rehistradong tag-iya sa propiedad ug unsa ang ilang basehan sa paghupot niini. Ang Land Registry (Kadaster) nagpakita sa posisyon sa pagpanag-iya. Kung ang tibuok propiedad o ang wala pa mabahin nga bahin lamang ang mahimong ipatuman, kini ang magtino sa posibilidad sa pagbawi niini — ingon man ang mga gasto ug ang oras nga gikinahanglan sa ruta.
Pag-apod-apod sa mga kita: ang kahikayan sa ranggo
Kung nabaligya na ang propiedad ug nadawat na ang presyo sa pagpalit, ang halin kinahanglan nga bahinon. Kung adunay daghang mga nagpautang — nga kasagaran mao ang kaso sa pagpatuman sa propiedad — usa ka kahikayan sa ranggo (rangregeling) ang mahitabo (Artikulo 551 Rv et seq.). Ang notaryo o ang supervisory judge ang motino kung kinsa nga mga nagpautang ang gibayran ug sa unsang han-ay.
Ang mortgagee mao ang una. Sunod mao ang bisan kinsang preferential creditors sama sa Tax Authorities. Pagkahuman niana, ang mga gasto sa pagpatuman mismo ang bayran. Ang bisan unsa nga mahibilin gibahin-bahin sa mga attaching creditors sumala sa ranggo sa ilang attachment date: bisan kinsa nga nauna nga attached adunay mas taas nga ranggo. Ang bisan unsa nga mahibilin human sa hingpit nga distribusyon moadto sa nangutang.
Risgo 1: ang mortgagee ang prayoridad
Ang pinaka-sukaranan nga risgo para sa nagpautang mao ang han-ay sa ranggo. Ang bangko o uban pang mortgagee adunay katungod sa mortgage sa propiedad ug busa sa istruktura mas taas ang ranggo kaysa sa nagpautang nga nag-attach. Kini nagpasabot nga ang utang sa mortgage — lakip ang mga atraso sa interes ug mga dugang nga gasto — unang gibayran gikan sa halin. Ang nahabilin na lang ang magamit sa nagpautang.
Para sa usa ka propiedad nga adunay taas nga utang sa mortgage kon itandi sa market value niini, basin wala nay mahibilin para sa nagpautang human mabayran ang mortgage — bisan pa kon ang propiedad nabaligya sa makatarunganon nga presyo.
Risgo 2: ang resulta sa pagpatuman mas ubos kay sa gilauman
Ang mga propiedad nga gibaligya pinaagi sa subasta sa publiko mas barato kon itandi sa mga propiedad nga gitanyag sa pribado sa bukas nga merkado. Nahibal-an sa mga bidder nga sila nagpalit og propiedad nga gipugos sa pagbaligya: limitado ang ilang mga oportunidad sa pag-inspeksyon, ang kondisyon sa propiedad dili kanunay hingpit nga nahibal-an, ug adunay posibilidad nga ang kanhing nagpuyo dili mobiya nga boluntaryo. Kining tanan makita sa mas ubos nga presyo sa bid.
Sa praktis, ang mga kita gikan sa pagpatuman sa balaod kasagaran 15 ngadto sa 30 porsyento nga mas ubos sa open-market value, usahay mas taas pa. Ang usa ka nagpautang nga nagbase sa ilang kalkulasyon sa official tax value (WOZ) o usa ka appraisal report mahimong makasinati og dili maayo nga sorpresa human sa subasta.
Risgo 3: nakigkompetensya nga mga nagpautang
Ang nagpautang talagsa ra nga mao ra ang nagtan-aw sa kabtangan sa nangutang. Ang ubang mga nagpautang mahimo usab nga nagpataw og attachment, ug ang ilang ranggo gitino sa petsa nga narehistro ang ilang attachment sa Land Registry. Kung kinsa ang mas sayo mao ang unahon.
Ang usa ka nagpautang nga ulahi nga motambong sa korte nameligro nga mapunta sa ulahi nga bahin sa ranggo, diin mahurot na ang magamit nga kita. Busa, mas maayo nga ipadayon dayon ang proseso sa pag-attach human makakuha og mapatuman nga titulo.
Risgo 4: ang mga gasto makapakunhod sa kita
Ang pagpatuman batok sa usa ka propiedad naglambigit ug dakong gasto: bayad sa bailiff para sa serbisyo ug pagkabit, bayad sa notaryo para sa subasta o pribadong pagbaligya, gasto sa Land Registry para sa pagparehistro, ug posible gasto sa pagpapahawa kon ang nangutang dili mobiya sa propiedad nga boluntaryo. Kining tanan nga gasto ibawas gikan sa kita sa pagbaligya sa dili pa mabayran ang mga nagpautang.
Bisan tuod mas taas ang gasto sa pagpatuman sa balaod kay sa ordinaryong mga pag-angkon, kini makapakunhod sa net proceeds nga magamit sa nagpautang. Alang sa mga propiedad nga medyo ubos ang kantidad o adunay taas nga utang sa mortgage, ang mga gasto mahimong molamoy sa usa ka dakong bahin sa bisan unsang magamit nga surplus.
Risgo 5: mga proseso sa mando sa pagpatuman
Ang nangutang adunay katungod sa paghagit sa pagpatuman pinaagi sa mga proseso sa mando sa pagpatuman (executiekortgeding) atubangan sa preliminary relief judge (Artikulo 438 Rv). Mahimo silang moangkon nga ang pagpatuman isuspinde, pananglitan tungod kay sila nangatarungan nga ang pag-angkon nabayran na (bahin), nga adunay pag-abuso sa gahum sa pagpatuman, o nga adunay bag-ong mga kahimtang nga mitumaw nga nagbabag sa pagpatuman.
Ang kakulang lang sa pagbayad sa prinsipyo dili igo nga basehan sa pagsuspenso. Apan ang mga proseso sa injunction mogasto og oras ug kwarta, bisan kung ang nagpautang mapamatud-an nga husto. Busa, ang proseso mahimong malangan sulod sa mga semana, samtang mosaka ang gasto.
Risgo 6: pagpatuman sa summary sa mortgagee
Ang Artikulo 3:268 BW naghatag sa mortgagee sa katungod sa summary enforcement (parate executie): mahimo nilang ibaligya ang propiedad nga dili kinahanglan ang court title ug dili kinahanglan nga mohatag og permiso ang attaching creditor. Kon ang nangutang mapakyas usab sa pagtuman sa ilang mga obligasyon sa mortgage, ang bangko kasagaran modesisyon nga ipadayon ang pagpatuman niini mismo.
Sa ingon niana nga kaso, ang nagpautang nga nagpautang hingpit nga mawad-an sa kontrol. Ang bangko ang magtino sa panahon, ang pamaagi sa pagbaligya ug ang notaryo. Ang nagpautang mahimo ra maghulat aron makita kung adunay nahabilin alang kanila pagkahuman mabayran ang utang sa mortgage ug mga gasto nga dugang.
Risgo 7: pagkabangkarota sa nangutang
Kon ang nangutang madeklarar nga nabangkarota atol sa proseso sa pagpatuman, ang trustee sa pagkabangkarota moapil sa mga katungod sa nangutang. Ang pagkabit sa kabtangan mahimong kabahin sa kabtangan sa pagkabangkarota ug ang indibidwal nga pagpatuman sa balaod sa prinsipyo mahunong. Sukad niadto, ang butang masulbad pinaagi sa mga proseso sa pagkabangkarota.
Ang trustee ang modesisyon sa pagbaligya sa propiedad ug ang kita ipang-apod-apod subay sa Bankruptcy Act. Alang sa usa ka unsecured creditor — walay mortgage o pledge — kini nagpasabot nga sa kadaghanang mga kaso nga limitado lang nga porsyento sa ilang claim ang ilang mabayran, kon aduna man.
Risgo 8: ang nahabilin nga utang walay masulbad
Bisan ang malampusong pagpatuman dili kinahanglan magpasabot nga ang reklamo hingpit nga natuman. Kon ang halin, human sa pagtangtang sa utang sa mortgage, gasto ug uban pang reklamo, dili igo aron matabonan ang tibuok reklamo, adunay nahabilin nga utang. Ang nangutang personal nga manubag niini.
Apan ang usa ka utangan nga nawad-an sa iyang balay ug mahimong anaa sa kalisud sa pinansyal kasagaran adunay gamay ra nga mabawi nga mga kabtangan nga nahabilin. Ang nagpautang unya pormal nga maghupot og nahabilin nga pag-angkon, apan ang higayon nga aktuwal nga makolekta kini limitado sa praktis.
Risgo 9: pagpatuman sa unang higayon nga paghukom samtang mapildi ka sa apela
Ang usa ka hukom nga gihatag sa unang higayon kasagarang gideklarar nga temporaryong mapatuman. Kini nagpasabot nga gitugotan ka nga ipadayon ang pagpatuman samtang ang apela nagpadayon pa ug busa ang hukom wala pa mahimong pinal. Kini daw madanihon tungod kay dili ka kinahanglan maghulat, apan kini adunay dakong risgo: kung ang apela madesisyonan batok kanimo ug ang hukom ibasura, ang legal nga basehan diin imong gipatuman batok sa kabtangan mawala nga adunay retroactive nga epekto.
Ang mga sangputanan niini mahimong lapad. Ikaw unya makapatuman sa balaod nga walay balido nga titulo ug, sa prinsipyo, manubag sa kapildihan nga naangkon sa nangutang tungod niini. Tungod kay ang propiedad gibaligya na ug gibalhin ngadto sa ikatulo nga partido, kasagaran dili na nimo mabawi ang maong pagbaligya: ang usa ka pumapalit nga nakakuha sa propiedad sa maayong pagtuo sa usa ka subasta sa pagpatuman sa balaod mapanalipdan. Kinahanglan nimong bayran ang kita nga imong nadawat ug, dugang pa niana, bayran ang dugang nga kapildihan, sama sa kalainan tali sa kantidad sa pagpatuman ug sa tinuod nga kantidad sa propiedad, gasto sa pagbalhin ug bisan unsang sangputanan nga kadaot.
Dugang pa, kini nga tulubagon usa ka estrikto ug nakabase sa risgo nga tulubagon: bisan kinsa nga mopatuman sa usa ka hukom nga sa ulahi gibasura molihok sa ilang kaugalingong risgo, bisan kung kini hingpit nga adunay maayong pagtuo. Busa, ang pagkapildi sa apela mahimong moresulta sa mas dako nga gasto kaysa sa orihinal nga pag-angkon. Tungod niana, timbang-timbanga kanunay kung unsa kalig-on ang imong kaso, kung ang pikas nga partido nagtanyag ba og tabang alang sa bisan unsang pagbayad, ug kung maalamon ba nga maghulat sa resulta sa apela imbes nga ipatuman dayon.
Unsa ang labing maayong buhaton isip usa ka tigpautang?
Sa dili pa mopadayon sa pagpatuman sa balaod batok sa usa ka propiedad, kinahanglan ang maampingong pagtimbang-timbang. Pangutan-a ang imong kaugalingon sa mosunod nga mga pangutana: unsa ang kasamtangang balor sa merkado sa propiedad ug unsa kataas ang utang sa mortgage? Aduna bay ubang mga nagpautang nga nakig-alayon ug unsa ang ilang ranggo? Aduna bay mga kabtangan o kita sa nangutang nga mas sayon ug mas barato ang pagpatuman niini? Ug realistiko ba nga kapilian ang usa ka malinawon nga husay — bisan kon ubos sa hulga sa pagpatuman niini o dili?
Ang hulga sa pagpatuman usahay mas epektibo sa praktis kaysa sa pagpatuman mismo. Ang mga utangan nga nasayod nga ang ilang balay nameligro kasagaran andam nga modawat sa usa ka kahikayan sa pagbayad o husay nga ilang gibalibaran kaniadto. Ang usa ka tukma sa panahon nga demand letter o notisya sa pagpatuman makahatag sa gitinguha nga resulta nga dili kinahanglan nga hingpit nga makompleto ang taas ug mahal nga proseso sa pagpatuman.
Panapos
Ang pagbaligya sa usa ka propiedad pinaagi sa ehekusyon usa ka gamhanang instrumento sa mga kamot sa nagpautang, apan dili kini garantiya sa hingpit nga pagkolekta sa reklamo. Ang proseso naglambigit sa daghang legal, pinansyal, ug proseso nga mga risgo nga nanginahanglan og maayong pagpangandam ug estratehikong mga pagpili. Ang prayoridad nga ranggo sa mortgagee, ang mas ubos nga kita gikan sa pagpatuman sa balaod, ang gasto sa litigasyon, ang posibilidad sa mga proseso sa injunction, ug ang risgo sa pagkabangkarota naghimo niini nga usa ka ruta nga dili angay nga ibaliwala.
Ikaw ba, isip usa ka tigpautang, gusto nga maplano ang imong mga kapilian alang sa pagbawi, o kinahanglan ba nimo og tambag kung ang pagpatuman ba ang husto nga lakang sa imong sitwasyon? Ang mga abogado sa Law & More malipayon nga motabang kanimo.
Kanunayng pangutana
Unsa ang akong gikinahanglan aron makakuha og executory attachment sa usa ka propiedad?
Kinahanglan nimo ang usa ka mapatuman nga titulo: kasagaran usa ka hukom sa korte nga gideklarar nga temporaryo nga mapatuman, o kansang panahon sa pag-apelar natapos na. Base niini, ang usa ka bailiff mahimong magsilbi sa hukom, mag-isyu og mando sa pagbayad, ug dayon magpataw og executory attachment sa kabtangan sa nangutang.
Unsa ka dugay ang proseso gikan sa pagkabit hangtod sa aktuwal nga pagbaligya?
Magkalahi kini, apan kinahanglan nimong hunahunaon ang labing menos tulo ngadto sa unom ka bulan. Ang mga panahon sa pagpahibalo sa balaod alang sa usa ka subasta sa pagpatuman, ang posibilidad sa mga proseso sa injunction sa nangutang ug bisan unsang mga panaglalis bahin sa kahikayan sa ranggo mahimong makapalugway sa proseso. Ang usa ka pribado nga pagbaligya pinaagi sa preliminary relief judge sa pipila ka mga kaso mahimong mas paspas nga mopadayon.
Mahimo ba nga mapahunong sa nangutang ang pagpatuman sa balaod?
Mahimong ipasaka sa nangutang ang mga proseso sa injunction sa pagpatuman ngadto sa preliminary relief judge ug mangayo og suspensyon sa pagpatuman. Dili kini dali nga molampos: ang kawalay katakos sa pagbayad dili igo. Ang huwes mointerbenir kon adunay pag-abuso sa gahum, bag-ong mga kamatuoran nga nakababag sa pagpatuman, o usa ka klaro nga sayop sa paghukom. Bisan pa, ang mga proseso sa injunction kanunay nga makapalangan sa proseso, bisan kon ang nangutang sa katapusan dili molampos.
Unsay mahitabo kon ang kita sa pagbaligya mas ubos kay sa utang?
Kon ang mga resulta sa pagpatuman dili igo aron matubag ang tibuok nga reklamo, adunay nahabilin nga utang nga magpabilin. Ang nangutang magpabilin nga personal nga manubag niini. Apan, sa praktis, lisod ang pagkolekta sa nahabilin nga utang: ang usa ka nangutang nga nawad-an sa ilang balay kasagaran adunay gamay na lang nga mabawi nga mga kabtangan nga nahabilin. Mahimo nimong irekord ang nahabilin nga reklamo ug sa ulahi mogamit pag-usab sa mga lakang sa pagpatuman kon ang nangutang makakuha og bag-ong mga kabtangan.
Mas gihatagan ba og prayoridad ang bangko kaysa nako isip tigpautang?
Oo. Ang usa ka mortgagee — kasagaran ang bangko nga naghatag sa mortgage — adunay prayoridad nga posisyon ug unang mabayran gikan sa halin. Ang nahabilin lang human mabayri ang utang sa mortgage ang moadto sa mga nagpautang nga nag-attach, nga gibahin-bahin sumala sa ranggo sa ilang petsa sa pag-attach.
Mahimo ba nako, isip usa ka tigpautang, nga makahimo usab og pribadong pagbaligya?
Dili direkta. Ang hangyo alang sa usa ka pribadong pagbaligya ubos sa Artikulo 3:268(2) BW kinahanglan isumite sa nangutang o sa mortgagee, dili sa nagpautang nga nag-attach. Bisan pa, mahimo ka nga aktibong maghunahuna ug mohatag sa imong pagtugot, nga nagdugang sa higayon nga ang preliminary relief judge mohatag sa hangyo. Ang usa ka pribadong pagbaligya kasagaran makahatag og mas taas nga kita kaysa usa ka subasta, nga alang usab sa imong kaayohan.
Unsa man kon ang nangutang mao ang tag-iya sa kabtangan uban sa laing tawo?
Nan, sa prinsipyo, mahimo nimong ipatuman lamang batok sa kaugalingong wala mabahin nga bahin sa nangutang, dili batok sa bahin sa laing tag-iya, kinsa dili manubag sa utang. Tungod kay ang fractional share halos dili mabaligya, ang usa ka attaching creditor mahimong mangayo og pagbahin sa komunidad ubos sa Artikulo 3:180 BW, aron ang tibuok nga propiedad mabaligya ug ikaw makabawi gikan sa bahin sa nangutang sa kita. Lahi kini kung ang duha ka tag-iya manubag, pananglitan ang mga kapikas nga naminyo sa usa ka komunidad sa propiedad nga adunay utang sa komunidad; sa ingon nga kaso ang tibuok nga propiedad mahimong magsilbing recourse.
Unsay mahitabo kon ang nangutang mabangkarota atol sa pagpatuman sa balaod?
Sa pagkabangkarota sa nangutang, ang trustee modawat sa ilang mga katungod ug ang indibidwal nga pagpatuman sa balaod sa prinsipyo mohunong. Ang propiedad mahimong kabahin sa bankruptcy estate. Ang trustee mobaligya sa propiedad ug moapod-apod sa kita subay sa Bankruptcy Act. Isip usa ka unsecured creditor — nga walay security right — ikaw ang naa sa likod sa pila ug gamay ra ang tsansa nga makolekta ang tanan.
Ang pagpatuman ba batok sa usa ka propiedad kanunay ang labing maayong kapilian?
Dili pinaagi sa depinisyon. Ang pagpatuman batok sa usa ka kabtangan usa ka bug-at ug mahal nga lakang. Sa pipila ka mga kaso, ang ubang mga paagi sa pagbawi — sama sa pag-attach sa mga balanse sa bangko o pag-garnish sa sweldo — mas paspas ug mas barato. Dugang pa, ang hulga sa pagpatuman mahimong igo na aron mapalihok ang usa ka utangan padulong sa usa ka malinawon nga kahikayan. Maalamon nga mokonsulta daan sa usa ka abogado nga makatimbang-timbang sa mga kapilian sa pagbawi sa imong piho nga sitwasyon.
