Pagpapahawa sa Netherlands: ang proseso gikan sa pagtawag ngadto sa bailiff

Ang pagpapahawa sa Netherlands usa ka proseso nga kontrolado sa korte. Dili kini mahunong sa tag-iya sa balay sa iyang kaugalingon, ug ang nag-abang talagsa ra nga papahawaon sa usa ka gabii. Taliwala sa unang wala mabayri nga bayad ug sa removal van anaa ang usa ka demand letter, usa ka summons, usa ka hearing, usa ka judgment ug usa ka anunsyo sa bailiff. Kini nga artikulo naglatid sa maong pagkasunod-sunod, ang oras, ang mga gasto ug kung asa ang matag habig adunay lugar sa paglihok.

Ang sukaranang lagda: walay pagpapahawa nga walay mando sa korte

Ang tag-iya sa yuta dili gyud makapahawa sa iyang kaugalingong awtoridad. Ang pagtapos sa pag-abang ug paglimpyo sa propiedad managlahing desisyon, ug pareho nga iya sa korte. Hangtud nga ang huwes mohatag og mando sa pagpapahawa ug ang bailiff mopatuman niini, ang nag-abang mahimong magpabilin, bisan unsa pa ang atraso ug bisan unsa pa ang giingon sa kontrata.

Mahimong dili siya:

• ilisi ang mga kandado o butangi og kadena;
• putlon ang tubig, gas, kuryente o heater aron mapugos ang nag-abang sa paggawas;
• kuhaa, tipigan o ilabay ang mga gamit sa nag-abang;
• mosulod sa balay nga walay pagtugot, iya man kini o dili.

Ang balaod sa Netherlands nagtawag niini nga self-help eigenrichting , ug kini ilegal. Ang tenant mahimong magsugod og interim injunction ( kort gedeng ) ug kasagaran mobalik sulod sa pipila ka adlaw, diin ang tag-iya sa balay gimandoan nga ibalik ang access tungod sa inadlaw nga multa ug manubag sa tort sa resulta nga pagkawala. Ang pagsulod sa usa ka balay batok sa kabubut-on sa nagpuyo mahimo usab nga katumbas sa kriminal nga kalapasan sa huisvredebreuk (artikulo 138 Sr). Ang usa ka tag-iya sa balay nga nag-ilis sa mga kandado naghimo sa usa ka kaso nga lagmit iyang madaog ngadto sa usa nga siguradong mapildi niya.

Duha ka ruta: opzegging ug ontbinding

Pagtapos pinaagi sa pahibalo (opzegging)

Ang opzegging mao ang pagtapos sa pag-abang sa usa ka balay pinaagi sa sinulat nga pahibalo, nga gipadala pinaagi sa rehistradong koreo, base sa usa sa sirado nga lista sa mga basehan sa balaod. Kini makita sa mga artikulo bahin sa pagtapos sa pag-abang sa Libro 7, Titulo 4, Seksyon 5 BW (mga artikulo 271 hangtod 282 BW): nga ang nag-abang wala molihok isip usa ka maayong nag-abang, nga ang tag-iya sa yuta nanginahanglan dayon sa propiedad alang sa iyang kaugalingong gamit ( dringend eigen gebruik ), nga ang nag-abang nagdumili sa usa ka makatarunganon nga tanyag sa usa ka bag-ong kontrata, ug nga ang propiedad gikinahanglan alang sa demolisyon o pag-usab sa kalamboan.

Ang mga panahon sa pahibalo molungtad gikan sa tulo ka bulan alang sa usa ka pag-abang nga ubos sa usa ka tuig, nga motaas ug usa ka bulan matag dugang tuig ngadto sa labing taas nga unom. Ang pahibalo lamang walay katapusan: gawas kon ang tenant mouyon pinaagi sa sinulat, ang pag-abang magpadayon pinaagi sa pagpatuman sa balaod hangtod nga ang korte modesisyon og lain, ug ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga mokiha. Ang mga kontrata nga adunay fixed-term alang sa mga pinuy-anan gipamub-an usab sa Wet vaste huurcontracten, nga gipatuman sukad 1 Hulyo 2024, nga nagpahiuli sa walay tino nga pag-abang isip pangunang lagda, mao nga ang usa ka tag-iya sa yuta nga naghunahuna nga ang iyang kontrata matapos na mahimong adunay open-ended tenancy.

Pagwagtang tungod sa paglapas (pagbugkos)

Ang Artikulo 6:265 BW naglatid nga ang matag kapakyasan sa pagtuman naghatag sa pikas nga partido og gahum sa pag-dissolve, gawas kon ang kapakyasan, tungod sa espesyal nga kinaiya o gamay nga kahulugan niini, dili makatarunganon nga mag-dissolve. Alang sa mga pinuy-anan nga ang gahum wala gigamit pinaagi sa sulat: ang artikulo 7:231 BW nagreserba sa pag-dissolve sa usa ka tenant sa gitukod nga propiedad ngadto sa korte. Ang eksepsiyon mao ang administratibong pagsira sa propiedad, ubos sa artikulo 13b sa Opium Act o artikulo 174a sa Municipalities Act, diin ang tag-iya sa yuta mahimong mag-dissolve nga dili moadto sa korte.

Sa mga kaso sa atraso sa abang, ang ontbinding halos kanunay ang pamaagi. Walay notice period nga modagan una, ang mga kamatuoran dili kinahanglan nga mohaom sa usa ka sirado nga lista, ug ang tag-iya sa yuta mahimong maghiusa sa money claim, dissolution ug eviction sa usa ka summon. Ang parehas nga pamaagi magamit alang sa nuisance, dili awtorisado nga subletting ug pagpananom og cannabis.

Pila ang igo? Ang sukdanan sa pag-antos

Ang mga pulong nga "gawas kon ang kapakyasan, tungod sa espesyal nga kinaiya o gamay nga kahulugan niini, dili maghatag og katarungan sa pagkabungkag" mao ang pangunang depensa sa tenant. Sa iyang makadaot nga desisyon niadtong Septiyembre 28, 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) gikumpirma sa Hoge Raad kon giunsa paglihok ang pagsulay. Kini usa ka pangunang lagda nga adunay eksepsiyon: ang bisan unsang paglapas sa prinsipyo naghatag sa gahum sa pagbungkag; gipamatud-an sa tag-iya sa yuta ang paglapas ug ang tenant kinahanglan nga magpamatuod sa eksepsiyon. Ang eksepsiyon dili limitado sa mga hinungdan nga ginganlan sa balaod — ang tanan nga mga kahimtang mahimong timbangon, lakip ang interes sa tenant sa pagpabilin sa iyang balay, ug ang korte kinahanglan nga timbangon kini bisan kung wala kini matuman.

Busa ang usa ka ulahing bayad, o gamay nga nahabilin nga balanse, dili makahatag og mando sa pagpapahawa. Apan walay sukdanan sa mga bulan diin ang pagkabungkag mosunod: walay balaod, ug walay nasudnong giya sa mga korte, nga nagtakda niini. Ang mga atraso nga mokabat sa pipila ka bulan sa praktis mao ang punto diin ang mga tag-iya sa yuta mokiha ug diin ang usa ka pag-angkon adunay tinuod nga tsansa, apan ang numero wala magdesisyon sa iyang kaugalingon — ang korte kinahanglan gihapon nga timbangtimbangon ang paglapas batok sa tanan nga gikinahanglan sa Hoge Raad nga timbangtimbangon niini, ug mahimo kini nga modumili sa pagkabungkag sa mas dagkong mga atraso o motugot niini sa mas gagmay.

Ang mga borderline nga kaso makaapekto sa pamatasan ug sa aritmetika: kung mitubag ba ang tenant sa demand letter, kung gitanyag ba ang usa ka kasabutan ug gilapas, ug kung nangayo ba og tabang sa utang.

Ang naandan nga proseso, matag lakang

Ang mga panaglalis sa pag-abang moadto sa korte sa subdistrict ( kantonrechter ), bisan unsa pa ang kantidad nga nakataya, ug magsugod sa pagtawag sa bailiff ( dagvaarding ). Ang usa ka abogado dili obligado, bisan kung kasagaran sa bahin sa tag-iya sa yuta ug kanunay nga modesisyon sa bahin sa nag-abang.

Gikan sa sinugdanan hangtod sa katapusan, ang usa ka kaso nga wala madepensahi ang mga atraso kasagarang molungtad og tulo ngadto sa lima ka bulan. Isipa kana, ug ang matag lat-ang sa talaan, isip praktis imbes nga katungod: gawas sa minimum nga panahon sa pagpahibalo alang sa pagpapahawa mismo, wala niini nga mga panahon ang gitakda sa balaod. Ang korte ang nagtakda sa petsa sa pagbasura sa hukom niini, ug ang oras sa usa ka hearing ug sa paghukom nagsunod sa mga lagda sa pamaagi alang sa mga kaso sa subdistrict ug sa workload sa partikular nga korte, nga gitaho sa Rechtspraak sa gipatik nga mga numero sa throughput. Ang usa ka kaso nga gidepensahan, o usa diin ang nag-abang nagsunod sa usa ka kahikayan, molungtad og mas dugay ug kasagaran matapos nga walay pagpahawa.

Temporaryong pagpatuman ug pag-apelar

Ang hukom sa pagpapahawa kasagaran gideklarar nga temporaryong mapatuman ( uitvoerbaar bij voorraad ) ubos sa artikulo 233 Rv. Kini ang punto nga kasagarang masaypan sa mga nag-abang: ang usa ka apela, nga gimandoan sa mga artikulo sa hoger beroep lakip ang artikulo 350 Rv, dili sa iyang kaugalingon mohunong sa pagpatuman. Ang tag-iya sa yuta mahimong mopapahawa samtang kini gipaabot.

Ang usa ka tenant mahimong mohangyo sa korte sa apela nga ihunong ang pagpatuman, sa usa ka restricted test nga kasagaran nagkinahanglan og legal o factual nga sayop o usa ka emerhensya nga dili matimbang sa unang huwes. Mahimo usab niya nga dad-on ang usa ka enforcement dispute ( executieschil ) ngadto sa interim relief judge ubos sa artikulo 438 Rv, nga nangatarungan nga ang pagpatuman sa hukom karon usa ka pag-abuso sa katungod. Dili kini usa ka pag-usab sa kaso. Pareho silang nagpasabot nga adunay apela nga gidala sa hustong panahon, ug ang panahon mubo ra: tulo ka bulan gikan sa adlaw sa hukom sa usa ka ordinaryong kaso, apan upat lang ka semana gikan sa usa ka hukom sa kort gedeng (artikulo 339 Rv).

Ang interim injunction route (kort geding)

Ang kort geding usa ka summary proceedings atubangan sa interim relief judge ( voorzieningenrechter ) ubos sa mga artikulo nga nagsugod sa artikulo 254 Rv. Naghatag kini og provisional nga desisyon, kasagaran sulod sa mga semana, apan dili kini makawagtang sa usa ka kontrata. Mao kana ang importanteng limitasyon: ang tag-iya sa yuta dili makakuha og ontbinding sa kort geding, usa lamang ka mando sa pagbakwi.

Kini abli lamang sa tag-iya sa yuta kon ang reklamo dinalian ug ang resulta sa ordinaryong mga proseso dili seryosong giduhaduhaan — grabeng kahasol, kriminal nga paggamit sa propiedad, pagpadayon sa pag-okupar human sa klaro nga pagtapos sa pag-abang, o pag-okupar nga walay titulo. Ang usa ka prangka nga kaso sa atraso talagsa ra nga kwalipikado: ang interes sa nag-abang sa iyang balay milabaw sa interes sa tag-iya sa yuta sa katulin.

Alang sa mga nag-abang, labing menos parehas ra kini ka mapuslanon: kini ang instrumento batok sa tag-iya sa yuta nga nag-ilis sa mga kandado, ug alang sa pagpahunong sa usa ka gipahibalo nga pagpapahawa diin ang mga kahimtang hingpit nga nausab.

Mga iskwater, lugar sa negosyo ug mga nagpuyo nga walay titulo

Mga squatter

Ang pag-squat usa ka kriminal nga kalapasan, ug adunay duha ka agianan: usa ka sibil nga pag-angkon sa tag-iya, o clearance sa publikong piskal. Sa hukom niini niadtong Oktubre 28, 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) ang Hoge Raad mipahayag nga ang pagpapahawa sa kriminal nga agianan usa ka seryoso nga pagpanghilabot sa katungod sa pagtahod sa balay ubos sa artikulo 8 sa ECHR nga nanginahanglan kini og una nga hudisyal nga pagrepaso: ang mga awtoridad kinahanglan nga ipahibalo kini sa sinulat, motugot labing menos pito ka adlaw alang sa usa ka kort geding, ug maghulat sa desisyon sa huwes, gawas sa talagsaon nga mga kahimtang sama sa hulga sa kaluwasan sa publiko.

Mga lugar sa negosyo

Ang mga nag-abang sa mga retail ug hospitality premises ubos sa mga artikulo 290 ug sa mosunod nga BW adunay kaugalingong sistema sa mga termino ug mga basehan sa pagtapos. Ang mga nag-abang sa ubang mga business premises, kasagaran mga opisina ug industrial space, nasakop sa artikulo 7:230a BW; ang kalainan gilatid sa among artikulo sa commercial lease ubos sa mga artikulo 290 ug 230a : kung matapos na ang pag-abang ug mahatag na ang pahibalo sa pagbiya, ang nag-abang mahimong mohangyo sa subdistrict court nga palawigon ang panahon sa pagbiya, ug ang pagpapahawa gisuspinde samtang ang aplikasyon gipadayon. Ang aplikasyon kinahanglan nga himuon sulod sa duha ka bulan gikan sa gipahibalo nga petsa sa pagbiya, ug ang korte mahimong mohatag og labing taas nga tulo ka extension nga usa ka tuig matag usa.

Mga nagpuyo nga walay titulo

Adunay tawo sa propiedad nga walay kontrata — usa ka kapikas sa kanhing tenant nga gibiyaan, usa ka bisita nga dili mobiya, usa ka nagpuyo ubos sa usa ka nalapas nga anti-squat agreement — walay seguridad sa tenure, ug kini ang labing klaro nga mga kaso sa kort geding. Ang pasidaan mao nga ang usa ka kasabutan nga gimarkahan og anti-squat usahay giisip nga usa ka tenancy, nga adunay proteksyon nga dala niini.

Ang bailiff, ang anunsyo ug ang mga kabtangan

Usa lamang ka bailiff sa korte ( gerechtsdeurwaarder ) ang mahimong mopatuman sa usa ka mando sa pagpapahawa, ug siya usa ka opisyal sa publiko, dili empleyado sa tag-iya sa yuta. Siya ang moserbisyo sa hukom, momando sa tenant nga mobiya, dayon mopahibalo sa pagpapahawa pinaagi sa dugang nga pagpahimulos. Ang pinugos nga pagpapahawa gimandoan sa mga artikulo sa gedwongen ontruiming, mga artikulo 555 hangtod 562 Rv. Ang Artikulo 555 Rv nagtakda og labing menos tulo ka adlaw tali sa maong mando ug sa pagpapahawa; kana nga mubo nga minimum nga balaod dili ang mas taas nga boluntaryong panahon nga gihatag sa hukom.

Sa adlaw nga ang bailiff mahimong motawag sa pulis aron makakuha og access ug magmintinar sa kahusay, ug usa ka locksmith. Ang tag-iya sa yuta ang mohikay ug mobayad sa mga magbalhin sa unang higayon, ug ang mga butang nga nahabilin kuhaon. Ang mahitabo kanila dili na usa ka butang sa lokal nga praktis. Ang munisipyo kinahanglan nga mokuha sa mga butang ug tipigan kini, sa gasto sa partido nga nagpatuman sa paghukom, ug ang mga lagda sa administratibong pagpatuman magamit sa maong pagtipig (artikulo 556 Rv, nga nagtumong sa mga artikulo 5:29 ug 5:30 Awb). Ang pagtipig molungtad hangtod sa trese ka semana, pagkahuman niini ang mga butang mahimong ibaligya o gub-on; kung kini ibaligya ang kanhing tag-iya mag-angkon sa kita sulod sa tulo ka tuig. Ang mga butang nga walay makatarunganon nga kantidad sa ilang tag-iya, ug bisan unsa nga delikado o dali madunot, mahimong mawala dayon. Ang mga gasto moabot sa tenant pinaagi sa tag-iya sa yuta, dili pinaagi sa usa ka bayranan gikan sa munisipyo.

Mahimong kanselahon ang usa ka pagpapahawa hangtod sa katapusang gutlo. Kasagaran nga ihunong sa mga bailiff ang usa kung ang mga atraso ug gasto nabayran na sa hingpit, o kung ang usa ka kasabutan nauyonan ug ang tag-iya sa yuta momando sa pagsuspenso. Apan ang pagka-flexible mokunhod pag-ayo kung ang mga nagtangtang na sa balay na-book na.

Mga gasto, ug kinsa ang mobayad

Ang mga bayranan sa korte ( griffierecht ) sa mga kaso sa subdistrict nagdepende sa kantidad sa reklamo ug kung ang nagreklamo usa ka kompanya, usa ka indibidwal, o usa ka partido nga limitado ang kahinguhaan, nga nagbayad og ubos nga flat rate sa kadaghanan sa mga bracket. Ang mga bracket ug ang mga kantidad gitakda sa balaod, gi-adjust nga epektibo sugod sa Enero 1 matag tuig, ug gipatik sa talaan nga gipadayon sa Rechtspraak; ang rate nga magamit mao ang balido kung ang kaso gidala. Walay VAT nga gisingil sa bayad sa korte.

Idugang pa niana ang mga bayranan sa bailiff, nga gitakda sa Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders ug gi-index nga epektibo sugod Enero 1 matag tuig. Ang paghatud sa usa ka mapatuman nga hukom adunay gamay nga taripa; ang pinugos nga pagpapahawa mismo nagkantidad og multiple niini. Ang kasamtangang mga taripa gipatik uban sa maong mando, ug ang bailiff mokutlo niini kon hangyoon. Ang pagtangtang, pagtipig ug ang kaugalingong legal nga bayranan sa tag-iya sa yuta naa sa ibabaw sa mga taripa ug wala gitino sa bisan unsa, busa ang kinatibuk-an nagdepende sa gidak-on sa propiedad ug sa estado diin kini gibiyaan.

Ang napildi nga partido mobayad sa gasto sa mananaog, apan ang Dutch costs order usa ka fixed-scale nga kontribusyon, dili bug-os nga indemnity, ug kasagaran mas ubos pa sa aktuwal nga legal nga gasto. Para sa tag-iya sa yuta, ang usa ka malampuson nga pagpapahawa kasagaran usa gihapon ka pinansyal nga kapildihan, tungod kay ang mando ug ang mga atraso gipatuman batok sa usa ka tenant nga sa depinisyon walay kwarta. Para sa tenant, ang kapildihan nagpasabot og mga atraso, interes, bayad sa korte ug bailiff, pagbalhin ug pagtipig dugang pa sa pagpangita og kapuy-an — ug ang utang magpabilin human sa pagpapahawa.

Mga nag-abang nga anaa sa delikado nga posisyon

Ang pagbaton og mga anak dili maghatag sa usa ka tenant og katungod nga magpabilin, apan kini usa ka kahimtang nga gitimbang-timbang ubos sa eksepsiyon sa artikulo 6:265 BW, ug usa ka lig-on nga rason alang sa maghuhukom sa pagpugos sa duha ka kilid ngadto sa usa ka kasabutan. Ang mga korte kanunay nga mohatag og hukom nga "katapusang higayon": ang pagbungkag ug pagpapahawa gimando, apan dili ipatuman basta ang tenant makatuman sa gikasabutan nga iskedyul.

Mas lig-on pa ang usa ka tenant nga giangkon sa usa ka statutory debt-restructuring arrangement, tungod kay ang moratorium naglimite sa kung unsa ang mahimong ipatuman sa mga indibidwal nga nagpautang. Ubos sa artikulo 305 sa Bankruptcy Act, ang tag-iya sa yuta dili makawagtang sa pag-abang o pagpapahawa tungod sa mga atraso sa abang nga mitumaw sa wala pa moepekto ang debt-restructuring arrangement, ug ang usa ka pagpapahawa nga nagsugod na sa maong daan nga utang gisuspinde pinaagi sa pagpatuman sa balaod. Ang proteksyon adunay kondisyon: ang tenant kinahanglan nga mobayad sa matag sunod nga installment sa abang sa hustong oras gikan niadto, ug ang bag-ong atraso magbuhi pag-usab sa gahum sa tag-iya sa yuta sa pagwagtang ug pagpapahawa. Ang usa ka tenant nga nag-atubang sa pagpapahawa kinahanglan nga mag-aplay alang sa tabang sa utang sa munisipyo dayon; ang tag-iya sa yuta kinahanglan nga susihon kung ang usa ka aplikasyon nagdagan na.

Sukad sa Enero 1, 2021, ang Netherlands nagpadagan og nasudnong sistema sa sayo nga pasidaan. Ang mga tag-iya sa yuta, mga tigsuplay sa enerhiya, mga kompanya sa tubig, ug mga insurer sa panglawas kinahanglan nga moreport sa mga atraso sa pagbayad ngadto sa munisipyo, nga walay pagtugot sa nag-abang, kung ang ilang kaugalingong mga paningkamot sa pagkolekta mapakyas. Ubos sa Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, ang munisipyo kinahanglan nga motubag sa matag signal pinaagi sa pagtanyag og unang panagsulti; ang artikulo 3 ug 4 sa maong Balaod nagkinahanglan niini sulod sa upat ka semana, o tulo ka adlaw sa trabaho kung ang sitwasyon dinalian — ang hapit na nga pagpapahawa mao ang sumbanan nga pananglitan. Ang mga korporasyon sa pabahay nagtratar sa outreach isip usa ka kinahanglanon sa mga proseso.

Praktikal nga giya

Para sa mga tag-iya sa yuta:

• Ayaw gyud buhata ang mga butang sa imong kaugalingong mga kamot.
• Idokumento ang tanan: ledger sa abang, mga pahinumdom, ang demand letter, mga tanyag sa usa ka kasabutan, mga reklamo gikan sa mga silingan nga napetsahan.
• Paghatag ug sinulat nga pahibalo sa dili pa mopasaka ug kaso, ug himoa nga ang mga atraso klaro nga molapas sa tolerance threshold imbes nga mopasaka ug kaso ug sayo ug mapildi tungod sa eksepsiyon.
• Ireport ang mga atraso ngadto sa munisipyo kon gikinahanglan, ug kinahanglan nga mapamatud-an kini.

Para sa mga nag-abang:

• Ayaw ibaliwala ang summons; ang kaso nga gidepensahan lahi ra kaayo sa usa ka default.
• Tambong sa husay o pagpasaka og sinulat nga depensa daan; kini libre ug dili kinahanglan og abogado.
• Pag-aplay dayon alang sa tabang sa utang sa munisipyo, pagdala og pruweba sa hearing, ug pagbayad og makanunayon bisan kung dili nimo mabayran ang tanan.
• Kon giilisan sa tag-iya sa balay ang mga kandado o giputol ang mga bayranan sa kuryente ug tubig, pagpakonsulta dayon sa tag-iya sa balay sa samang adlaw.
• Sabta nga ang usa ka apela dili, sa iyang kaugalingon, makapugong sa pagpapahawa.

Law & More molihok alang sa mga tag-iya sa yuta ug alang sa mga nag-abang sa mga proseso sa pagpapahawa sa atubangan sa korte sa subdistrict ug sa korte sa korte, gikan sa sulat sa demand hangtod sa bailiff. Tungod kay ang usa ka kaso nga gidepensahan lahi kaayo ang dagan gikan sa usa ka default, ug tungod kay ang usa ka apela dili sa iyang kaugalingon mohunong sa usa ka pagpapahawa, palihug kontaka kami sa diha nga moabut ang usa ka summons o usa ka pahibalo sa pagbiya.