Erfpacht: taas nga pag-abang sa yuta sa Netherlands gipasabut alang sa mga pumapalit

Kung ikaw pagpalit og balay sa Netherlands, ug ilabi na sa Amsterdam, ang mga detalye mahimong mag-ingon nga ang propiedad mao op erfpacht. Dili ka mopalit sa yuta, kondili usa ka limitado nga tinuod nga katungod sa yuta sa uban, ubos sa mga kondisyon nga gisulat sa maong tag-iya sa yuta, usahay usa ka siglo na ang milabay. Kanang mga kondisyon ang magdesisyon kon pila ang imong bayran, unsa kadugay, ug kon ang bangko ba mopahulam.

Unsa ang erfpacht sa balaod sa propiedad sa Netherlands

Ang Erfpacht usa ka limitado nga tinuod nga katungod ( beperkt recht ) nga naghatag sa tag-iya niini, ang erfpachter , og katungod sa paghupot ug paggamit sa dili mabalhin nga kabtangan nga iya sa lain (art. 5:85 BW). Ang tag-iya sa yuta nagpabilin nga tag-iya sa yuta. Ang katungod sa erfpachter usa ka katungod nga wala mausab, dili usa ka kontrata: kini narehistro sa Land Registry (Kadaster), kini mahimong ibaligya, iprenda ug mapanunod, ug kini magpabilin bisan pa sa pagbaligya sa yuta.

Ang kasulatan mahimong mag-obligar sa erfpachter sa pagbayad sa usa ka periodic nga kantidad, ang canon o abang sa yuta (art. 5:85 BW). Ang usa ka canon dili legal nga gikinahanglan, apan halos tanang residential erfpacht adunay usa. Kay kon dili, ang erfpachter adunay lapad nga gamit nga unta anaa sa tag-iya (art. 5:89 BW), lakip na ang mga bunga sa propiedad ug ang katungod sa pagpaabang niini, ug ang pag-ayo iyaha. Ang dili niya mahimo mao ang pag-usab sa destinasyon sa propiedad, o paghimo sa mga trabaho nga gitagana sa mga kondisyon ubos sa pagtugot sa tag-iya.

Ang bug-os nga pagpanag-iya ( volle eigendom ) walay katapusan, walay gasto sa pagtipig ug motubag lamang sa kinatibuk-ang balaod. Ang Erfpacht gigamit sa yuta sa uban, nga gimandoan sa mga kondisyon sa tag-iya, ug mahimong usbon o mahimong matapos. Ang usa ka flat sa erfpacht nga adunay running canon kasagaran mas ubos ang bili kay sa parehas nga flat nga adunay bug-os nga pagpanag-iya, ug ang kal-ang dili kanunay makita sa gipangayo nga presyo.

Erfpacht, opstal and a lease of a building

• Erfpacht naghatag sa katungod sa paghupot ug paggamit sa yuta sa uban (art. 5:85 BW). Ang mga bilding sa lote sa kinatibuk-an kabahin sa katungod sa erfpacht.
• Opstal, ang katungod sa mga superficies (art. 5:101 BW), naghatag sa katungod sa pagbaton o pag-angkon og mga bilding, trabaho o mga tanom sa, ibabaw o ibabaw sa yuta sa uban, nga naglapas sa lagda nga ang usa ka bilding iya sa tag-iya sa yuta. Mahimo kini nga adunay bayad nga gitawag og panimalos, ug sagad gihatag isip usa ka dependent right uban sa erfpacht o usa ka lease — para sa usa ka cable, solar panels — bisan kung kini mahimo nga mobarug nga mag-inusara. Ang mga lagda sa balaod sa erfpacht magamit usab sa katungod sa mga superficies (art. 5:104 BW).
• Abang, ang pag-abang sa usa ka bilding o pinuy-anan, usa ka kontrata, dili usa ka tinuod nga katungod: walay marehistro nga interes, walay mortgage, ug ang mga lagda sa pag-abang sa Book 7 BW magamit. Ang usa ka tenant mobayad sa abang alang sa pag-okupar; ang usa ka erfpachter mobayad sa usa ka canon alang sa usa ka katungod sa propiedad nga iyang gipanag-iya ug mahimo ibaligya.

Ang kasulatan ug kinatibuk-ang mga kondisyon

Ang katungod sa erfpacht gihimo pinaagi sa notarial deed ug narehistro sa mga rehistro sa publiko. Ang erfpachtakte nagtakda sa indibidwal nga mga termino — plot, termino, inisyal nga canon, gitugot nga paggamit — ug dayon hapit kanunay nga nagdeklarar sa usa ka hugpong sa mga algemene bepalingen nga magamit. Kadtong mga kinatibuk-ang kondisyon mao ang sulud sa kasabutan: mekanismo sa pag-usab, mga lagda sa pagpalit, mga kinahanglanon sa pagtugot, rehimen sa kompensasyon, mga gahum sa pagtapos.

Ang mga kondisyon sa tuig sa pag-isyu mao ang nagdumala

Kini ang punto nga kanunayng masipyat, ug kini desidido. Ang usa ka munisipyo dili lang usa ka hugpong sa mga kondisyon kondili usa ka serye, nga gi-isyu sa lainlaing mga tuig, nga ang matag usa nagdumala sa mga lote nga gihatag ubos niini. AmsterdamAng mga 's giila pinaagi sa tuig — lakip niini ang AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ug 2016, diin ang AB 1994, AB 2000 ug AB 2016 mao ang serye nga kanunayng makita karon. Ang mga kalainan dili kosmetiko lamang: ang mga daan nga set makahatag sa tag-iya og lapad nga diskresyon sa pag-usab ug pig-ot nga mga katungod sa kompensasyon.

Ang pangutana dili gyud "unsa ang mga kondisyon sa erfpacht niining siyudara?" apan "unsa nga set ang magamit niining lote?" Ang tubag anaa sa Kadaster: ang deed of establishment ug bisan unsang ulahi nga deeds of amendment nagngalan sa mga kondisyon kada tuig. Hangyoa ang imong notaryo nga makuha ang deed ug ang kompletong teksto sa maong mga kondisyon ug basahon kini — dili usa ka summary, dili ang paragraph sa ahente.

Ang abang sa yuta (kanon)

Ang kanon mao ang pana-panahong bayad alang sa paggamit sa yuta. Ang naandan nga istruktura usa ka porsyento sa kanon nga gigamit sa usa ka gibanabana nga kantidad sa yuta, nga nakuha nga nahabilin, gikan sa usa ka proporsyon sa kantidad sa propiedad, o gikan sa usa ka iskedyul. Sa Amsterdam kana nga butang mao ang buurtstraatquote, nga nagpahayag sa bili sa yuta isip proporsyon sa bili sa propiedad alang sa nahingtungdang dalan.

Taliwala sa mga rebisyon, kadaghanan sa mga modernong kondisyon nag-indeks sa canon kada tuig batok sa consumer price index. Ang indeksasyon dili rebisyon: kini nagsubay sa inflation ug matag-an, samtang ang rebisyon nag-reset sa nagpahiping bili sa yuta ug mahimong modaghan ang canon. Ang dili pagbayad sa katapusan mahimong makagasto sa leaseholder sa katungod mismo.

Ang tulo ka klase sa erfpacht

Ang Voortdurend ug eeuwigdurend parehong gihubad nga "perpetual" sa mga partikular nga pulong sa Iningles. Dili sila parehas, ug ang kalainan takos sa dakong kantidad sa salapi. Ang usa ka katungod nga perpetual sa gidugayon mahimo usab nga adunay kanon nga gipalit lamang sulod sa usa ka panahon: ang gidugayon ug buy-off managlahing mga pangutana.

Pagrepaso sa katapusan sa usa ka panahon: ang pinakadako nga risgo sa pinansyal

Alang sa padayon nga erfpacht, ang katapusan sa usa ka panahon mao ang panahon nga ang tag-iya sa yuta mahimong mag-reset sa kanon ngadto sa kasamtangang bili sa yuta. Tungod kay ang mga panahon molungtad og mga dekada ug ang mga bili sa yuta sa kasyudaran sa Netherlands kusog nga misaka, ang bag-ong kanon mahimong usa ka dako nga multiple sa daan.

• Dili kini hinay-hinay. Ang pag-uswag moabot sa usa ka lakang, sa usa ka petsa nga gitakda mga dekada na ang milabay.
• Ang mekanismo anaa sa daan nga mga kondisyon. Ubos sa pipila ka karaan nga mga set, ang diskresyon sa tag-iya lapad ug ang paghagit limitado sa usa ka pamaagi sa pagtimbang-timbang imbes sa korte.
• Ang mga tigpahulam nagtan-aw sa unahan. Ang hapit na nga petsa sa pag-usab makaapekto sa imong loan ug sa merkado sa pagbaligya pag-usab nga imong atubangon.

Sa dili pa mopirma, itakda ang petsa nga matapos ang kasamtangang panahon, ang mekanismo sa pagrepaso, ug — diin gipatik ang mga indikatibong numero — unsa ang mahimong kanon kon rebisahon karon. Kon adunay rebisyon nga gihimo, kinahanglan nga makita ang deadline sa tanyag ug bisan unsang pagsupak.

Pagpalit og abang nga wala pa ang presyo (afkoop)

Imbis nga mobayad og canon, ang erfpachter mahimong makapalit niini sa kantidad nga kapital. Ang Afkoop mobayad daan sa canon sulod sa usa ka panahon alang sa nahabilin nga kasamtangang panahon; kung matapos na kana nga panahon, ang obligasyon mabuhi pag-usab sa giusab nga mga termino, busa ang usa ka kabtangan nga gi-anunsyo nga "canon bought off" mahimong matabonan lamang hangtod sa usa ka petsa nga hapit na karon. Ang Eeuwigdurende afkoop mopalong sa canon hangtod sa hangtod, nga walay umaabot nga pag-usab.

Ang pagpalit og yuta dili sama sa pagpalit sa yuta: ang freehold magpabilin sa tag-iya, ang obligasyon sa pagbayad matapos ra, ug ang mga kondisyon gihapon ang magdumala sa paggamit ug pagtugot. Kung kinahanglan ba nga itanyag ang usa ka buy-off, kung giunsa kini pagkalkulo ug kung mahimo ba kini sa tunga-tunga sa panahon, kini mga butang sa mga kondisyon, dili kinatibuk-ang balaod. Kini gihimo pinaagi sa notarial deed ug narehistro. Ang pagtratar sa buhis nagsunod sa parehas nga kalainan, ug dili kini parehas alang sa usa ka periodic canon sama sa usa ka capital buy-off, busa ang mga sangputanan sa ruta nga imong gipili gikumpirma sa usa ka tax adviser sa dili pa ikaw mopasalig niini.

Amsterdamgikan sa padayon ngadto sa walay katapusan nga erfpacht

Amsterdam Mao kini ang hinungdan nganong importante kini nga hilisgutan sa kadaghanan sa mga internasyonal nga pumapalit: kadaghanan sa mga pabalay sa siyudad nahimutang sa yuta nga giabangan sa munisipyo, nga sa kasaysayan nagpadayon nga erfpacht nga adunay pana-panahong pag-usab.

Sukad sa 2016, ang munisipyo nagsugod sa pag-isyu og perpetual erfpacht para sa mga bag-ong grant ubos sa bag-ong hugpong sa mga kinatibuk-ang kondisyon, ug nagbukas og usa ka laraw nga nagtugot sa kasamtangang nagpadayon nga mga leaseholder sa pagbalhin ( overstappen ). Ang leaseholder nag-aplay alang sa usa ka tanyag nga nagpahayag sa usa ka perpetual canon o usa ka perpetual buy-off sum, nga gikalkulo gikan sa bili sa yuta sa usa ka reference moment; ang pagdawat mosangpot sa usa ka deed of amendment, nga narehistro sa Kadaster.

Ang importante sa pinansyal nga aspeto mao ang petsa sa pakisayran ug ang diskwento. Ang mga aplikasyon nga gihimo sa wala pa ang Enero 8, 2020 gikalkulo sa mas paborableng mga termino kaysa sa mga ulahi: kana nga petsa mao ang petsa sa pakisayran nga nagdumala sa katungod sa paborableng switch-over premium ug ang diskwento sa bili sa yuta, ang bili sa yuta mismo gikuha gikan sa bili sa propiedad pinaagi sa buurtstraatquote. Ang mga kahikayan sa ikaduhang higayon alang niadtong wala makapasar nianang petsa gisundan sukad niadto, ang matag usa sa kaugalingon nga mga termino ug adunay kaugalingon nga petsa sa pagsira, ug kini gitakda sa munisipyo lamang imbes sa balaod. Kung ang usa ka bintana bukas alang sa usa ka partikular nga propiedad, ug sa unsang kalkulasyon, busa usa ka butang nga kinahanglan nga matukod gikan sa kaugalingon nga gipatik nga laraw sa munisipyo sa dili pa ikaw mopasalig: pangutan-a ang nagbaligya alang sa bisan unsang tanyag nga gi-isyu na, ug susiha ang kasamtangang deadline direkta sa munisipyo. Ang kalainan tali sa usa ka basehan sa kalkulasyon ug sa lain moabot sa napulo ka libo nga euro.

Tulo ka praktikal nga punto ang mosunod gikan niini:

• Tinoa kung unsa ang gihuptan sa nagbaligya. Ang padayon nga erfpacht; padayon nga erfpacht nga adunay switch nga gigamit apan wala makompleto; perpetual erfpacht nga adunay indexed canon; ug perpetual erfpacht nga gipalit hangtod sa hangtod mao ang upat ka lain-laing mga asset sa upat ka presyo.
• Ang tanyag dili usa ka pagbalhin. Hangtod nga dili mapirmahan ug marehistro ang deed of amendment, ang propiedad magpabilin sa daang sistema. Kon mahimo ba sa pumapalit nga mokuha sa usa ka wala pa mabaligya nga tanyag, ug kanus-a kini, depende na sa mga termino sa proyekto.
• Nagbag-o ang mga laraw sa munisipyo. AmsterdamAng polisiya sa erfpacht sa kompanya gikuwestiyon ug balik-balik nga gi-amyenda; ang mga deadline, diskwento, mga hinungdan sa bili sa yuta, ug mga porsyento sa canon managlahi matag tuig. Wala dinhi ang posisyon sa adlaw nga mopalit ka.

Pribadong erfpacht: mga developer, korporasyon ug mga tag-iya sa institusyon

Ang yuta gipaabangan usab sa mga developer, mga korporasyon sa pabahay, mga institutional investor, mga charitable foundation ug mga pribadong tag-iya sa yuta. Parehas ra ang balaod; kasagaran dili mao ang mga kondisyon.

Ang mga pribadong kondisyon lagmit dili kaayo paborable sa mailhan nga mga paagi: mas mubo o piho nga mga termino nga walay pagpadayon; rebisyon sa mas mubo nga mga agwat, usahay matag lima o napulo ka tuig; rebisyon nga nalambigit sa bili sa propiedad imbes sa bili sa yuta, mao nga ang kaugalingong mga kalamboan sa nag-abang ang nagpausbaw sa pagtaas; wala gilakip o gilimitahan ang kompensasyon; lapad nga mga kinahanglanon sa pagtugot sa pag-abang, pag-usab ug pagbaligya. Ang ubang mga laraw nga gibaligya sa mga unang higayon nga pumapalit, diin ang nagbaligya nagpabilin sa yuta aron ipaubos ang presyo, mga erfpacht nga konstruksyon niini nga matang.

Ang munisipyo usa ka permanente nga institusyon nga adunay mga limitasyon sa politika ug interes sa usa ka naglihok nga merkado sa pabalay; ang usa ka pribadong tag-iya sa yuta adunay usa ka puhunan. Ang pribadong erfpacht dili daotan tungod niana, apan ayaw gyud hunahunaa nga ang mga kondisyon niini susama sa mga kondisyon sa munisipyo nga nabasa sa usa ka pumapalit.

Kompensasyon sa katapusan sa kontrata sa pag-abang

Kon matapos na ang usa ka katungod sa erfpacht, ang kanhing erfpachter sa prinsipyo adunay katungod sa bayad alang sa bili sa mga bilding, trabaho, ug mga tanom nga iyang gitukod o nakuha gikan sa iyang gisundan uban ang bayad (art. 5:99 BW), ug mahimong magpabilin sa kabtangan hangtod nga mabayran ang maong bayad (art. 5:100 BW).

Duha ka kwalipikasyon ang importante. Ang katungod mahimong limitahan o dili iapil sa kasulatan sulod sa mga utlanan nga gitugot sa balaod, ug ang mga daang pribadong kondisyon kasagaran mao kini. Ug kini bayad alang sa mga bilding, dili alang sa kal-ang tali sa bili sa leasehold ug freehold: ang usa ka leaseholder kansang temporaryo nga katungod matapos dili makadawat sa bili sa merkado sa balay. Kung ang mga kondisyon naghisgot bahin sa "bili sa mga bilding", ang basehan sa pagtimbang-timbang mao ang magdesisyon sa tanan.

Ang posisyon sa tigpahulam og mortgage

Ang usa ka katungod sa erfpacht mahimong i-mortgage ug kadaghanan sa mga Dutch lenders mopahulam sa leasehold property. Kung ang usa ka lender mopahulam ba sa imong propiedad nagdepende halos sa kinatibuk-ang mga kondisyon. Ang mga lenders mo-assess sa klase sa katungod ug, kung temporaryo, ang termino nga nahabilin batok sa termino sa loan; kung ang canon fixed, indexed o open to revision, ug kung kanus-a ang sunod nga revision; kung ang termination makaguba ba sa security; kung ang lender kinahanglan ba nga mapahibalo ug tugutan nga ayohon ang usa ka default; ug kung ang compensation sa katapusan mabuhi.

Duha ka butang ang nakapahimo niini nga magamit. Ang mga sumbanan nga kondisyon sa dagkong mga munisipyo kasagarang gidawat sa mga nag-unang tigpahulam, busa ang pagpalit niini talagsa ra magpatunghag pangutana sa financing. Ang pribadong erfpacht mao ang mas lisod nga kaso, tungod kay ang mga kondisyon mao ang bisan unsa nga gihimo sa tag-iya sa yuta. Didto ang pagdawat sa konstruksyon kinahanglan nga matukod alang sa kana nga piho nga hugpong sa mga kondisyon, uban sa tigpahulam ug, kung kini nalambigit, uban sa garantiya sa mortgage. Kung gipangita ang usa ka nasudnong garantiya sa mortgage (NHG), ang posisyon gipatik. Ang mga kondisyon ug sumbanan sa NHG, nga gipatik pag-usab matag tuig, modawat sa tradisyonal nga erfpacht, apan kini nagtakda og mga kinahanglanon sa nahabilin nga termino sa pag-abang nga gisukod batok sa termino sa pautang, ug kana nga mga kinahanglanon mas estrikto alang sa mga katungod nga gihimo sa wala pa ang Enero 1, 1992, sa dihang ang balaodnon nga katungod sa kompensasyon alang sa mga bilding nagsugod. Ang usa ka konstruksyon nga dili tradisyonal, ug bisan unsang porma sa suporta sa pumapalit ( koperssteun ), kinahanglan nga gidawat sa NHG mismo, ug ang NHG nagpatik sa lista sa mga konstruksyon nga gidawat niini. Ang usa nga wala sa kana nga lista dili mapondohan sa NHG.

Ang kondisyon sa pagpondo ( financieringsvoorbehoud ) dili makaprotekta sa bisan unsa kon ang aplikasyon wala makaabot sa nagpahulam nga adunay gilakip nga mga kondisyon sa leasehold.

Pagbaligya: pagtugot ug mga atraso

Ang katungod sa erfpacht mahimong ibalhin, apan ang titulo mahimong magkinahanglan og pagtugot sa tag-iya sa yuta sa pagbalhin o pagbahin (art. 5:91 BW); kon ang pagtugot gibalibaran, ang balaod nagtugot niini nga pulihan pinaagi sa pagtugot sa korte. Sa kadaghanan sa mga munisipyo, ang pagtugot usa ka pormalidad, apan ayaw kini hunahunaa: ang eskedyul kinahanglan nga mohaom sa pagkompleto, ug ang mga kondisyon mahimong magkinahanglan nga walay mga atraso ug walay nahabilin nga paglapas.

Ang mga atraso mosunod sa katungod: ang pumapalit ug ang nagbaligya managsama nga manubag sa kanon nga nahurot na og bayad sulod sa lima ka tuig sa wala pa ang pagbalhin (art. 5:92 BW). Ang notaryo kinahanglan nga makakuha og sinulat nga pahayag gikan sa tag-iya sa yuta bahin sa posisyon sa kanon, mga atraso, mga sumbong ug giingong mga paglapas.

Pagtapos sa tag-iya sa yuta

Mahimong tapuson sa tag-iya sa yuta ang erfpacht ( opzegging ) kon ang kanon wala mabayri sulod sa duha ka sunod-sunod nga tuig, o ang erfpachter adunay seryosong kalapasan (art. 5:87 BW). Ang mga pormalidad estrikto ug kini manalipod sa nagpahulam: ang pagtapos gihimo pinaagi sa writ sa bailiff, labing menos usa ka bulan sa dili pa ang petsa nga gihatag kini kon ang basehan wala makabayad, ug kini kinahanglan nga ihatud sulod sa walo ka adlaw sa bisan kinsa nga narehistro isip mortgagee o uban pang limitado nga naghupot sa katungod, aron ang bangko makalihok ug makaayo sa mga atraso (art. 5:87, art. 5:88 BW). Sa laing bahin, sa higayon nga molabay na ang baynte singko ka tuig sukad natukod ang erfpacht, ang bisan kinsang partido mahimong mangayo sa korte nga usbon o tapuson kini tungod sa wala damha nga mga kahimtang (art. 5:97 BW) — usa ka pig-ot nga ruta, dili usa ka remedyo batok sa usa ka kanon nga nahimong mahal lang.

Unsa ang kinahanglan susihon sa usa ka pumapalit sa dili pa mopirma

• Ang rehistradong deed of establishment ug ang matag ulahing deed of amendment o buy-off.
• Unsang hugpong sa mga kinatibuk-ang kondisyon ang magamit, matag tuig, ug ang kompletong teksto niini.
• Temporaryo ba, padayon o walay katapusan ang katungod, ug ang eksaktong petsa sa pag-expire o pagtapos sa panahon.
• Ang kasamtangang kanon, ang basehan sa indeksasyon niini, ug kung kini gipalit ba — kon mao, hangtod kanus-a.
• Ang sunod nga petsa ug mekanismo sa rebisyon, ug bisan unsang pamaagi sa rebisyon o pag-ilis nga nagpadayon.
• Kung gikinahanglan ba ang pagtugot sa tag-iya sa yuta alang sa pagbalhin, ug kung unsa ka dugay kini mahitabo.
• Usa ka sinulat nga pahayag gikan sa tag-iya sa yuta bahin sa mga atraso, mga bayranan, ug giingong mga paglapas.
• Sinulat nga kumpirmasyon gikan sa nagpahulam nga kini mopahulam ubos niini nga mga kondisyon.
• Para sa mga flat: kon giunsa ang leasehold nakig-interact sa owners' association, ug kinsa ang mobayad sa pinakataas nga bayranan.
• Kay Amsterdam: ang kasamtangang gipatik nga posisyon sa munisipyo sa pagbalhin, sa adlaw sa pagpalit.

Ang Erfpacht dili depekto. Uban sa mga kasulatan sa imong atubangan, kini usa ka mas kondisyonal nga paagi sa paghupot sa propiedad, ug kini mahimong hingpit nga lig-on. Ang mga sayop nahimo sa mga pumapalit nga nagtratar sa leasehold paragraph nga usa ka boilerplate.