Pagbahin sa balay sa kaminyoon sa usa ka diborsyo sa Netherlands

Ang pagbahin sa balay sa magtiayon sa usa ka diborsyo sa Netherlands mosangput sa tulo ka managlahing pangutana: pila ang bahin sa matag kapikas, pila ang kantidad sa balay sa adlaw nga kini aktuwal nga gibahin, ug kinsa ang mobayad sa utang sa balay pagkahuman. Ang una matubag sa inyong sistema sa kabtangan sa kaminyoon, ang ikaduha sa higayon sa pagbahin imbes sa higayon nga kamo nagbulag, ug ang ikatulo sa bangko, nga dili obligado sa bisan unsa nga gikasabutan ninyo sa imong kanhing kapikas.

Unsang sistema sa propiedad ang magdesisyon sa imong bahin

Ang tanan magsugod sa kung giunsa ka nagpakasal. Alang sa mga kasal nga natapos sa wala pa ang Enero 1, 2018 nga wala’y kasabutan sa notarial, ang default mao ang universal community of property ( algehele gemeenschap van goederen ): ang balay nahulog sa joint estate bisan kinsa ang ginganlan sa deed, ug ingon man ang utang sa mortgage. Alang sa mga kasal nga natapos sa o pagkahuman sa maong petsa ang default mao ang limited community of property ubos sa art. 1:94 BW, diin ang matag kapikas magtipig sa ilang gidala. Ang usa ka flat nga gipanag-iya sa usa ka kapikas nga nag-inusara sa wala pa ang kasal busa magpabilin ang pribadong kabtangan sa maong kapikas, ug ang usa dili makakuha og bahin niini pinaagi lamang sa pagpakasal. Ang parehas nga mga lagda magamit sa usa ka rehistrado nga panag-uban, tungod kay ang art. 1:80b BW nagdeklarar sa mga may kalabutan nga probisyon nga magamit.

Adunay importanteng kwalipikasyon para sa mga magtiayon nga nag-uban og palit sa wala pa magpakasal. Ang mga kabtangan nga gipanag-iya na sa magtiayon nahisakop sa limitado nga komunidad, busa ang usa ka flat nga gipalit isip magtiayon nga wala pa makasal mahimong kabahin sa hiniusa nga kabtangan sa adlaw sa kasal. Kung ang usa kanila nakahatag og labaw pa sa usa, ang Korte Suprema mihukom niadtong Marso 21, 2025 (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:436) nga ang utang nga nagpakita sa maong pagbalhin sa bahandi dili mismo mahulog sa komunidad, busa ang mas dako nga kontribusyon dili mabahin sa katunga. Kung gibayran nimo ang tibuok deposito sa usa ka flat nga inyong gipalit sa wala pa ang kasal, kana nga paghukom mao ang hinungdan sa pagpataas niini.

Kon ang balay anaa sa komunidad, ang art. 1:100 BW naghatag sa mga kapikas og patas nga bahin sa nabungkag nga komunidad, gawas kon ang usa ka prenuptial agreement o usa ka kasabutan nga gihimo sa sinulat tungod sa nagsingabot nga pagkabungkag naglatid og lahi. Ubos sa usa ka prenuptial agreement, ang deed ug ang kasabutan ang modesisyon, ug ang usa ka periodic settlement clause nga wala gyud mapatuman atol sa kaminyoon mahimo gihapon nga makamugna og pag-angkon sa balay ubos sa art. 1:141 BW.

Ang petsa sa pagkabungkag ug ang petsa sa pagtimbang-timbang dili parehas nga adlaw

Duha ka petsa ang importante ug kanunay kining malibog. Ang komunidad mabungkag pinaagi sa balaod kon ang petisyon sa diborsyo ipasaka, dili kon ang mando itugot o isulod sa rehistro (art. 1:99 BW). Kana nga petsa nagtino kon unsa ang iya sa joint estate: ang kita nga nakuha ug ang mga utang nga nahimo human niini pribado.

Lahi nga pangutana ang balor sa balay , ug ang gitakdang lagda mao nga ang petsa sa pagtimbang-timbang mao ang higayon sa aktuwal nga pagbahin, gawas kon ang mga kapikas miuyon og laing petsa o ang pagkamakatarunganon ug kaangayan nagkinahanglan niini. Sa usa ka merkado nga naglihok, kini ang modesisyon sa tinuod nga kwarta: ang pagsaka tali sa pagbulag ug pagbalhin gipaambit, ug mao usab ang pagkahulog. Tungod kay ang mga proseso sa diborsyo kanunay nga molungtad og usa ka tuig o labaw pa, ang maalamon nga lakang mao ang pagtakda sa petsa sa pagtimbang-timbang nga klaro sa kasabutan sa diborsyo ( echtscheidingsconvenant ) imbes nga pasagdan kini nga hisgutan sa ulahi.

Tulo ka paagi sa pag-atiman sa balay

Tulo ra ang resulta. Usa ka kapikas ang gihatagan sa propiedad ug ang usa ang mopalit ( toedeling ). Ang balay ibaligya sa ikatulo nga partido ug ang kinatibuk-ang halin bahinon. O ang kapikas magpabilin nga magkauban nga tag-iya sulod sa makadiyot, nga magamit lamang isip usa ka tinuyo ug dokumentado nga interim nga kasabutan, tungod kay walay usa kanila ang gibuhian gikan sa mortgage ug ang bisan kinsa kanila mahimong mangayo og pagbahin bisan unsang orasa ubos sa art. 3:178 BW.

Ang pagpili kasagaran gihimo alang sa magtiayon pinaagi sa duha ka mga limitasyon imbes nga pinaagi sa gusto: kung ang usa kanila ba makahimo sa pagdala sa mortgage nga mag-inusara ubos sa mga kondisyon sa bangko, ug kung ang balay mas dako o mas gamay ba ang bili kay sa utang niini.

Ang buyout: ang aktuwal nga gibayad sa mobiya nga kapikas

Ang sinugdanang numero mao ang surplus value ( overwaarde ): ang market value sa propiedad sa petsa sa pagtimbang-timbang, kuhaan sa utang sa mortgage nga wala pa mabayri nianang higayona. Sa usa ka komunidad sa propiedad, ang matag kapikas adunay katungod sa katunga niini, ug ang kapikas nga nag-atiman sa balay mobayad sa pikas katunga pinaagi sa kwarta o pinaagi sa pagkuha og mas dako nga utang.

Kana nga numero i-adjust dayon, ug ang mga pag-adjust mao ang dapit diin ang mga lantugi nahimutang. Ang mga pag-angkon sa reimbursement alang sa pribadong kwarta nga gipuhunan sa balay ang una nga gikuha. Ingon man usab ang bisan unsang nalambigit nga mga polisiya sa savings o investment, usa ka endowment mortgage o usa ka bank savings account, nga mga kabtangan sa komunidad sa ilang kaugalingon nga katungod ug dili awtomatikong gi-nett batok sa utang. Kung ang usa ka kapikas nagpadayon sa pagbayad sa tibuuk nga mortgage sukad sa panagbulag, kana husayon ​​​​usab tali kanila, kasagaran batok sa makatarunganon nga bayad sa paggamit nga utang sa nagpuyo nga kapikas alang sa bahin sa pikas. Sabta ang pamaagi sa dili pa ang pagtimbang-timbang, dili pagkahuman niini.

Ang bangko ang modesisyon kung mahimo ba ang buyout

Ang duha ka kapikas manag-ubang manubag ( hoofdelijk aansprakelijk ) sa tibuok utang sa mortgage, ug ang diborsyo walay mausab niana. Ang kapikas nga mobiya buhian lamang kon ang nagpahulam mohatag og discharge gikan sa joint and several liability ( ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid ), ug ang nagpahulam mohatag niini lamang kon ang nahibiling kapikas makapasar sa affordability test niini sa usa ka single income, ubos sa mga lagda sa pagpahulam nga gipatuman niadtong panahona. Kon ang utang adunay national mortgage guarantee, ang mga kondisyon sa guarantor magamit sa ibabaw.

Duha ka praktikal nga sangputanan ang mosunod. Ayaw gyud pagpirma og kasabutan nga nag-ingon lang nga ihatag ang discharge; himoa nga kondisyonal ang alokasyon niini, nga adunay gitakdang panahon ug usa ka nakasabutan nga fallback nga ang propiedad ibaligya kung ang discharge ibalibad. Ug hangtod nga ang discharge aktuwal nga mahatag ug ang deed mapirmahan, ang mobiya nga kapikas magpabilin nga hingpit nga manubag sa bangko alang sa mga atraso, bisan unsa pa ang giingon sa kasabutan — ang wala mabayri nga bayad irehistro batok sa duha ka ngalan.

Pribadong kwarta gibutang sa usa ka joint house

Kon ikaw ang nagpondo sa deposito, ang pagbayad sa mortgage o usa ka renobasyon gikan sa kwarta nga imoha ra — usa ka panulondon o regalo nga adunay exclusion clause, o kabtangan nga imong gipanag-iya sa wala pa ang kaminyoon pagkahuman sa 2018 — ikaw adunay usa ka reimbursement claim ( vergoedingsrecht ) batok sa komunidad. Sukad sa Enero 1, 2012, ang art. 1:87 BW nagsukod sa maong claim pinaagi sa investment doctrine ( beleggingsleer ): ang claim nagsubay sa bili sa asset nga proporsyonal sa imong gibutang, mao nga kini motaas kon ang balay motaas ug moubos kon kini moubos. Alang sa mga investment nga gihimo sa wala pa kana nga petsa, ang mas daan, nominal nga pamaagi mahimo gihapon nga modumala, ug ang mga kapikas mahimo usab nga adunay lahi nga gikasabutan.

Ang palas-anon sa pruweba anaa sa kapikas nga naghimo sa pag-angkon, ug dinhi mawala kini nga mga pag-angkon. Ang gikinahanglan mao ang usa ka papel nga agianan: ang deed of gift o ang testamento nga adunay sulud nga exclusion clause, ang rekord sa bangko sa pagbalhin, ang presyo sa pagpalit o ang invoice alang sa trabaho, ug ang petsa. Ang paghinumdom nga ang kwarta gikan sa imong mga ginikanan dili magdala sa punto napulo ka tuig pagkahuman.

Kon ang balay mas ubos og bili kay sa mortgage

Ang negatibong equity gibahin sa parehas nga paagi sama sa surplus value: sa usa ka komunidad sa propiedad ang nahabilin nga utang ( restschuld ) gibahin nga patas, ug ang kapikas nga nag-iya sa balay magdala sa tibuok utang uban niini, kasagaran nga walay bisan unsang buyout payment ug usahay adunay bayad sa pikas nga direksyon. Kung ang utang adunay garantiya sa nasudnong mortgage ug ang pagbaligya napugos sa diborsyo, ang guarantee scheme mahimong mosuhop sa bahin sa nahabilin nga utang sa kaugalingon nga mga kondisyon, nga usa ka hinungdan nga iapil ang nagpahulam og sayo kaysa ibaligya una ug mangayo pagkahuman.

Kung ang patas nga pagbahin mahimong mabiyaan gikan sa

Talagsa ra, ug dili tungod sa mga hinungdan nga gilauman sa mga tawo. Ang Art. 1:100 BW naghatag ug patas nga bahin, ug ang Korte Suprema mihukom nga ang usa ka pagbiya base sa pagkamakatarunganon ug kaangayan gitagana alang sa talagsaon nga mga kahimtang; nga ang usa ka kapikas nakakuha ug mas dako, mas dako ang sweldo, o naggawi ug dili maayo atol sa kaminyoon dili igo. Ang ruta nga molihok mas pig-ot ug mas estrikto sa balaod: ang usa ka kapikas nga tinuyo nga nagtago, nagtago o nag-abuso sa usa ka kabtangan sa komunidad mawad-an sa ilang bahin sa maong kabtangan ngadto sa lain ubos sa art. 3:194 lid 2 BW. Ang wala gibutyag nga mga account ug wala gideklarar nga tinigom mao ang katuyoan sa maong probisyon.

Kon ang imong kanhing partner dili mokooperar

Ang hiniusang pagpanag-iya wala magpasabot nga walay kasiguroan. Ang bisan kinsang kaubang tag-iya mahimong mangayo og pagbahin bisan unsang orasa, ug kung ang mga partido dili magkauyon, ang korte mismo ang modesisyon sa pagbahin ubos sa art. 3:185 BW, lakip na ang pagmando nga ang propiedad ibaligya ug ang halin bahinon. Kung gikinahanglan ang pagbaligya ug ang usa ka kapikas mobabag niini, ang korte mahimong motugot sa lain nga ibaligya ang propiedad nga mag-inusara ubos sa art. 3:174 BW, ug sa mga dinalian nga kaso, ang maong pagtugot mahimong pangayoon sa summary proceedings. Ang kapikas nga modumili sa pagtan-aw o mobabag sa usa ka makatarunganon nga tanyag nameligro nga mopas-an sa gasto sa paglangan.

Nagpuyo sa balay samtang nagpadayon ang diborsyo

Atol sa mga proseso, ang korte makahatag sa usa ka kapikas sa eksklusibong paggamit sa balay sa magtiayon isip usa ka temporaryong lakang ubos sa art. 822 Rv, kasagaran ang ginikanan nga kasagarang kauban sa pagpuyo sa mga bata. Human masulod ang diborsyo sa rehistro sa sibil nga kahimtang, ang art. 1:165 BW nagtugot sa kapikas nga nagpuyo didto nga magpadayon sa pagbuhat niini sulod sa unom ka bulan, bisan kinsa ang tag-iya sa propiedad. Ang nagpuyo nga kapikas kasagaran adunay utang sa pikas nga kapikas og makatarunganon nga bayad sa paggamit ( gebruiksvergoeding ) tungod kay wala siya gilakip sa ilang kaugalingong bahin, nga kasagarang gi-set off batok sa mga bayad sa mortgage. Ang among lahi nga artikulo bahin sa kung kinsa ang magpabilin sa balay sa pamilya naglatid kung giunsa paggamit ang maong katungod.

Paghupay sa interes sa buhis ug mortgage

Duha ka punto ang angayan nga hatagan og pagtagad, nga parehong nahisakop sa usa ka tax adviser imbes sa legal nga mga clause sa covenant. Ang pagbahin sa balay sa magtiayon sa usa ka matrimonial community tali sa mga kapikas wala’y labot sa property transfer tax, busa ang buyout dili magpahinabog bayad nga sama sa naandan nga pagpalit. Ug ang kapikas nga mobalhin magpabilin sa interest deduction sa kanhing balay sulod sa limitado nga panahon human mobiya — karon duha ka tuig ubos sa Income Tax Act — pagkahuman niini matapos kini, samtang ang mga lagda sa pag-reinvest sa surplus value makaapekto sa deduction sa sunod nga balay. Ipa-check ang mga numero sa dili pa pirmahan ang covenant: ang posisyon sa buhis kanunay nga nag-usab sa hitsura sa usa ka patas nga pagbahin.

Unsa ang una nga i-settle

Tinoa kung unsang sistema ang nagdumala sa inyong kaminyoon ug kung ang balay anaa ba niini. Isulat ang petsa sa pagtimbang-timbang. Ipa-value ang propiedad sa usa ka appraiser nga inyong duha itudlo, ug uyoni daan nga ang report mo-obligar kaninyo. Pangutan-a ang nagpahulam, sa dili pa magkasabot og lain, kung motugot ba kini sa discharge ug unsang kita ang ilang makuha. Ug kolektaha ang ebidensya sa bisan unsang pribadong kwarta nga imong gibutang sa balay samtang makit-an pa ang mga dokumento.

Law & More nagtambag sa mga kliyente sa Netherlands ug internasyonal gikan sa Eindhoven ug Amsterdam sa bahin sa propiedad sa usa ka diborsyo. Ang among balaod sa pamilya ang grupo nagtrabaho uban sa usa ka abogado sa diborsyo sa kasabutan, ang buyout ug ang pagtangtang gikan sa mortgage, ug mokiha sa dibisyon diin ang kasabutan dili maabot.

Mga Kasagarang Pangutana: pagbahin sa balay atol sa diborsyo