Sa usa ka bag-ong natukod nga balay sa Netherlands, ang kontraktor sa pagtukod, dili ang nagbaligya sa lote, ang manubag sa mga depekto sa konstruksyon, ug sukad Enero 1, 2024, ang responsibilidad naglakip usab sa mga depekto nga wala nimo namatikdi sa paghatud gawas kung mapamatud-an sa kontraktor nga dili kini ikapasangil kaniya. Ang magtino sa imong posisyon sa praktis mao ang report sa paghatud, kung unsa ka paspas ang imong pagreklamo sa sinulat, ug kung ang balay nasakup ba sa usa ka garantiya nga pamaagi sama sa Woningborg o SWK. Ang Artikulo 7:761 sa Dutch Civil Code nagtakda sa mga limitasyon sa gawas: ang usa ka pag-angkon matapos duha ka tuig pagkahuman sa imong pagprotesta ug, alang sa usa ka bilding, sa bisan unsang kaso baynte ka tuig pagkahuman sa paghatud.
Kini nga artikulo naglatid kon giunsa paghan-ay ang tulubagon alang sa mga depekto sa bag-ong natukod nga mga balay ubos sa balaod sa konstruksyon sa Netherlands , unsang mga deadline ang gipatuman, unsa ang giusab sa Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, ug unsa ang angay nimong buhaton kung adunay makita nga depekto.
Unsaon pag-andam ang pagpalit og bag-ong bilding
Ang usa ka bag-ong tukoron nga balay halos kanunay nga mapalit ubos sa usa ka koop-en aannemingsovereenkomst: usa ka dokumento nga adunay duha ka lainlaing mga kasabutan. Ang pagpalit sa lote usa ka pagbaligya sa dili mabalhin nga kabtangan, nga ibalhin sa ulahi pinaagi sa notarial deed, ug ang pagtukod sa balay usa ka kontrata alang sa trabaho nga gidumala sa mga artikulo 7:750 ug pagsunod sa Dutch Civil Code. Kana nga pagkabahin importante, tungod kay ang duha ka bahin adunay lainlaing mga lagda ug lainlaing mga counterparty. Ang mga pangutana bahin sa yuta, ang titulo ug ang mga utlanan iya sa nagbaligya ug sa balaod sa real estate ; ang mga pangutana bahin sa balay mismo iya sa kontraktor sa pagtukod.
Tungod kay ang katunga sa pagbaligya may kalabotan sa usa ka balay nga gipalit sa usa ka konsumidor, kinahanglan kini nga sinulat ug ang artikulo 7:2 sa Dutch Civil Code naghatag sa pumapalit og statutory reflection period nga tulo ka adlaw human madawat ang kopya sa gipirmahan nga kasabutan. Kadaghanan sa mga kontrata sa modelo nga gigamit alang sa bag-ong pagtukod molugway niana nga panahon. Gamita kini: kung nahuman na ang panahon sa pagpamalandong, ang teknikal nga paghulagway, ang mga drowing ug ang iskedyul sa pagbayad gitakda na, ug kini ang sukdanan diin ang matag reklamo sa ulahi masukod. Ang usa ka pagrepaso sa dili pa nimo pirmahan mas bililhon kaysa usa ka panaglalis pagkahuman.
Usa ka pasidaan bahin sa mga papeles. Ang mga clause nga nahisakop sa pagbaligya sa usa ka kasamtangang balay, sama sa ouderdomsclausule nga naglimite sa liability alang sa pagkaguba nga may kalabutan sa edad o usa ka niet-zelfbewoningsclausule nga gigamit sa usa ka nagbaligya nga wala gyud nagpuyo sa propiedad, walay lugar sa usa ka kontrata sa bag-ong pagtukod ug dili angay kopyahon sa usa. Kung imong makit-an kini sa usa ka pasiunang kasabutan sa pagpalit alang sa usa ka balay nga wala pa matukod, pangutan-a kung ngano nga naa kini didto.
Unsa ang giisip nga depekto sa usa ka bag-ong balay
Ang depekto mao ang bisan unsang aspeto diin ang trabaho nga gihatag wala makaabot sa unsay gitugot sa kontrata, nga mabasa batok sa magamit nga mga lagda sa pagtukod, nga imong gilauman. Walay lahi nga katalogo sa mga depekto sa balaod alang sa bag-ong bilding; ang sukdanan mao ang kasabutan mismo, ilabi na ang teknikal nga paghulagway ug ang mga drowing, nga gidugangan sa mga kinahanglanon sa pagtukod sa balaod publiko. Kanang mga kinahanglanon karon gilatid sa Besluit bouwwerken leefomgeving, nga mipuli sa Bouwbesluit 2012 niadtong Enero 1, 2024 sa dihang gipatuman ang Omgevingswet. Ang usa ka balay nga nakab-ot ang mga drowing apan wala ang mga lagda sa pagtukod depektoso gihapon.
Ang klasiko nga kalainan anaa tali sa makita ug natago nga mga depekto, ug kini usa ka kalainan bahin sa higayon sa paghatud imbes sa kabug-at sa problema. Usa ka liki nga tile, usa ka dili maayo nga pagkabitay nga pultahan, usa ka garas sa frame sa bintana: kini ang mga butang nga makita sa usa ka matinagdanon nga pumapalit kung maglakaw sa balay. Depekto nga mga kable sa luyo sa plasterboard, usa ka nagtulo nga tubo sa screed sa salog, dili igo nga pagpalig-on sa pundasyon: kini ang mga natago nga depekto nga ipahibalo ra sa ulahi, usahay mga tuig ang milabay. Kung asa mahulog ang linya sa usa ka gihatag nga kaso usa ka pangutana sa kamatuoran, ug kini gitino labi na sa kung unsa ang natala sa report sa paghatud.
Dili tanang depekto usa ka depekto nga makahatag kanimo og solusyon. Ang trabaho kinahanglan nga angay alang sa normal nga paggamit isip usa ka puy-anan ug kinahanglan nga mohaum sa gikasabutan, apan ang gagmay nga mga pagtipas nga dili makaapekto sa paggamit, bili o kaluwasan talagsa ra nga mokatarungan sa labaw pa sa pag-ayo. Sa pikas tumoy sa timbangan anaa ang seryoso nga mga depekto : pagkahugno ug paglihok sa pundasyon, mga elemento sa pagdala sa karga nga dili molihok, mga istruktura sa atop nga nameligro, pagsulod sa tubig pinaagi sa napakyas nga mga detalye o lamad, ug mga instalasyon nga dili luwas. Kini ang mga kaso diin ang taas nga mga panahon sa paghunong ug ang mga laraw sa garantiya hinungdanon.
Para sa lote mismo, ang pagsulay mao ang pagsunod: ang artikulo 7:17 sa Dutch Civil Code nagkinahanglan nga ang dili mabalhin nga kabtangan nga gihatud adunay mga kalidad nga angay nga mapaabut sa pumapalit. Mao kana ang ruta alang sa mga problema sama sa kontaminado nga yuta o pagdili sa titulo, dili alang sa nagtulo nga atop. Timan-i nga ang duha ka bulan nga lagda sa reklamo sa artikulo 7:23 sa Dutch Civil Code magamit sa mga gipamalit sa mga konsumidor sa mga mabalhin nga butang ug dili sa pagpalit og balay; para sa usa ka balay ang sukdanan mao nga kinahanglan ka nga moreklamo sulod sa makatarunganon nga oras.
Unsa ang nausab sa Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Ang Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) nagsugod pagpatuman niadtong Enero 1, 2024 ug mao kini ang labing importante nga pagbag-o alang sa mga pumapalit og bag-ong gitukod nga mga balay sulod sa daghang katuigan. Kini adunay katunga nga balaod publiko ug katunga nga balaod pribado, ug kini adunay lainlaing mga sakup.
Ang katunga sa balaod publiko nagpaila sa independente nga pagsiguro sa kalidad. Alang sa mga bilding nga sakop sa klase 1, nga naglangkob sa ordinaryong mga balay nga single family ug gagmay nga mga komersyal nga lugar, ang teknikal nga pagtimbang-timbang sa bilding sa munisipyo gipulihan sa usa ka independente nga kwaliteitsborger nga nagsusi atol sa konstruksyon ug nag-isyu og pahayag sa pagkahuman. Ang pagpalapad sa maong rehimen sa trabaho sa pag-ayo gi-postpone ug wala pay gitakda nga petsa; ang ebalwasyon sa sistema giplano alang sa 2027. Hangtod niana, ang pag-ayo nagpadayon ubos sa miaging rehimen sa munisipyo.
Ang katunga sa pribadong balaod mao ang bahin nga nag-usab sa imong mga katungod, ug kini magamit sa mga kontrata sa konstruksyon sa kinatibuk-an imbes nga sa consequence class 1 lamang. Upat ka mga pagbag-o ang hinungdanon alang sa usa ka pumapalit.
- Responsibilidad sa mga depekto nga wala madiskobrehi sa panahon sa paghatud. Ubos sa artikulo 7:758 paragraph 4 sa Dutch Civil Code, ang kontraktor magpabilin nga manubag human sa paghatud sa mga depekto nga wala madiskobrehi niadtong higayona, gawas kon ang maong mga depekto dili ikapasangil kaniya. Busa, ang palas-anon anaa sa kontraktor, ug alang sa usa ka konsumidor, kini nga lagda mandatory: dili kini mahimong ibalhin sa kontrata.
- Usa ka file sa pagtugyan. Ang Artikulo 7:757a nag-obligar sa kontraktor sa paghatag sa kliyente, sa pagkahuman, og dossier nga nagpakita nga ang trabaho nakab-ot ang gikasabutan nga mga kinahanglanon, lakip ang mga drowing, kalkulasyon ug impormasyon sa mga materyales ug instalasyon.
- Usa ka sinulat nga katungdanan sa pasidaan. Ang Artikulo 7:757b nagkinahanglan sa kontraktor sa pagpasidaan mahitungod sa mga sayop sa buluhaton pinaagi sa sinulat, sa klaro ug sa hustong panahon, ug sa pagtudlo sa mga sangputanan.
- Impormasyon bahin sa seguridad. Ang Artikulo 7:765a nagkinahanglan sa kontraktor nga ipahibalo sa kliyente sa konsumidor pinaagi sa sinulat kung ug giunsa ang trabaho giseguro o giseguro batok sa mga depekto ug pagkabangkarota.
Gipahait usab sa Wkb ang lagda sa retention money. Ubos sa artikulo 7:768 sa Dutch Civil Code, ang usa ka konsumidor nga nagtukod og balay mahimong magpugong sa katapusang singko porsyento sa presyo sa kontrata sa escrow sa notaryo; ang kontraktor kinahanglan karon nga mopahibalo sa pumapalit pinaagi sa sinulat nga kini nga kantidad ipagawas lamang kung ang pumapalit dili mosupak, ug ang notaryo kinahanglan nga mangutana sa pumapalit kung unsa ang angay mahitabo niini. Ang paghatag sa maong singko porsyento sa adlaw sa paghatud nagtangtang sa imong labing kusgan nga praktikal nga lever, busa seryosoha ang pangutana.
Paghatud: ang higayon nga nag-ayo sa imong posisyon
Ang delivery, sa pinulongang Dutch oplevering, mao ang higayon nga ang kontraktor moingon nga ang trabaho andam na ug ang kliyente modawat niini. Ang Artikulo 7:758 sa Dutch Civil Code nagbutang ug duha ka sangputanan sa pagdawat: ang risgo sa trabaho ipasa ngadto sa kliyente, ug ang kontraktor tangtangon sa trabaho tungod sa mga depekto nga angay unta nga nadiskobrehan sa kliyente niadtong higayona. Sukad sa Enero 1, 2024, ang maong pagtangtang dili na maglakip sa mga depekto nga wala madiskobrehi, apan ang punto nag-ingon nga ang tanan nga imong makita mao ang imong responsibilidad sa pagrekord.
Seryosoha ang inspeksyon ug ayaw kini buhata nga mag-inusara. Ang usa ka independente nga inspektor sa bilding nga maglakaw uban kanimo sa balay makakita sa mga butang nga dili makita sa usa ka bag-ong pumapalit, ug ang gasto sa maong inspeksyon gitakda sa merkado imbes sa balaod, busa angay nga itandi ang mga kinutlo. Sulayi ang mga instalasyon, ablihi ang mga gripo, ablihi ang matag bintana ug pultahan, susiha ang mga pagkahuman ug lebel batok sa teknikal nga paghulagway, ug kuhaa ang tanan nga litrato. Kung ang balay wala pa mahuman, ang inspeksyon sa dili pa isira ang mga dingding mas mapuslanon kaysa sa pagkahuman.
Ang matag punto nga imong makit-an mosulod sa delivery report, ang proces-verbaal van oplevering, nga pirmahan sa duha ka partido. Kana nga dokumento mao ang ebidensya sa bisan unsang panaglalis sa ulahi: kini nagtino kung unsa ang nakita, kung unsa ang gikasabutan isip outstanding nga trabaho ug kung kanus-a kini ayohon. Ayaw pagpirma sa usa ka limpyo nga report tungod kay ang kontraktor nagsaad nga sulbaron ang mga butang sa dili pormal nga paagi, ug ayaw pagdawat og report nga naghulagway sa mga depekto nga dili klaro. Kung ang mga depekto grabe kaayo nga ang balay dili makatarunganon nga magamit, mahimo nimong balibaran ang delivery sa hingpit, apan kana usa ka desisyon nga adunay pinansyal nga sangputanan ug dili angay buhaton nga wala’y tambag.
Ubos sa mga modelo nga kontrata nga gigamit sa merkado sa bag-ong konstruksyon sa Netherlands, ang panahon sa pagmentinar nga tulo ka bulan human sa paghatud. Nianang panahona, ang kontraktor kinahanglan nga moayo sa mga punto nga gilista sa report sa paghatud ug bisan unsang dugang nga mga depekto nga makita. Ang panahon sa pagmentinar usa ka kasayon sa kontrata, dili usa ka panahon sa limitasyon: kung kini matapos, ang imong mga katungod sa balaod ug bisan unsang garantiya magpadayon. Kini usab ang yugto diin ang due diligence mobayad sa iyang kaugalingon, ug diin ang mga kasabutan tali sa developer ug sa mga kontraktor ang magtino kung kinsa gyud ang imong angay nga sulbaron.
Hangtud kanus-a magpabilin nga responsable ang kontraktor
Duha ka managlahing orasan ang nagdagan, ug ang paglibog niini mao ang labing kasagarang hinungdan nga ang usa ka maayong pag-angkon mapakyas.
Ang una mao ang katungdanan sa pagreklamo. Ang Artikulo 6:89 sa Dutch Civil Code nagkinahanglan nga moprotesta ka sulod sa makatarunganon nga panahon human nimo madiskobrehi ang depekto o makatarunganon nga angay unta nimo kining madiskobrehan. Walay gitakdang panahon nga duha ka bulan dinhi; ang makatarunganon nagdepende sa kinaiya sa depekto, sa imbestigasyon nga gikinahanglan niini ug sa posisyon sa kontraktor. Ang sigurado mao nga ang kahilom makamatay: ang usa ka pumapalit nga nag-antos sa usa ka leak sulod sa duha ka tuig sa dili pa kini ipataas maglisod, bisan unsa pa ang merito.
Ang ikaduha mao ang limitasyon. Ang Artikulo 7:761 sa Dutch Civil Code naglatid nga ang bisan unsang reklamo kalabot sa depekto sa trabaho nga gihatud matapos duha ka tuig human sa pagprotesta sa kliyente. Kon imong hatagan ang kontraktor og panahon sa pag-ayo sa depekto, ang maong duha ka tuig nga panahon magsugod lamang kon matapos na ang panahon o kon ang kontraktor moklaro nga dili na siya moayo. Gawas pa niana, adunay taas nga paghunong: ang reklamo matapos sa bisan unsang panghitabo baynte ka tuig human sa paghatud sa kaso sa usa ka bilding, ug napulo ka tuig human sa paghatud sa tanan nga uban pang mga kaso. Ang nagpadayon nga panahon sa limitasyon mahimong mabalda pinaagi sa usa ka sinulat nga hangyo ubos sa artikulo 3:317 sa Dutch Civil Code, ug kon adunay pagduhaduha bahin sa petsa, ang paghunong barato ra ug ang pagkawala sa reklamo dili barato ra.
Matikdi kung unsa ang dili sakop niining mga panahona. Dili kini usa ka saad nga ang kontraktor manubag sa bisan unsa sulod sa baynte ka tuig; kini nagtimaan lamang sa gawas nga utlanan diin ang usa ka pag-angkon nga anaa mahimo pa nga ipasaka. Kung ang pag-angkon anaa ba gyud nagdepende gihapon kung ang trabaho wala molampos ug kung ang depekto mahimong ikapasangil sa kontraktor.
Ang Woningborg ug SWK nga mga laraw sa garantiya
Kadaghanan sa mga bag-ong balay sa Netherlands gibaligya nga adunay panalipod gikan sa usa ka institusyon sa garantiya, sa praktis nga Woningborg o SWK. Kini usa ka proteksyon sa kontrata uban sa mga lagda sa balaod, dili kapuli niini, ug dili kini awtomatiko: susiha ang kontrata aron makita kung ang balay narehistro ug pangayoa ang sertipiko.
Ang ingon niini nga matang sa laraw adunay duha ka butang. Ang waarborg manalipod kanimo kung ang kontraktor mahimong insolvent sa dili pa mahuman ang balay, pinaagi sa pag-arrange sa pagkompleto o pagbayad sa kapildihan. Ang garantiya naglangkob sa mga depekto sa nahuman nga balay. Ubos sa regulasyon sa bag-ong pagtukod sa Woningborg, ang garantiya sa kalidad magsugod tulo ka bulan human sa paghatud, kung nahuman na ang panahon sa pagmentinar, ug dayon molungtad og unom ka tuig alang sa kadaghanan sa mga elemento. Alang sa mga seryoso nga depekto, nga nagpasabut sa mga depekto nga makaapekto sa kalig-on sa istruktura o makahimo sa balay nga dili angay puy-an, ang garantiya molungtad og napulo ka tuig. Ang panalipod ipasa sa sunod nga tag-iya kung ang balay ibaligya sulod nianang panahona.
Duha ka praktikal nga punto. Una, ang garantiya adunay kaugalingong pamaagi sa pagpahibalo ug kaugalingong mga deadline, nga independente sa mga gitakda sa balaod, busa ang usa ka reklamo ubos sa laraw dili sa iyang kaugalingon magpreserbar sa imong pag-angkon batok sa kontraktor ug ang sukwahi parehas nga tinuod. Ikaduha, ang mga laraw wala maglakip sa daghang mga butang: normal nga pagkaguba, trabaho nga imong gihimo o sa usa ka ikatulo nga partido, ug ang sangputanan nga kadaot kasagaran wala sa tabon. Basaha ang regulasyon nga magamit sa imong sertipiko imbes nga usa ka kinatibuk-ang katingbanan niini.
Pagreport sa usa ka depekto ug pagpatuman sa imong reklamo
Sugdi pinaagi sa pagsulat, ug sugdi og sayo. Ihulagway ang depekto, kanus-a ug giunsa kini pagpakita, tan-awa ang teknikal nga paghulagway o ang drowing nga gisubay niini, ug pagtakda og konkreto ug makatarunganon nga panahon sa pag-ayo. Ang sulat nga ingon niana usa ka pahibalo sa pagkapakyas ubos sa artikulo 6:82 sa Dutch Civil Code, ug kini ang magbutang sa kontraktor sa pagkapakyas kung ang panahon molabay nga walay aksyon. Ipadala kini pinaagi sa rehistradong koreo o pinaagi sa email nga adunay kumpirmasyon sa paghatud, ug tipigi ang tibuok nga file: mga litrato nga adunay mga petsa, sulat, ang report sa paghatud ug ang handover dossier.
Kon ang kontraktor molalis sa hinungdan, ang usa ka independente nga report sa eksperto kasagaran maoy modesisyon, tungod kay kadaghanan sa mga lantugi sa konstruksyon nagpunting sa hinungdan imbes sa balaod. Kon ang usa ka report nga nakuha sa usa ka partido dili lagmit madawat, ang pamaagi sa Dutch nagtugot kanimo sa pag-aplay sa korte alang sa usa ka provisional expert examination, ug kon ang mga kamatuoran nagdepende sa gisulti o gibuhat sa lugar, ang usa ka preliminary witness examination makasiguro sa ebidensya sa dili pa magsugod ang mga proseso.
Kung mahitabo na ang default, mahimo ka nang mangayo og pag-ayo, buhaton ang trabaho sa imong kaugalingon ug angkonon ang gasto isip danyos ubos sa artikulo 6:74 sa Dutch Civil Code, o sa mga seryosong kaso, wagtangon ang kontrata ubos sa artikulo 6:265. Mahimo usab nimo nga undangon ang pagbayad sa mga installment nga wala pa mabayri, nga sa usa ka bag-ong proyekto sa pagtukod kasagaran mao ang labing epektibo nga presyur nga magamit.
Kung asa padulong ang panaglalis nagdepende sa kontrata. Ang mga kontrata sa bag-ong pagtukod kasagarang nagtudlo sa Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, ang construction arbitration body, o ang Geschillencommissie ubos sa guarantee scheme. Ang usa ka konsumidor dili lang basta obligado sa ingon nga clause: ang artikulo 6:236 ubos sa n sa Dutch Civil Code nagkinahanglan nga ang usa ka konsumidor hatagan labing menos usa ka bulan aron makapili sa ordinaryong mga korte. Kung importante ang katulin, pananglitan sa aktibo nga pagsulod sa tubig, ang mga interim relief proceedings sa atubangan sa sibil nga korte magpabilin nga magamit uban sa bisan unsang ruta sa arbitrasyon. Alang sa mas lapad nga pagtan-aw sa mga kapilian, tan-awa ang among kinatibuk-ang panglantaw sa pagsulbad sa panaglalis sa Netherlands ug kung giunsa pagtandi ang balaod sa konstruksyon sa Dutch sa internasyonal nga mga sumbanan.
Mga sayop nga nakahatag og problema sa mga pumapalit
Ang balik-balik nga mga sayop kay proseso imbes nga teknikal. Ang una mao ang pagpirma sa usa ka limpyo nga report sa paghatud base sa kalig-on sa usa ka berbal nga saad, tungod kay kini naghatag sa kontraktor sa argumento nga walay problema. Ang pagpagawas sa lima ka porsyento nga retention sa adlaw sa paghatud mao ang ikaduha. Kon ang duha ka bulan nga lagda magamit, o sa laing bahin, ang baynte ka tuig nga walay kondisyon nga proteksyon magamit, mao ang ikatulo; ang tinuod nga deadline duha ka tuig human sa imong protesta.
Duha pa ka sayop ang may kalabotan sa mga papeles. Ang mga pumapalit kanunay nga mokontak sa developer kung ang obligasyon sa konstruksyon naa sa kontraktor, o sa laing paagi, ug mawad-an og mga bulan sa pagbuhat niini; ang koop-en aannemingsovereenkomst mosulti kanimo kung hain ang hain. Ug ang mga pumapalit nga nagpaabang sa propiedad dayon human sa paghatud nakadiskubre nga ang usa ka tenant nagpalisod sa pag-access alang sa mga pag-ayo ug nga ang mga katungod sa tenant naglimite kung unsa ang mahimo ug kanus-a. Kung ang pagpaabang mao ang plano, paghikay alang sa pag-ayo sa depekto sa dili pa magsugod ang pag-abang.
Sa katapusan, ayaw isipa ang kontrata nga usa ka boilerplate. Kasagaran ang mga limitasyon sa liability, mga eksepsiyon alang sa consequential loss ug mga clause nga nagbalhin sa risgo sa mga kondisyon sa yuta, ug bisan kung ang usa ka konsumidor dili mahikawan sa mandatory protection sa artikulo 7:758 paragraph 4, daghan pa ang mahimong i-negotiate. Ang mga lagda sa protection sa konsumidor sa mga kontrata ug kinatibuk-ang pagrepaso sa kontrata sa klase nga gihulagway sa among giya sa balaod sa kontrata sa Dutch magamit dinhi sama sa ilang gibuhat sa mga kasabutan sa komersyo , ug ang usa ka gipunting nga pagrepaso sa kontrata sa dili pa ang pirma mas barato kaysa litigasyon.
Unsay buhaton kon adunay depekto nga makita
Lihok dayon sa adlaw nga imong mamatikdan kini. Kuhaa ang litrato sa depekto, isulat ang petsa, ug ipadala sa kontraktor ang usa ka sinulat nga reklamo nga naghulagway kung unsa ang sayup ug kung unsa ang gusto nimong buhaton, nga adunay makatarunganon nga deadline. Ayaw ipagawas ang retention money samtang bukas pa ang punto, ug ayaw tugoti nga ang usa ka dili pormal nga saad mopuli sa usa ka sinulat nga pag-ila. Kung ang kontraktor mosupak sa hinungdan, pag-komisyon og eksperto sa dili pa matapos ang proseso.
Ang sitwasyon dili lahi kon ikaw nagpalit sa propiedad nga magkauban o isip usa ka bag-o sa Netherlands. Ang among giya sa pagpalit og balay nga magkauban ug sa pagpalit og balay sa Netherlands isip usa ka expat naglatid sa mga punto nga kasagarang makadani sa mga pumapalit, ug ang usa ka abogado sa real estate makasulti kanimo sulod sa usa ka miting kon ang usa ka depekto angay ba nga ipadayon ug batok kang kinsa. Kon ang mga proseso dili malikayan, ang usa ka abogado sa real estate modagan sa reklamo gikan sa notice of default ngadto sa arbitration o korte.
Kanunayng pangutana
Ang mga pumapalit sa bag-ong gitukod nga mga balay sa Netherlands adunay piho nga mga proteksyon sa balaod ug mga garantiya sa kontrata kung adunay mga depekto nga makita. Ang mga pangutana sa ubos naglangkob sa mga punto nga kanunay nga motumaw sa praktis.
Unsa ang mga katungod sa tag-iya sa balay kon makasugat og mga depekto human makapalit og bag-ong gitukod nga balay sa Netherlands?
Mas lig-on ang imong legal nga proteksyon kon mopalit og bag-ong gitukod nga balay kon itandi sa kasamtangang propiedad. Ang kontraktor sa pagtukod magpabilin nga manubag sa mga depekto bisan human nimo maangkon ang pagpanag-iya sa propiedad.
Kinahanglan kang moreklamo sa kontraktor pinaagi sa sinulat sulod sa makatarunganong panahon sa pagdiskubre sa depekto; ang duha ka bulan nga lagda nga kanunayng gikutlo sa mga tawo magamit sa mga gipamalit sa mga konsumidor og mga butang nga mabalhinbalhin, dili sa usa ka balay. Kung nakaprotesta na ka, ang artikulo 7:761 sa Dutch Civil Code naghatag kanimo og duha ka tuig aron ipasaka ang imong reklamo.
Kinahanglan nga maghikay ang kontraktor og pre-delivery inspection sa dili pa nimo kuhaon ang pagpanag-iya. Dili gyud nimo angay pirmahan ang mga dokumento sa pagdawat hangtod nga ang usa ka independente nga propesyonal makakompleto sa hingpit nga inspeksyon.
Giunsa magamit ang panahon sa garantiya sa mga depekto nga nadiskobrehan sa usa ka bag-ong konstruksyon sa balay?
Ang mga kontrata sa modelo nga gigamit para sa bag-ong konstruksyon naghatag ug panahon sa pagmentinar nga tulo ka bulan human sa paghatud, diin kinahanglan nga ayohon sa kontraktor ang mga punto nga natala sa report sa paghatud ug ang bisan unsang dugang nga mga depekto nga makita.
Sukad sa Enero 1, 2024, ang kontraktor manubag usab sa mga depekto nga wala makit-i sa panahon sa paghatud, gawas kon mapamatud-an niya nga dili kini tungod kaniya. Ang usa ka reklamo matapos duha ka tuig human sa imong pagprotesta ug, alang sa usa ka bilding, sa bisan unsang kaso baynte ka tuig human sa paghatud.
Ang sayop sa istruktura maisip nga seryoso kon kini makahimo sa propiedad nga dili magamit o makamugna og risgo sa pagkahugno. Ang kontraktor makalikay lamang sa tulubagon pinaagi sa pagpamatuod nga ang depekto dili ilang sala.
Unsa nga mga lakang ang angay buhaton aron makapasaka og reklamo bahin sa mga depekto sa konstruksyon ngadto sa tigtukod o developer?
Kinahanglan nimong idokumento ang matag depekto nga imong makit-an sa sinulat. Pagkuha og mga litrato ug pagtipig og detalyado nga mga rekord kung kanus-a mitumaw ang matag problema.
Pagpadala og sinulat nga pahibalo ngadto sa kontraktor sulod sa makatarunganong panahon human madiskobrehi ang depekto. Ang imong pahibalo kinahanglan nga maghulagway sa problema sa klaro nga paagi ug mangayo og mga pag-ayo o bayad.
Hangyoa ang usa ka independente nga eksperto sa pagtukod nga susihon ang depekto ug mag-andam og propesyonal nga report. Kini nga dokumentasyon mahimong importante kung ang kontraktor modumili sa pagsulbad sa problema.
Kon ang kontraktor dili moayo sa depekto o mobayad sa danyos, kinahanglan kang mopasaka og kaso. Kontaka ang usa ka abogado sa propiedad aron susihon ang imong kasabutan sa pagpalit ug masusi ang imong mga legal nga kapilian.
Aduna bay espesipikong mga proteksyon nga gipatuman sa balaod alang sa mga bag-ong pumapalit og balay batok sa mga depekto sa konstruksyon sa Netherlands?
Ang balaod sa Netherlands nagkinahanglan sa mga kontraktor nga maghatud og balay nga nakab-ot ang mga espesipikasyon sa imong kasabutan sa pagpalit. Ang propiedad kinahanglan nga angay alang sa normal nga paggamit sa residensya.
Dili mahimong limitahan sa kontraktor ang ilang tulubagon sa mga seryosong depekto pinaagi sa mga clause sa kasabutan sa pagpalit. Ang estandard nga mga lagda sa pagpanalipod sa konsumidor magamit sa pagpalit og bag-ong balay.
Sukad sa Enero 1, 2024, ang artikulo 7:758 paragraph 4 sa Dutch Civil Code nagbutang sa palas-anon sa kontraktor: alang sa mga depekto nga wala makit-i sa panahon sa paghatud, siya manubag gawas kung mapamatud-an niya nga dili kini ikapasangil kaniya. Alang sa usa ka konsumidor, kana nga lagda mandatory.
Unsa ang papel sa garantiya sa pagtukod og balay (Woningborg) sa pagsulbad sa mga depekto sa bag-ong natukod nga mga balay?
Ang Woningborg scheme naghatag og dugang nga proteksyon kung ang imong kontraktor mabangkarota o mapakyas sa pagkompleto sa trabaho. Kini nga garantiya naglangkob sa pagkompleto sa konstruksyon ug mga remedyo alang sa mga depekto sa istruktura.
Dili tanang bag-ong gitukod nga mga balay naglakip sa Woningborg coverage. Susiha ang imong kasabutan sa pagpalit aron makumpirma kung ang magtutukod nagpalista sa imong propiedad niini nga laraw.
Ubos sa regulasyon sa bag-ong pagtukod sa Woningborg, ang garantiya magsugod tulo ka bulan human sa paghatud ug molungtad og unom ka tuig alang sa kadaghanan sa mga elemento, ug sulod sa napulo ka tuig alang sa mga seryosong depekto nga makaapekto sa kalig-on sa istruktura o makahimo sa balay nga dili angay puy-an. Kini nga proteksyon modugang imbes nga mopuli sa mga legal nga obligasyon sa kontraktor.
Giunsa pagtino sa balaod sa Netherlands ang tulubagon alang sa mga depekto sa konstruksyon nga nakit-an pagkahuman sa legal nga pagbalhin sa kabtangan?
Ang pagbalhin sa pagpanag-iya wala magtapos sa responsibilidad sa kontraktor alang sa mga depekto sa bag-ong gitukod nga mga balay. Ang kontraktor magpabilin nga manubag sa tanan nga mga panahon sa garantiya bisan kinsa pa ang tag-iya sa propiedad.
Gisusi sa mga korte kung nakita ba ang depekto atol sa inspeksyon sa wala pa ang paghatud. Dili ka makapangayo og bayad alang sa klaro nga mga depekto nga kinahanglan nimong namatikdan ug gitaho sa wala pa pirmahi ang mga dokumento sa pagdawat.
Dili sama sa mga daan nga balay, mahimo nimong paninglon ang kontraktor sa mga problema nga kasagarang moresulta sa pagkatigulang ug pagkaguba. Ang edad sa propiedad dili makapasaylo sa mga depekto sa bag-ong gitukod nga mga balay atol sa mga panahon sa warranty.
