Ang mga depekto sa komersyal nga establisemento kasagarang hinungdan sa mga panaglalis tali sa tenant ug landlord. Apan dili tanang problema sa giabangan nga establisemento usa ka depekto sa legal nga kahulugan. Ang balaod naghubit sa depekto sa Artikulo 7:204 DCC isip bisan unsang kondisyon o kinaiya sa propiedad, o bisan unsang ubang sirkumstansya nga dili tungod sa tenant, nga tungod niini ang propiedad dili makahatag sa tenant sa kalipay nga ilang gilauman sa dihang mosulod sa kasabutan.
Kini nga kahulugan mas lapad kay sa unang tan-aw. Dili lang kini bahin sa pisikal nga kadaot sama sa nagtulo nga atop o naguba nga central-heating system. Ang usa ka sitwasyon sa gawas sa establisemento mismo, sama sa grabeng kasaba nga gipahinabo sa mga trabaho nga responsibilidad sa tag-iya sa balay, mahimo usab nga usa ka depekto. Ang importante mao kung ang kalipay nga gilauman sa nag-abang nadaot ba. Ang gamay nga pagkaguba ug pagkagisi nga nahiuyon sa normal nga paggamit dili usa ka depekto.
Kinsa ang responsable: tag-iya sa balay o nag-abang?
Ang punoan nga lagda
Klaro ang pangunang lagda sa Artikulo 7:206 DCC: ang tag-iya sa balay obligado sa pag-ayo sa mga depekto sa hangyo sa nag-abang. Kana nga obligasyon magamit gawas kung imposible ang pag-ayo, o gawas kung ang gasto alang niini dili makatarunganon nga gikinahanglan gikan sa tag-iya sa balay. Busa, ang tag-iya sa balay dili basta-basta makalikay sa katungdanan sa pag-ayo pinaagi sa pagsingil sa mga gasto.
Alang sa gagmay nga mga pag-ayo, adunay eksepsiyon. Ang mga pag-ayo nga, tungod sa balaod o kostumbre, alang sa responsibilidad sa nag-abang dili kinahanglan nga himuon sa tag-iya sa balay. Hunahunaa ang pag-ilis sa nabuak nga kuptanan sa pultahan, pag-ayo sa nadaot nga skirting board o pag-ayo sa gagmay nga mga depekto nga gilauman nga buhaton sa mga nag-abang sa ilang kaugalingon. Ang utlanan tali sa 'gamay nga pag-ayo alang sa nag-abang' ug 'dakong maintenance alang sa tag-iya sa balay' dili kanunay klaro ug kanunay nga mosangpot sa diskusyon sa praktis.
Mga pagtipas sa kontrata pinaagi sa mga termino sa ROZ
Sa praktis, ang mga pag-abang alang sa mga komersyal nga lugar halos kanunay nga gihimo base sa mga sumbanan nga modelo sa Council for Real Estate (ROZ). Ang kinatibuk-ang mga probisyon sa ROZ alang sa mga komersyal nga lugar adunay daghang mga pagtipas gikan sa nag-unang lagda sa balaod: daghang mga obligasyon sa pagmentinar ang gibalhin sa kontrata gikan sa tag-iya sa yuta ngadto sa nag-abang.
Busa, sa mga modelo sa ROZ, ang mga butang sama sa pagmentinar sa sulod, ang pagmentinar sa mga instalasyon, ang pag-ilis sa mga nagisi nga piyesa ug usahay mas dagkong mga pag-ayo gibutang sa gasto sa nag-abang. Kini sa prinsipyo gitugotan, tungod kay ang rehimeng 7:230a ug, uban sa pag-uyon sa korte, ingon man ang rehimeng 7:290 nagtugot sa pagtipas gikan sa balaod. Ang mga limitasyon gitino sa pagkamakatarunganon ug kaangayan ug sa mga lagda sa dili makatarunganon nga mabug-at nga mga clause.
Busa, importante nga basahon pag-ayo ang kinatibuk-ang mga probisyon sa dili pa mopirma og kontrata sa pag-abang ug sabton kung unsang mga obligasyon sa pagmentinar ang anaa kanimo isip usa ka tenant.
Mga katungod sa nag-abang alang sa mga depekto sa komersyal nga establisemento
Mahinungdanong remedyo
Ang unang lakang kon adunay depekto mao ang pag-isyu og notice of default: usa ka sinulat nga hangyo sa tag-iya sa yuta aron ayohon ang depekto sulod sa makatarunganon nga panahon. Kung walay notice of default, ang tag-iya sa yuta dili ma-default ug ikaw isip tenant walay katungod sa mga remedyo nga gipatuman sa balaod. Ang notice of default kinahanglan nga maghulagway kon unsa ang depekto, sulod sa unsang panahon kinahanglan nga mahitabo ang remedyo ug unsa ang mga sangputanan nga imong idugang sa usa ka kapakyasan sa pag-ayo.
Pagkunhod sa abang
Kon, bisan pa sa usa ka notisya sa default, ang tag-iya sa yuta mapakyas sa pag-ayo sa depekto, ang tenant adunay katungod ubos sa Artikulo 7:207 DCC sa usa ka proporsyonal nga pagkunhod sa abang alang sa panahon nga naglungtad ang depekto. Ang pagkunhod gikalkulo sumala sa ratio tali sa aktuwal nga kalipay nga naangkon sa tenant ug sa kalipay nga ilang maangkon kung wala ang depekto. Mahimo ipatuman sa tenant kini nga pagkunhod pinaagi sa subdistrict court.
Ang pagkunhod sa abang moepekto gikan sa higayon nga ang depekto ireport ngadto sa tag-iya sa balay, dili lamang gikan sa higayon nga ang korte modesisyon. Busa, mas maayo nga kanunay ireport ang mga depekto pinaagi sa pagsulat ug sa labing madali, aron ang petsa sa pagsugod sa pagkunhod madokumento pag-ayo.
compensation
Kon ang depekto tungod sa tag-iya sa balay, pananglitan tungod kay wala nila gihimo ang gikinahanglan nga maintenance samtang nahibal-an nila o angay unta nga nahibal-an nga hapit na ang depekto, ang tenant mahimong mangayo og dugang nga bayad ubos sa Article 7:208 DCC. Kana nga kadaot mahimong maglakip sa mga sangputanan nga kapildihan, sama sa nawala nga turnover tungod sa depekto o mga gasto nga kinahanglan nga maangkon sa tenant aron mapadayon ang ilang operasyon sa negosyo.
Pag-ayo sa kaugalingon ug pagsugod
Kon, human sa hustong pahibalo sa kapakyasan ug sa pag-expire sa gitakdang panahon, ang tag-iya sa yuta mapakyas sa pag-ayo sa depekto, ang tenant sa prinsipyo adunay katungod nga ipahimo ang pag-ayo sa ilang kaugalingon ug i-offset ang makatarunganon nga gasto batok sa abang (Art. 7:206(3) DCC). Apan, kini nga katungod adunay mga limitasyon.
Una, kinahanglan kini tinuod nga may kalabutan sa usa ka depekto nga kinahanglan ayohon sa tag-iya sa balay. Bisan kinsa nga moayo sa obligasyon sa pagmentinar nga naa sa kontrata kanila isip tenant ug ipasa ang mga gasto walay makuhang resulta. Ikaduha, kinahanglan nga mapamatud-an sa tenant nga gihatagan nila ang tag-iya sa balay og higayon nga ayohon ang depekto daan ug nga napakyas ang tag-iya sa balay sa pagbuhat niini. Ikatulo, ang mga gasto nga nahimo dili kinahanglan nga dili proporsyonal.
Ang pag-set-off sa abang nga wala matuman kini nga mga kondisyon mahimong mosangpot sa mga kaso alang sa mga atraso sa abang. Busa, mas maayo nga mangayo og tambag legal sa dili pa mopadayon sa set-off.
Pagmentinar, mga termino sa ROZ ug mga clause sa exonerasyon
Ang kinatibuk-ang mga probisyon sa ROZ nagbahin sa maintenance ngadto sa exterior maintenance (para sa tag-iya sa yuta) ug interior maintenance (para sa nag-abang), apan ang eksaktong utlanan managlahi matag bersyon sa kontrata. Dugang pa, ang kinatibuk-ang mga probisyon kanunay nga adunay mga exoneration clause: mga probisyon diin ang tag-iya sa yuta wala maglakip o naglimite sa tulubagon alang sa piho nga kadaot.
Ang usa ka eksonerasyon dili kanunay balido. Kon ang kadaot resulta sa tinuyo o tinuyo nga pagka-walay pagtagad sa bahin sa tag-iya sa yuta, o kon ang eksonerasyon dili madawat sa gihatag nga mga kahimtang sumala sa mga sumbanan sa pagkamakatarunganon ug kaangayan, ang korte mahimong magwagtang sa clause. Magamit usab kini kon ang usa ka eksonerasyon kwalipikado isip usa ka dili makatarunganon nga onerous clause sulod sa kahulugan sa Artikulo 6:233 DCC. Sa mga konsumidor, kini dali nga mahitabo; sa mga komersyal nga tenant ang bar mas taas, apan adunay usab mga limitasyon.
Ipa-review una ang imong kontrata sa pag-abang sa dili pa mopirma sa division of maintenance ug exoneration clause, ilabi na sa dagkong mga propiedad o taas nga abang. Ang gasto sa legal nga tambag kasagaran limitado kon itandi sa pinansyal nga risgo nga imong atubangon kon mopirma ka og kontrata nga wala mahibalo sa kinatibuk-ang mga probisyon.
Pagrepaso sa abang sa paglabay sa panahon
Alang sa 7:290 nga komersyal nga luna, ang balaod nagtanyag usab sa posibilidad sa pagrepaso sa abang. Human matapos ang gikasabutan nga panahon sa pag-abang, o human sa lima ka tuig sa kaso sa usa ka dugay nang kontrata, ang bisan kinsang partido mahimong mohangyo sa korte sa subdistrict nga i-adjust ang abang sa aberids sa mga abang sa susamang komersyal nga luna sa lokalidad sa miaging lima ka tuig (Art. 7:303 DCC). Nagkinahanglan kini og mandatory expert opinion: ang korte motudlo og usa o daghan pang mga eksperto nga magtukod sa abang nga nahiuyon sa merkado.
Kini nga pamaagi bukas alang sa tag-iya sa yuta nga naghunahuna nga ang abang nahimong ubos ra kaayo ug sa nag-abang nga nagtuo nga sila nagbayad og sobra ra kaayo. Ang resulta balido, gawas kung ang mga partido modesisyon nga lahi pinaagi sa kasabutan sa usag usa. Alang sa 7:230a nga komersyal nga luna, kini nga katungod sa pagrepaso sa abang wala maglungtad. Ang pag-adjust sa abang didto posible lamang pinaagi sa kontrata, kasagaran pinaagi sa usa ka indexation clause.
Ang pagrepaso sa abang mokompleto sa sirkulo sa legal nga dinamika nga naglibot sa komersyal nga establisemento: dili lamang ang pag-access sa establisemento ug ang pagtapos, apan lakip usab ang presyo nga imong gibayad, gitino sa magamit nga rehimen.
Dugang pa gikan niining serye bahin sa balaod sa komersyal nga pag-abang
Kini nga artikulo kabahin sa among tulo ka bahin nga serye bahin sa balaod sa komersyal nga pag-abang. Basaha usab ang ubang mga bahin:
- Bahin 1: 7:290 o 7:230a DCC? Unsang sistema sa pag-abang ang magamit sa imong komersyal nga lugar
- Bahin 2: Pagtapos sa usa ka komersyal nga kontrata sa pag-abang: mga panahon sa pahibalo, mga basehan ug mga lit-ag
Basaha usab: 7:290 o 7:230a DCC? Unsang sistema sa pag-abang ang magamit sa imong komersyal nga lugar ug Pagtapos sa usa ka komersyal nga lease: mga panahon sa pahibalo, mga basehan ug mga lit-ag.
Panapos
Ang mga depekto sa mga establisemento sa komersyo usa ka kanunay ug usahay mahal nga problema. Bisan kon kini mahitungod sa nagtulo nga atop, depektoso nga instalasyon sa heater o sobra nga pagmentinar nga nakababag sa operasyon sa negosyo: isip usa ka tenant, aduna kay konkreto nga mga katungod, apan kinahanglan nimo nga aktibo nga gamiton kini nga mga katungod ug sundon ang husto nga pamaagi. Kanunay ireport ang mga depekto pinaagi sa pagsulat, pag-isyu og notisya sa dili pagtuman ug irekord ang tanan.
Isip usa ka tag-iya sa balay, mas maayo nga magmintinar og klaro nga plano sa pagmentinar ug dili tugotan nga magpadayon ang mga depekto. Ang tulubagon sa mga kapildihan dali nga modako ngadto sa dakong kantidad.
Law & More nagtambag sa mga nag-abang ug tag-iya sa mga komersyal nga lugar bahin sa mga depekto, ang pagbahin sa maintenance, pagrepaso sa abang ug mga may kalabutan nga butang. Kontaka kami alang sa usa ka walay obligasyon nga panag-istoryahanay.
Kanunayng pangutana
Aduna ba koy katungod nga makadawat og pagkunhod sa abang alang sa usa ka depekto sa akong komersyal nga establisemento?
Oo. Kon adunay depekto sumala sa gipasabot sa Artikulo 7:204 DCC ug ang tag-iya sa yuta wala kini ayoha sa hustong panahon human sa usa ka notisya sa pagkapakyas, mahimo kang moangkon og proporsyonal nga pagkunhod sa abang ubos sa Artikulo 7:207 DCC. Kana nga pagkunhod moepekto gikan sa higayon nga ang sinulat nga report sa depekto.
Unsa ang gagmay nga mga pag-ayo sa akong account isip usa ka tenant?
Ang gagmay nga mga pag-ayo mao ang mga pag-ayo nga, tungod sa balaod o kostumbre, makatarunganon nga alang sa gasto sa nag-abang, sama sa pag-ilis sa mga nabuak nga switch, pagsilyo sa gagmay nga mga gintang sa mga lutahan o pag-ayo sa mga piyesa nga nagkaguba tungod sa adlaw-adlaw nga paggamit. Ang utlanan sa mayor nga pagmentinar, nga alang sa tag-iya sa yuta, mahimong dili klaro sa praktis ug usahay dugang nga gihulagway sa kontrata sa mga probisyon sa ROZ.
Mahimo ba nga ipaayo nako ang depekto sa akong kaugalingon ug ibawas ang gasto sa abang?
Posible kana, apan kon matuman lamang ang mga kondisyon sa balaod: usa ka notice of default ang gipadala, gitugotan sa tag-iya sa yuta nga matapos ang panahon, kini may kalabotan sa usa ka depekto nga kinahanglan nga ayohon sa tag-iya sa yuta ug ang mga gasto makatarunganon. Ang set-off nga wala matuman ang mga kondisyon mahimong mosangpot sa mga kaso alang sa mga atraso sa abang.
Mahimo ba nako nga ipa-review ang abang isip usa ka tenant?
Para sa 7:290 nga komersyal nga luna, mahimo nimo, human sa gikasabutan nga panahon sa pag-abang o human sa lima ka tuig, hangyoon ang subdistrict court nga i-adjust ang abang ngadto sa market-conforming nga abang sa susamang luna sa lokalidad (Art. 7:303 DCC). Para sa 7:230a nga komersyal nga luna, kini nga katungod wala maglungtad.
