Pagpalit og balay sa Netherlands isip usa ka langyaw

Ang pagpalit og balay sa Netherlands adunay piho nga legal nga porma: usa ka bid, usa ka sinulat nga purchase deed, usa ka statutory cooling-off period, mga kondisyon nga precedent, usa ka deposito, ug usa ka notarial deed of transfer nga narehistro sa Land Registry. Kadaghanan sa mga giya alang sa mga internasyonal gikan sa mga ahente sa real estate ug nagpunting sa presyo. Kini nga artikulo naglatid sa mga legal nga lakang — unsa ang naggapos kanimo ug kanus-a, ug unsa ang mahimo pa nimong biyaan. Kini legal nga giya, dili pinansyal nga tambag.

Makapalit ba og balay ang usa ka langyaw sa Netherlands?

Oo. Walay restriksyon sa nasyonalidad sa pagpanag-iya sa mga propiedad nga residensyal sa Netherlands. Dili kinahanglan nga ikaw usa ka lungsuranon sa Netherlands, lungsuranon sa EU, o residente sa Netherlands aron mahimong rehistradong tag-iya. Walay permit ug walay minimum nga gidugayon sa pagpuyo. Ang Land Registry (Kadaster) nagrekord sa tag-iya sa matag parsela nga wala magtagad sa pasaporte sa tag-iya.

Duha ka punto ang kasagarang masaypan nga usa ka pagdili nga wala maglungtad. Una, ang pagpanag-iya dili status sa imigrasyon: ang pagpalit wala maghatag kanimo og katungod sa pagpuyo, ug ang status nga wala pa masulbad dili makapugong kanimo sa pagpanag-iya og propiedad. Ikaduha, ang ubang mga munisipyo nagdili sa buy-to-let, dili sa mga langyaw. Ubos sa laraw nga gitawag og opkoopbescherming , nga gipatuman sukad Enero 1, 2022, ang usa ka munisipyo mahimong motudlo og mga kasilinganan diin ang usa ka mas barato o kasarangan nga presyo nga balay dili mahimong paabangan sulod sa usa ka panahon human sa pagpalit nga walay permit. Kini makaapekto sa imong gibuhat sa balay, dili sa kung kinsa ka.

Ang mga kinahanglan nimong andamon sa dili pa mo-bid

Usa ka numero sa serbisyo sa lungsuranon (BSN)

Ang BSN awtomatikong gi-isyu sa tanan nga narehistro sa Dutch Personal Records Database; ang mga dili residente mahimo hinoon nga ma-enrol sa Non-Residents Records Database ug makakuha og usa niana nga paagi. Ang pagpanag-iya wala magdepende sa pagkupot og BSN, apan ang transfer tax return nga gi-file sa notaryo ang nagdepende, ug ang mga bangko ang mangayo niini.

Usa ka Dutch bank account

Walay balaod nga nagkinahanglan niini, apan kinahanglan nimo kini. Ang presyo ug mga gasto gibayad sa account sa kliyente sa notaryo ( derdengeldenrekening ), ug ang mga bayad gikan sa langyaw nga account mas hinay ug mas kanunay nga napugngan sa mga tseke nga anti-money-laundering. Ang mga pondo nga wala ma-clear sa buntag sa pagbalhin makapugong niini.

Unsa ang gikinahanglan sa usa ka tigpahulam og mortgage, sa legal nga lebel

• Ang Dutch mortgage usa ka katungod nga gihimo pinaagi sa usa ka lahi nga notarial deed, nga gihimo sa parehas nga appointment sa pagbalhin ug narehistro sa parehas nga mga rehistro.
• Ang nagpahulam nakasulat nga tanyag nga may bili mao kini ang angay nga ilambigit sa imong kondisyon sa financing. Ang usa ka temporaryong indikasyon dili usa ka tanyag, ug ang pagsalig niini mao ang labing komon nga paagi sa mga pumapalit nga mawad-an sa ilang deposito.
• Kon ikaw minyo o naa sa usa ka rehistrado nga panag-uban, ang imong kapikas kasagaran kinahanglan nga usa ka partido o mouyon. Ang mga langyaw nga sistema sa kabtangan sa kaminyoon nagpakomplikado niini; ipahibalo kini sa notaryo og sayo.

Mga ahente sa real estate: kinsa ang molihok alang kang kinsa

Dinhi kasagarang madakpan ang mga langyaw nga pumapalit. Ang ahente nga magpakita kanimo sa balay, motubag sa imong mga pangutana ug mohimo sa purchase deed mao ang ahente sa pagbaligya ( verkoopmakelaar ), nga gisugo ug gibayran sa nagbaligya ug naglihok alang sa interes sa nagbaligya. Walay gisulti sa usa ka pagtan-aw nga makausab niana. Dili siya neyutral, dili siya ang imong magtatambag, ug wala siyay obligasyon nga makignegosasyon sa presyo nga mas ubos o motambag kanimo sa mga kondisyon nga angay nimong ipadayon.

Ang usa ka ahente sa pagpalit ( aankoopmakelaar ) gisugo nimo sa: pagtimbang-timbang sa bili, pag-bid, pagsusi sa asosasyon sa mga tag-iya ug sa survey, ug pagtabang kanimo sa pagtuman sa imong katungdanan sa pag-imbestiga. Ubos sa propesyonal nga mga lagda sa mga asosasyon sa mga nag-unang ahente, ang usa ka ahente dili angay molihok alang sa duha ka partido sa parehas nga transaksyon.

Ang tanyag, ug nganong wala pa kini magbugkos kanimo

Ang presyo nga gipangayo usa ka imbitasyon sa pagnegosasyon, dili usa ka tanyag. Ang nagbaligya mahimong mobalibad sa pinakataas nga tanyag, modawat sa mas ubos nga tanyag sa mas maayong mga kondisyon, o mobaligya sa laing lugar. Kung dako ang interes, ang kabtangan mahimong moadto sa closed tender ( inschrijving ), ug ang nagbaligya gihapon ang mopili.

Ang legal nga punto nga labing importante mao kini. Kon ang pumapalit usa ka pribadong indibidwal nga wala naglihok sa dagan sa usa ka negosyo o propesyon, ug ang propiedad gituyo alang sa pagpuy-an, ang pagpalit kinahanglan nga isulat ( art. 7:2 BW). Hangtud nga ang duha ka partido dili makapirma sa kasulatan, walay mapugos nga pagbaligya. Ang usa ka bid nga gidawat pinaagi sa telepono, e-mail o paglamano dili maghigot kanimo.

Dili komportable ang resulta: dili usab kini makagapos sa nagbaligya. Hangtud nga dili pa siya mopirma, mahimo siyang modawat og mas taas nga tanyag, ug wala kay katungod nga moangkon. Ang mga pumapalit nga naghunahuna nga "gidawat ang among tanyag" nagpasabut nga ilaha ang balay, ug ang mga pagbalhin sa libro sumala niana, mabutyag. Dali nga mangayo og sinulat nga dokumento.

Ang kasulatan sa pagpalit (koopovereenkomst)

Halos tanang kasamtangang balay gibaligya gamit ang usa ka standard model purchase deed nga gihimo sa mga asosasyon sa mga ahente ug mga organisasyon sa mga konsumidor. Ang paggamit niini dili mandatory, apan ang mga pagbiya angayng kuwestiyonon: ang modelo tinuyo nga gibalanse, busa ang usa ka clause nga gidugang sa ibabaw niini kasagaran pabor sa nagbaligya. Susiha labing menos:

• Ang deskripsyon sa kadastral, ug kung ang yuta ba freehold o gihuptan sa usa ka ground lease.
• Ang lista sa mga mabalhin nga butang ug mga gamit — malikayan ang mga panaglalis bahin sa mga kusina ug salog.
• Ang petsa sa pagbalhin ug ang petsa sa pag-okupar, nga mahimong magkalahi.
• Ang mga kondisyon nga nauna, ang ilang mga deadline, ug kung giunsa kini kinahanglan nga ipadapat.
• Ang deposito o garantiya sa bangko, ug kanus-a kini kinahanglan ihatag.
• Gidugang nga mga clause: usa ka age clause, usa ka as-is clause, usa ka asbestos clause, o usa ka recording nga ang namaligya wala gyud nagpuyo didto.
• Mga palas-anon: mga easement, mga obligasyon sa kalidad ug mga restriksyon sa munisipyo.

Ipa-review ang deed sa dili pa pirmahan: kung nahuman na ang cooling-off period ug ang mga kondisyon, ang mga termino niini mao na lang ang imong kontrata.

Ang gitakdang panahon sa pagbugnaw (cooling-off period)

Ang usa ka pribadong pumapalit sa usa ka balay adunay tulo ka adlaw nga gitakdang panahon sa pag-undang sa pagpalit (art. 7:2 BW).

• Magsugod kini sa adlaw human mahatag kanimo ang gipirmahan nga kasulatan, o usa ka kopya. Pangayo og resibo nga adunay petsa.
• Labing menos duha sa tulo ang dili angay nga Sabado, Domingo o giila nga pista opisyal; kay kon dili, dugangan og usa ka adlaw.
• Dili kinahanglan nga hatagan og rason ug walay bayad. Kini manalipod lamang sa pumapalit; ang nagbaligya walay katumbas nga katungod.
• Ipasulat, ug siguroha nga ang pahibalo ot ang nagbaligya o ahente sa pagpamaligya sulod sa gitakdang panahon — gipadala sa katapusang adlaw apan nadawat nga ulahi na kaayo.

Mga kondisyon nga pasiuna (ontbindende voorwaarden)

Ang mga kondisyon nga nauna mao ang gikasabutan nga mga ruta sa pag-ikyas sa kasulatan — ang labing bililhon nga proteksyon sa pumapalit, ug ang unang butang nga isakripisyo sa usa ka kompetisyon nga merkado. Ang pag-waive kanila aron makadaog sa usa ka kompetisyon sa bidding nag-convert sa usa ka wala’y pondo nga pagpalit ngadto sa usa ka personal nga tulubagon nga gibana-bana nga napulo ka porsyento sa presyo.

Kondisyon sa pagpondo

• Pagtakda og realistiko nga deadline. Kasagaran upat ngadto sa unom ka semana; ang usa ka tigpahulam nga nakiglabot sa langyaw nga kita o probationary nga trabaho mahimong magkinahanglan og mas dugay.
• Tinoa ang kantidad ug, kon mahimo, ang mga termino kung asa kinahanglan nga magamit ang pinansya.
• Ang modelo nga buhat kasagaran nagkinahanglan nga ang pagsangpit dokumentado: sinulat nga pahibalo, sa hustong panahon, nga gisuportahan sa sinulat nga pagsalikway sa nagpahulam. Ang usa ka wala gisuportahan nga pahayag nga ang pinansya napakyas kanunay nga gisalikway.
• Kon dili malabyan ang gitakdang oras, pangayo og sinulat nga extension sa atubangan sa kini matapos ug makakuha sa sinulat nga kasabutan sa nagbaligya. Ang kahilom dili usa ka ekstensyon.

Kondisyon sa estruktural nga survey

Kini magtugot kanimo sa pag-dissolve, o pag-renegotiate, kon ang usa ka survey magbutyag sa mga gasto sa pag-ayo nga labaw sa usa ka nakasabutan nga threshold. Duha ka butang ang kinahanglan nga husto: ang threshold, ug unsang mga gasto ang maihap niini — ang usa ka kondisyon nga nag-ihap lamang sa "gikinahanglan dayon" nga mga pag-ayo mas pig-ot kaysa sa pag-ihap sa tanan nga nakit-an nga mga depekto.

Ang kondisyon sa garantiya sa nasudnong mortgage

Ang National Mortgage Guarantee ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) nagpamenos sa risgo sa nagpahulam ug kasagaran sa interest rate, ug nanalipod sa nangutang batok sa nahabilin nga utang sa gitakdang mga kahimtang. Ang pinakataas nga utang nga mahimong garantiyahan, ang mas taas nga kisame nga magamit kung ang mga lakang sa pagdaginot sa enerhiya gipondohan niini, ug ang one-off fee gitakda matag tuig sa Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ug gipatik sa kaugalingon nga website; pangutan-a ang imong nagpahulam alang sa mga numero nga karon sa petsa sa imong aplikasyon. Tungod kay ang NHG nag-attach sa utang imbes sa balay, ang usa ka pumapalit nga nagsalig niini kinahanglan nga himuon ang pagpalit nga kondisyonal sa pagkuha og pinansya gikan sa NHG, dili lamang sa pagkuha og pinansya.

Bisan unsa pa ang kondisyon, ang lagda parehas ra: ipatuman kini sa tukmang panahon, sa sinulat, sa porma nga gilatid sa kontrata. Ang kondisyon nga gipatuman nga dili maayo walay bili.

Ang deposito o garantiya sa bangko

Kasagaran, ang deed magkinahanglan kanimo, sulod sa gitakdang panahon human matapos ang mga kondisyon, nga mobayad og deposito sa client account sa notaryo o mohatag og garantiya sa bangko. Ang modelo nga kontrata sa pagpalit sa NVM, VBO, VastgoedPRO ug Vereniging Eigen Huis nagtakda sa kantidad nga 10% sa presyo sa pagpalit . Ang garantiya gi-isyu sa imong bangko nga adunay bayad ug malikayan ang paghigot sa kwarta; ang deposito gihuptan sa notaryo ug gibayran sa presyo sa pagbalhin. Bisan hain niini nagsiguro sa multa nga imong utangon kon dili nimo makompleto. Ang pagkawala niini usa ka paglapas, ug kini ang deadline nga kasagarang dili matuman sa mga pumapalit nga nagpondo gikan sa gawas sa nasud.

Ang surbey, pagbutyag ug ang imong kaugalingong katungdanan sa pag-imbestiga

Ang balaod sa Netherlands nagpahamtang og mga katungdanan sa duha ka kilid. Ang nagbaligya kinahanglan nga maghatud og propiedad nga nahiuyon sa kontrata ug angay alang sa normal nga paggamit isip puy-anan (art. 7:17 BW), ug kinahanglan nga ibalhin kini nga walay espesyal nga mga bayranan ug mga pagdili gawas sa imong gikasabutan (art. 7:15 BW). Kinahanglan niyang ibutyag ang iyang nahibal-an bahin sa propiedad.

Batok niana, ang katungdanan sa pumapalit sa pag-imbestiga. Ang mga depekto nga imong nadiskobrehan pinaagi sa pagtan-aw, pagpangutana o pag-komisyon og survey, kasagaran, mao ang imong problema. Ang katungdanan sa pagbutyag kasagaran mas kusgan kon ang nagbaligya nahibalo sa depekto ug wala’y gisulti, apan wala gyud magplano nga modaog niana nga argumento. Imbis nga mag-imbestiga: pagkomisyon og survey, basaha ang pangutana sa nagbaligya ug ang plano sa kalikopan, ug alang sa usa ka flat ang mga papeles sa asosasyon sa mga tag-iya.

Duha ka clause ang nagbalhin sa risgo ngadto sa pumapalit. Ang age clause ( ouderdomsclausule ), nga komon sa mga daan nga balay, naglimite sa responsibilidad sa nagbaligya aron imong madawat ang mga sumbanan sa konstruksyon ug pagmentinar sa panahon sa bilding; importante ang mga pulong, tungod kay ang ubang mga bersyon milapas pa sa tinuod nga mga depekto nga may kalabutan sa edad. Ang as-is clause nagbaligya sa propiedad sa kasamtangang kondisyon niini nga ang responsibilidad sa nagbaligya wala iapil kutob sa gitugot sa balaod, kasagaran gipares sa usa ka clause nga nagrekord nga ang nagbaligya wala gyud nagpuyo didto. Kung makita nimo ang bisan hain niini, ang usa ka survey dili na opsyonal.

Kon adunay depekto nga motumaw human sa pagbalhin, ipahibalo dayon sa nagbaligya pinaagi sa sinulat. Ang Art. 7:23 BW nagkinahanglan sa pumapalit nga moreklamo sulod sa makatarunganon nga panahon ( bekwame tijd ) sa pagdiskubre sa depekto, o sa higayon nga angay unta niya kining madiskubrehan; ang gitakdang duha ka bulan nga yugto sa maong artikulo magamit sa mga gipamalit sa mga konsumidor sa mga mabalhin nga butang, dili sa pagpalit og balay, busa walay luwas nga gidaghanon sa mga semana nga masaligan. Ang pumapalit nga maghulat mawad-an sa katungod sa pag-angkon.

Ang notaryo, ang deed of transfer ug ang higayon sa pagpanag-iya

Ang kabtangan sa Netherlands dili mahimong ibalhin sa pribado. Ang pagpanag-iya mapasa lamang pinaagi sa pagpirma sa usa ka notarial deed of transfer sa usa ka notaryo sa sibil nga balaod nga natukod sa Netherlands, gisundan sa pagparehistro sa mga pampublikong rehistro nga gitipigan sa Land Registry (art. 3:89 BW). Ang pagbalhin nagkinahanglan usab og balido nga titulo ug usa ka magbabaligya nga adunay gahum sa pagbaligya (art. 3:84 BW).

Ang trabaho sa notaryo mao ang dapit diin nahimutang ang kadaghanan sa imong proteksyon:

• Mangita sa mga rehistro aron kumpirmahon ang pagpanag-iya sa nagbaligya ug mailhan ang mga mortgage, mga attachment, easement ug mga restriksyon — balikon kini sa adlaw sa pagpirma ug pagkahuman sa pagparehistro.
• Mopamatuod sa imong identidad ug sa tinubdan sa imong pundo ubos sa mga lagda batok sa money-laundering.
• Mohimo sa deed of transfer ug, kon ikaw mangutang, sa deed of mortgage, ug mo-isyu og completion statement.
• Mosiguro nga ang kasamtangang mga mortgage mabayran, mohatag og kwarta sa nagbaligya kung makumpirma nga limpyo na ang rehistrasyon, ug mobayad sa transfer tax.

Mahimo kang tag-iya sa pagparehistro sa kasulatan — dili sa pirma, ug dili sa pagbayad. Kasagaran, ang pumapalit ang mopili sa notaryo, kay ang pumapalit ang mobayad. Pagpili lang: managlahi ang bayad, ug ang usa ka notaryo nga naanad na sa pagtrabaho sa Iningles angayan nga pangitaon.

gasto

Ang mga kasamtangang balay kasagarang gibaligya nga kosten koper (kk): ang pumapalit ang mobayad sa mga gasto sa pagbalhin dugang sa presyo. Ang bag-ong natukod kasagaran vrij op naam (von), nga gilakip niini. Ang panguna nga butang mao ang buhis sa pagbalhin ( overdrachtsbelasting ). Upat ka rehimen ang naglungtad nga magkauban: usa ka one-off exemption alang sa usa ka first-time buyer sulod sa usa ka age bracket nga mopuyo sa balay ug kansang pagpalit magpabilin ubos sa maximum nga kantidad; usa ka pagkunhod sa rate alang sa usa ka pinuy-anan nga imong okupahan isip imong panguna nga pinuy-anan; usa ka mas taas nga rate alang sa usa ka pinuy-anan nga dili nimo okupahan, sama sa usa ka holiday home o usa ka buy-to-let; ug ang kinatibuk-ang rate alang sa ubang dili mabalhin nga propiedad. Ang mga rate, ang age bracket ug ang value ceiling naa sa Wet op belastingen van rechtsverkeer, gi-adjust sa lehislatura sa tinuig nga pakete sa buhis, ug gipatik sa Belastingdienst; susiha ang numero nga gigamit sa petsa sa pagbalhin imbes sa petsa sa kontrata, ug kuhaa kini gikan sa imong tax adviser. Ang bayranan para sa mga puy-anan nga wala gigamit isip pangunang puy-anan gipakunhod sugod Enero 1, 2026, busa ang mga daang katingbanan nagkutlo ug mas taas nga numero.

Pagbadyet usab alang sa bayad sa notaryo alang sa pagbalhin ug mga deed sa mortgage; ang bayad sa pagparehistro sa Land Registry alang sa matag deed, nga gitakda matag tuig sa Kadaster; usa ka pagtimbang-timbang; usa ka survey; ang bayad sa NHG; tambag sa mortgage; ug bayad sa ahente sa pagpalit.

Pag-abang sa yuta ug mga asosasyon sa mga tag-iya

Pag-abang sa yuta (erfpacht). Sa mga bahin sa Amsterdam ug sa ubang mga siyudad, imong paliton ang bilding ug ang dugay nga pag-abang sa yuta, dili ang yuta mismo: usa ka katungod sa paggamit, ubos sa mga kondisyon ug sa abang sa yuta nga mahimong ayohon, usbon matag karon ug unya, o paliton hangtod sa hangtod. Basaha ang mga kondisyon ug ang mekanismo sa pag-usab sa dili pa ka mo-bid — ang usa ka pag-usab nga kinahanglan buhaton dayon human sa pagpalit mahimong mahal.

Mga asosasyon sa mga tag-iya ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Ang pagpalit og flat nagpasabot og pagpalit og apartment nga husto, ug ang pagkamiyembro awtomatiko ug mandatory. Sa dili pa mopirma, kuhaa ang deed of division, ang internal nga mga lagda, ang bag-o nga mga minutes, ang mga account, ang balanse sa reserve fund ug bisan unsang plano sa maintenance, ug susiha kung ang mga dagkong trabaho nasulbad na apan wala mabayri. Ang usa ka underfunded association usa ka liability nga imong mapanunod.

Kung ang nagbaligya dili mo-perform

Kung nahuman na ang panahon sa pagpabugnaw ug ang mga kondisyon nahuman na, ang kontrata magbugkos sa duha ka kilid. Kung ang nagbaligya modumili sa pagbalhin sa gikasabutan nga petsa, ang standard nga modelo maghatag ug istrukturado nga remedyo: paghatag ug sinulat nga pahibalo sa pagkapakyas nga nagtugot sa mubo nga panahon nga gilatid sa kontrata; kung dili gihapon siya motuman, wagtangon ug angkonon ang multa, o mangayo og performance ug angkonon ang adlaw-adlaw nga multa alang sa pagkalangan. Ang multa kasagaran 10% sa presyo sa pagpalit — mao nga ang deposito gitakda sa maong numero.

Mao gihapon ang pamaagi nga mokontra kanimo: ang pumapalit nga dili makakompleto, nga walay nahabilin nga kondisyon nga magamit, mag-atubang sa maong silot, ug ang notaryo ang nagkupot sa deposito. Pangayo og tambag sa unang timaan nga dili na matuman ang deadline.

Sunod-sunod nga timeline