Ang due diligence sa propiedad sa Netherlands nagpasabot sa pag-establisar og tulo ka butang sa dili pa pirmahan ang usa ka purchase deed: nga ang nagbaligya aktuwal nga makabalhin sa gibaligya, nga ang pumapalit tugutan nga gamiton kini sumala sa gituyo, ug nga walay obligasyon nga gilakip sa yuta nga ipasa sa pumapalit nga wala mamatikdi. Ang balaod sa Dutch naghimo sa una nga medyo sayon ug ang laing duha nga malimbongon nga lisud, tungod kay ang mga rehistro sa publiko kompleto sa mga katungod apan wala maghisgot bahin sa pagplano o kondisyon. Kini nga artikulo naglatid kung unsa ang gisusi sa usa ka espesyalista, sa unsang han-ay, ug unsang mga nahibal-an ang angay nga mohunong sa usa ka transaksyon.
Unsay gibuhat ug wala gipamatud-an sa mga rehistro
Ang pagbalhin sa dili mabalhin nga kabtangan sa Netherlands nagkinahanglan og tulo ka butang: usa ka balido nga nagpahiping titulo, usa ka notarial deed of transfer, ug pagparehistro sa maong deed sa mga pampublikong rehistro nga gitipigan sa Kadaster. Kon walay usa, walay pagpanag-iya nga moagi, bisan unsa pa kadaghan ang kwarta nga nabalhin sa mga kamot. Ang mga rehistro nagrekord sa mga deed ug mga kamatuoran nga marehistro ug bukas sa bisan kinsa, mao nga ang imbestigasyon sa titulo sa Netherlands mas paspas kon itandi sa mga hurisdiksyon nga nagsalig sa pribadong mga kadena sa titulo.
Ang dili garantiya sa mga rehistro dili garantiya. Ang sistemang Dutch usa ka negatibo nga sistema nga adunay panalipod nga epekto: ang pagrehistro wala maggarantiya nga ang usa ka rehistrado nga katungod balido nga naglungtad, ug ang usa ka wala marehistro nga katungod mahimo gihapon nga balido tali sa mga partido nga nagmugna niini. Ang gitanyag sa balaod hinoon mao ang proteksyon alang sa tawo nga misalig sa maayong pagtuo sa mga rehistro, ubos sa mga kondisyon, nga usa ka lahi ug mas pig-ot nga butang. Sa praktis kini nagpasabut og duha ka lagda sa pamaagi. Basaha ang mga kasulatan mismo imbes ang summary extract, tungod kay ang mga obligasyon gilatid sa kasulatan ug dili sa indeks. Ug balik sa igo nga gilay-on sa kadena aron kuhaon ang kasulatan diin gihimo ang usa ka encumbrance, tungod kay ang ulahi nga mga kasulatan kanunay nga gisubli kini nga dili kompleto o wala gyud.
Mga Kabug-aton: unsay naggapos sa usa ka manununod ug unsay wala
Ang kalainan nga hinungdan sa labing dakong kadaot mao ang tali sa mga katungod ug obligasyon nga nagdagan uban sa yuta ug niadtong wala. Ang limitado nga mga katungod sa kabtangan nagbugkos sa tanan: leasehold (erfpacht), ang katungod sa superficies (opstalrecht), easements (erfdienstbaarheden), usufruct ug mortgage tanan gilakip sa propiedad mismo ug magpabilin sa usa ka pagbaligya. Kung ang propiedad usa ka katungod sa apartment, ang deed of division ug ang mga regulasyon sa asosasyon sa mga tag-iya nagbugkos usab sa matag sunod nga tag-iya.
Lahi nga butang ang mga obligasyon sa kontrata. Ang kwalitatibo nga obligasyon, nga usa ka obligasyon sa pagtugot o dili pagbuhat sa usa ka butang, ipasa ngadto sa usa ka manununod lamang kon kini gihimo sa usa ka notarial deed ug narehistro; kon ang bisan hain niini nawala, kini magbugkos lamang sa orihinal nga partido. Ang chain clause, sa kasukwahi, dili gayud modagan uban sa yuta: kini nag-obligar sa nagbaligya sa pagpahamtang sa samang obligasyon sa sunod nga pumapalit, nga gisuportahan sa usa ka silot, ug busa kini hilom nga mapakyas sa diha nga ang usa ka sumpay sa kadena makalimot. Kon makakita ka og chain clause, ang pangutana dili kon unsa ang gisulti niini kondili kon kini ba gyud gipasa sa matag deed sukad kini gihimo, ug kon ang usa ka silot nawad-an na ba.
Ang leasehold angayan og lahi nga pagtratar tungod kay kini komon sa mas dagkong mga siyudad, diin ang munisipyo ang nagmintinar sa yuta ug naghatag og dugay nga katungod sa paggamit. Ang ekonomiya sa usa ka leasehold anaa sa abang sa yuta, ang mga higayon sa pag-usab ug ang mga kondisyon diin ang katungod matapos o mabag-o, ug kana anaa sa mga kondisyon sa leasehold imbes sa kasabutan sa pagpalit. Ang among artikulo bahin sa erfpacht ug taas nga kontrata sa pag-abang molihok pinaagi sa mga mekaniko, ug ang nagpahiping pagtandi sa hingpit nga pagpanag-iya gibutang sa pagpanag-iya o pag-abang.
Pagplano: gipulihan sa omgevevingsplan ang bestemmingsplan
Sukad gipatuman ang Environment and Planning Act niadtong Enero 1, 2024, ang daang mga plano sa zoning wala na mag-inusara. Ang matag munisipyo karon adunay usa ka omgevingsplan, ug ang kanhing bestemmingsplannen gisuhop ngadto sa usa ka temporaryo nga bahin niini, aron mahimong usa ka tino nga plano sulod sa usa ka transisyonal nga panahon nga molungtad hangtod sa sunod nga dekada. Alang sa usa ka pumapalit, kini adunay praktikal nga sangputanan: ang magamit nga lagda alang sa usa ka gihatag nga lote mahimong ibutang sa temporaryo nga bahin, sa bag-ong mga lagda sa munisipyo, o sa mga lagda sa nasud nga direktang magamit, ug ang pagsusi lamang sa daang mapa sa zoning dili na igo.
Ang mga pangutana nga tubagon parehas ra gihapon sa kaniadto. Unsang gamit ang gitugot sa plano, unsa ang gitugot niini sa mga termino sa gidaghanon sa bilding, ug ang kasamtangang gamit ba gyud mohaom niini o kini ba nagsalig sa daan nga permit o sa transitional protection. Kung ang gituyo nga paggamit nanginahanglan og pagbag-o, hibal-i kung ang munisipyo andam ba nga mohatag og environmental permit alang sa usa ka deviating nga kalihokan sa dili pa ikaw mopasalig, ug irekord kana isip usa ka kondisyon imbes nga usa ka gilauman. Susiha kung ang munisipyo nakatukod ba og pre-emption right sa lote, nga karon gi-regulate sa Environment and Planning Act ug narehistro sa mga public register, tungod kay kana makapugong sa pagbaligya sa bisan kinsa. Susiha ang protected monument status, nga nagdili sa mga pagbag-o ug adunay kaugalingon nga mga kinahanglanon sa permit, ug susiha ang bisan unsang mga obligasyon nga naggikan sa kalidad sa yuta, tungod kay ang balangkas alang sa yuta ug kontaminasyon karon nagdagan usab pinaagi sa balaod sa kalikopan ug ang usa ka bag-o nga soil report mao ang standard practice.
Mga Nag-abang: ang pagpalit dili makaguba sa kontrata sa pag-abang
Ang pumapalit sa giabangan nga propiedad mopuli sa pag-abang pinaagi sa balaod. Kanang usa ka lagda, ang koop breekt geen huur, modesisyon sa daghang mga transaksyon kaysa bisan unsa pa, ug kini nagpasabut nga ang mga pag-abang sama ka importante nga bahin sa due diligence sama sa mga deed. Alang sa residential property, ang mga lagda nausab pag-ayo niadtong Hulyo 1, 2024, sa dihang ang balaod sa fixed-term tenancies ug sa barato nga abang miepekto, nga nagpamenos sa mga kahimtang diin ang usa ka fixed-term residential lease magamit ug nagpalugway sa regulated rent nga nagpahimutang sa merkado. Ang mga pangagpas bahin sa makab-ot nga abang base sa posisyon sa wala pa kana nga petsa dili kasaligan.
Alang sa komersyal nga propiedad, ang klasipikasyon importante. Ang mga retail ug hospitality premises nasakop sa usa ka protective regime nga adunay lima ka tuig ug lima ka tuig nga istruktura ug limitado nga mga basehan sa pagtapos, samtang ang mga opisina ug uban pang business space nasakop sa usa ka mas gaan nga regime diin ang pangunang proteksyon sa tenant mao ang pagsuspinde sa obligasyon sa pagbiya. Ang duha dili mabaylo, ug ang usa ka lease nga gihimo sa sayop nga modelo nagmugna og proteksyon nga wala tuyoa ni bisan kinsa. Kung ang service charge, maintenance o fit-out iya sa landlord o tenant naggikan sa lease ug sa magamit nga kinatibuk-ang mga kondisyon, ug kini nga mga kondisyon managlahi tali sa standard nga mga modelo nga naglibot. Gitandi namo ang duha ka regime sa Balaod sa real property sa Netherlands ug balaod sa komersyal nga pag-abang.
Ang kasabutan sa pagpalit: diin ang risgo aktuwal nga gi-apod-apod
Ang mga nahibal-an sa due diligence angay lamang sa kung unsa ang mahimo sa kontrata niini. Alang sa pagpalit og balay sa usa ka konsumidor, ang kasabutan kinahanglan nga sinulat, ug ang pumapalit adunay panahon sa pagpamalandong nga tulo ka adlaw, nga kinahanglan maglakip sa labing menos duha ka adlaw nga trabaho, diin ang pagpalit mahimong kanselahon nga wala maghatag og mga hinungdan ug walay gasto. Kana nga panahon magsugod sa higayon nga ang gipirmahan nga kasabutan gihatag, busa ang petsa sa paghatud sa dokumento kinahanglan nga irekord, dili ipanghunahuna.
Gawas pa niana, tulo ka clause ang motrabaho. Ang clause nga naghulagway kon unsa ang angay sa propiedad ang motino kon ang depekto problema ba sa nagbaligya o sa pumapalit, ug ang nagbaligya nga nahibalo sa depekto dili makatago sa luyo sa usa ka general exclusion; ang age clause o non-occupancy clause nagbalhin sa risgo ngadto sa laing direksyon ug dili gyud angay pirmahan nga wala masabti kon unsa ang wala niini iapil. Ang financing condition ang motino kon kanus-a makabiya ang pumapalit, ug kinahanglan niini ang usa ka petsa, usa ka gitino nga kantidad ug usa ka deskripsyon kon unsang ebidensya sa pagdumili ang gikinahanglan. Ang security clause, nga kasagaran usa ka deposito o garantiya sa bangko nga napulo ka porsyento sa presyo, nagtakda kon unsa ang mahitabo kon ang usa ka partido dili motuman, uban sa silot alang sa dili pagtuman sa standard nga mga modelo.
Matikdi ang usa ka punto sa balaod sa Netherlands nga nagdakop sa mga pumapalit gikan sa ubang mga sistema: ang duha ka bulan nga lagda sa pagpahibalo nga magamit sa mga pagpalit sa mga konsumidor sa mga butang nga mabalhin dili magamit sa pagpalit og balay. Ang magamit didto mao ang katungdanan sa pagreklamo sulod sa makatarunganon nga panahon sa pagdiskubre sa usa ka depekto, nga mas mubo kaysa gilauman sa kadaghanan sa mga pumapalit ug nga gisusi base sa mga kahimtang. Kung ang usa ka pag-angkon mahimong limitado sa oras, ang paghunong sa pagsulat mao lamang ang kasaligan nga tubag. Ang among mga giya sa preliminary purchase agreement ug sa ang kasabutan sa pagpalit sa Dutch alang sa real estate moagi sa estandard nga teksto.
Ang notaryo, ug unsay wala gibuhat sa notaryo para nimo
Ang notaryo sa sibil nga balaod mohimo sa deed of transfer ug sa deed of mortgage, mosusi sa mga rehistro sa dili pa ang pagparehistro, mohupot sa presyo sa pagpalit sa usa ka third-party account ug mobayad sa kasamtangang mga bayranan. Ang notaryo usa ka opisyal sa publiko nga adunay katungdanan sa pagkawalay gidapigan sa duha ka partido, ug ang pagsusi sa identidad ug mga obligasyon batok sa money laundering anaa usab sa notaryo. Ang wala gibuhat sa notaryo mao ang pagtambag sa usa ka partido kung ang transaksyon usa ka maayong ideya, pagnegosasyon sa kontrata, o pag-imbestiga sa posisyon sa pagplano o sa kondisyon sa bilding. Ang mga pumapalit kanunay nga maghunahuna nga lahi ug makadiskubre sa kakulangan pagkahuman; ang papel gilatid sa among artikulo bahin sa ang notaryo sa Netherlands ug ang legal nga pagbalhin sa kabtangan.
Ang buhis sa pagbalhin bayran sa pag-angkon, ug ang mga rate, eksepsiyon, ug mga kondisyon gitakda sa lehislatura ug mausab matag tuig. Tungod kay ang rate nagdepende kung giunsa paggamit ang propiedad ug sa posisyon sa pumapalit, ug tungod kay ang mga sangputanan sa sayop nga pagkuha niini sa yuta pagkahuman sa pagkompleto imbes sa wala pa, kini usa ka pangutana alang sa usa ka magtatambag sa buhis sa yugto sa pag-istruktura ug dili usa ka butang nga husayon sa kasabutan sa pagpalit. Ang bahin sa gasto sa pumapalit gilatid sa among kinatibuk-ang pagtan-aw sa buhis sa pagbalhin ug mga gasto sa pumapalit.
Usa ka working order para sa imbestigasyon
Sugdi sa mga rehistro, kay kini barato ug paspas ug kini ang magtino kung ang uban angayan ba buhaton: ang kasamtangang titulo sa yuta, ang mga kasulatan diin gihimo ang bisan unsang limitado nga mga katungod ug kwalitatibo nga mga obligasyon, ug bisan unsang rehistrado nga mga attachment, mortgage o pre-emption rights. Dayon basaha ang posisyon sa pagplano sa omgevingsplan ug ang kasaysayan sa permit, ug dayon komisyona ang mga teknikal ug kalikopan nga survey, nga mao ang mahal nga bahin. Kung diin ang propiedad giabangan, ang mga lease ug kasaysayan sa abang ang sunod, uban ang mga bayad sa serbisyo. Kung kini usa ka katungod sa apartment, idugang ang deed of division, ang mga regulasyon sa asosasyon, ang mga minuto niini, ang dugay nga plano sa pagmentinar niini ug ang kahimtang sa reserve fund niini.
Irekord ang matag nakaplagan sa kasabutan sa pagpalit imbes nga sa mga sulat. Ang kondisyon nga makita lamang sa usa ka pagbayloay og email gamay ra kaayo ang bili kung ang deed napirmahan na, tungod kay ang kasabutan ug ang deed magdungan sa pagtino kung unsa ang gibaligya ug sa unsang mga termino. Kung ang usa ka nakaplagan dili masulbad sa dili pa pirmahan, ang pagpili anaa tali sa usa ka kondisyon nga precedent, usa ka pag-adjust sa presyo, usa ka indemnity o usa ka retention nga gihuptan sa notaryo, ug hain sa upat ka mga kapilian ang nagdepende kung ang risgo masukod ba ug kung kinsa ang labing maayo nga mokuha niini. Ang labing komon nga mga sayop sa praktis sa propiedad sa Dutch gipakita sa among artikulo bahin sa unsaon paglikay sa kasagarang mga lit-ag sa balaod sa real property sa Netherlands.
Sa katapusan, hupti nga matinud-anon ang eskedyul. Ang mga kondisyon sa financing matapos na, ang mga panahon sa pagpamalandong molungtad og mga adlaw imbes nga mga semana, ug ang usa ka munisipyo nga gipangayoan og posisyon sa usa ka lahi nga paggamit dili dayon motubag. Ang usa ka due diligence nga gihimo sulod sa mga adlaw sa dili pa ang petsa sa pagpirma moresulta sa mga nahibal-an nga walay makahimo og aksyon, nga mas mahal nga resulta kaysa sa nalangan nga pagkompleto.
Law & More mga buhat alang sa mga pumapalit, namaligya, tag-iya sa yuta, nag-abang ug mga developer sa mga butang nga may kalabotan sa propiedad sa Netherlands, gikan sa imbestigasyon sa titulo ug pagplano hangtod sa kasabutan sa pagpalit hangtod sa mga panaglalis bahin sa mga depekto, pag-abang ug mga kondisyon sa pag-abang. Kung nag-andam ka og transaksyon o nakakita og butang sa mga rehistro nga dili nimo mabutang, kontaka ang among grupo sa balaod sa real estate in Eindhoven or Amsterdam.
