Ang Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Sukad sa Hulyo 1, 2024, ang Netherlands nag-regulate na og mas daghan sa merkado sa abang niini kaysa kaniadto. Ang Affordable Rent Act — ang Balaod sa Barato nga Abang — gipalapdan ang pagkontrol sa abang gikan sa social housing ngadto sa mid-market segment, gihimo ang points system nga mapugos imbes nga sukdanan, ug gitugyan ang pagpatuman niini ngadto sa mga munisipyo. Kon nag-abang ka sa Amsterdam or Eindhoven, o imong gipaabangan ang propiedad didto, ang mga lagda sa ubos ang magdesisyon kung pila ang mahimong legal nga kantidad sa imong abang.

Unsay Gibuhat sa Affordable Rent Act

Ang Balaod dili usa ka stand-alone nga kodigo apan usa ka pag-amendar nga balaod, pagsulat pag-usab sa mga bahin sa Book 7 sa Dutch Civil Code, ang Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, ang Besluit huurprijzen woonruimte ug ang Wet goed verhuurderschap. Nagsugod kini sa 1 Hulyo 2024. Tulo ka mga pagbag-o ang labing hinungdanon.

• Ang regulasyon gipalapdan hangtod sa middenhuur. Sa wala pa ang Hulyo 2024, ang mga balay lang nga nakakuha og hangtod sa 143 puntos ang kontrolado sa abang; ang tanan nga labaw niana "giliberal" ug mahimong paabangan sa bisan unsang presyo nga makaya sa merkado. Ang Balaod nagmugna og usa ka regulated mid-market band gikan sa 144 ngadto sa 186 puntos.
• Ang sistema sa mga puntos nahimong mapig-oton. Kaniadto, ang tag-iya sa balay makapangayo og labaw pa sa pinakataas nga puntos ug ang abang magpabilin gawas kon ang tenant mokontra niini sa tukmang panahon. Karon, ang pinakataas nga kantidad mandatory na nga balaod: ang pagpataas sa presyo ilegal na sa iyang kaugalingon, moreklamo man o dili ang tenant.
• Gi-moderno ang sistema sa mga puntos. Ang WOZ component gilimitahan, ang mga energy label gihatagan og mas dakong gibug-aton, ang outdoor space gihatagan og mas maayong ganti, ug ang mga surcharge gipaila alang sa mga bag-ong natukod ug nakalista nga mga bilding.

Gibanabana sa gobyerno niadtong panahona nga mga 300,000 ka mga balay ang sa ngadto-ngadto makasinati og pagkunhod sa abang sa aberids nga mga €190 kada bulan, diin mga 157,000 ka mga mid-market nga balay sa aberids nga mga €240. Kini mga proyeksyon nga gihimo daan, dili gisukod nga mga resulta.

Ang sistema sa pagpabili sa pabalay (woningwaarderingsstelsel)

Ang woningwaarderingsstelsel, o WWS, nag-iskor sa usa ka pinuy-anan sa masukod nga mga bahin ug nagbag-o sa kinatibuk-an ngadto sa labing taas nga binulan nga sukaranan nga abang (ang kale huur , wala’y labot ang mga bayranan sa serbisyo). Kini nahimutang sa artikulo 5 sa Besluit huurprijzen woonruimte, uban sa mga scoring table sa mga annexes niini.

Mga balay nga adunay kaugalingong mga kabtangan

Para sa usa ka independente nga pinuy-anan — usa nga adunay kaugalingong pultahan sa atubangan, kusina ug banyo — ang mga puntos ihatag para sa:

• ang gilapdon sa nawong sa matag kwarto ug sa bisan unsang espasyo sa pagtipig;
• mga gamit sa kusina ug sanitary, lakip ang gitas-on sa countertop ug ikaduhang kasilyas o banyo;
• ang label sa enerhiya, nga sukad sa modernisasyon mas dako ang gibug-aton — ang maayong label makadugang og daghang puntos, samtang ang mga label nga E, F ug G makakuha og deduksyon;
• lugar sa gawas sama sa tanaman, balkonahe o terasa sa atop, nga adunay bawas kon wala;
• ang kantidad sa WOZ (ang pagtimbang-timbang sa kabtangan sa munisipyo), nga adunay limitasyon aron ang lokasyon dili makadominar sa iskor sa mga lugar nga taas og bili;
• kahimtang sa nakalista nga bilding, mga pasilidad sa pag-atiman ug mas gagmay nga mga butang.

Ang matag punto katumbas sa usa ka kantidad sa usa ka gipatik nga talaan, busa ang 143 ug 186 ka puntos matag usa gihubad ngadto sa usa ka tukma nga numero sa euro. Kanang mga numero gi-indeks sa Enero 1 matag tuig ubos sa artikulo 12 sa Besluit huurprijzen woonruimte, nga nagsunod sa pamaagi sa artikulo 27 sa Wet op de huurtoeslag. Busa, ang bisan unsang numero nga imong mabasa balido lamang alang sa tuig nga giingon.

Mga kwarto ug uban pang dili-self-contained nga akomodasyon

Ang mga kwarto, ug uban pang akomodasyon diin kamo nag-ambit og kusina o banyo, gibanabana ubos sa usa ka lahi nga sistema — ang WWSO — nga gi-moderno usab ug gihimong balido niadtong Hulyo 1, 2024. Ang praktikal nga punto alang sa mga estudyante ug mga batan-ong propesyonal mao nga walay libreng sektor alang sa mga kwarto : bisan unsa pa kataas ang iskor, ang usa ka kwarto adunay labing taas nga abang.

Mga dugang nga bayad: bag-ong mga bilding, mga monumento ug enerhiya

Ang Artikulo 8a sa Besluit huurprijzen woonruimte nagtugot sa daghang mga pagtaas sa labing taas nga abang:

• Dugang bayad sa bag-ong gitukod nga 10% para sa mga mid-market nga pinuy-anan diin nagsugod ang konstruksyon sa wala pa ang Enero 1, 2028, nga magamit sulod sa baynte ka tuig gikan sa unang okupasyon, aron mapadayon nga mabuhi ang mid-market nga kalamboan.
• Nasyonal nga monumento (rijksmonument): usa ka dugang nga bayad nga 35%.
• Monumento sa probinsya o munisipyo: usa ka dugang nga bayad nga 15%.
• Gipanalipdan nga talan-awon sa lungsod: usa ka dugang nga bayad nga 5% para sa mga puy-anan nga gitukod sa wala pa ang 1965 sa usa ka protektadong lungsod nga wala nalista.

Ang mga nakalista nga bilding gipanalipdan usab batok sa pagkunhod sa energy-label: imbes nga mawad-an og puntos alang sa usa ka dili maayo nga label, ang usa ka monumento makakuha og zero alang niana nga butang. Walay lahi nga eksepsiyon sa renobasyon; ang renobasyon moagi sa ordinaryong ruta, mao nga ang usa ka tag-iya sa yuta nga tinuod nga nag-upgrade sa usa ka propiedad — labi na ang label sa enerhiya niini — mopataas sa legal nga labing taas nga abang.

Ang tulo ka mga bahin

Ang mga utlanan gipahayag sa mga puntos. Ang matag usa sa duha ka iskor sa utlanan makabig ngadto sa euro maximum para sa sukaranang sinugdanang abang sa pagsugod sa usa ka bag-ong pag-abang, wala pay labot ang mga bayranan sa serbisyo. Kining mga numero sa euro gi-indeks matag Enero 1 ubos sa artikulo 12 sa Besluit huurprijzen woonruimte ug gipatik sa Rijksoverheid ug sa Huurcommissie , busa gamita ang kantidad para sa tuig diin magsugod ang pag-abang.

Ang puntos nga iskor ang mokontrol, dili ang abang nga gipangayo: ang usa ka balay nga nakakuha og 160 puntos usa ka mid-market nga balay bisan pa kon gi-advertise sa €1,600, ug ang sobra niini ilegal.

Mga kasamtangang kontrata: ang transisyonal nga rehimen

Ang Balaod hingpit nga magamit sa matag pag-abang nga nahuman sa o pagkahuman sa Hulyo 1, 2024. Alang sa mga kontrata nga gipirmahan sa wala pa kana nga petsa, ang mga lagda sa transisyon managlahi pinaagi sa puntos nga nakuha:

• Hangtod sa 143 puntos, kon ipaubos sa liberalisasyon threshold sa pagsugod. Na-regulate na; ang modernisadong WWS ug ang bag-ong maximum nga gipatuman sugod sa Hulyo 1, 2024.
• Hangtod sa 143 puntos, apan ipaubos sa lebel sa liberalisasyon sa pagsugod — usa ka "liberalisado" nga kontrata sa usa ka balay nga sa tinuod ubos ra ang iskor. Nadakpan kini sa Balaod gikan sa 1 Hulyo 2025, human sa usa ka tuig nga transisyonal nga panahon nga nagtugot sa mga tag-iya sa yuta nga boluntaryong mo-adjust. Sukad nianang petsaha, ang naglingkod nga tenant mahimong mangayo nga ang abang ipaubos sa pinakataas nga puntos.
• 144 ngadto sa 186 puntos. Ang mga kasamtangang kontrata mao ang dili apektado. Ang mid-market maximum moigo lang sa pag-ilis sa tenant, kung ang balay sunod nga paabangan.
• 187 puntos ug pataas. Gawas sa rehimen; walay pinakataas nga sinugdanang abang.

Kini ang bahin sa Balaod nga labing nasaypan pagsabot. Daghang mga tenant ang naghunahuna nga ang regulasyon sa mid-market magamit usab kanila; alang sa kadaghanan sa mga naglingkod nga mid-market tenant, dili kini angay. Angayan gihapon nga ihap ang mga puntos: ang usa ka flat nga morag mid-market mahimong makakuha og score nga ubos sa 143 kung ang usa ka dili maayo nga energy label ug usa ka capped WOZ value gikonsiderar — ug kana nga flat natabonan na.

Ang mga punto nga kinahanglan ihatag kanimo sa tag-iya sa yuta

Ang tag-iya sa yuta nga nag-abang og regulated o mid-market nga balay kinahanglan mohatag sa tenant og points count ubos sa WWS o WWSO, uban ang katugbang nga maximum rent, sa pagsugod sa pag-abang. Ang katungdanan magamit na sa mga bag-ong kasabutan sa pag-abang sukad Hulyo 1, 2024, sa dihang gipatuman ang Affordable Rent Act; ang mga gahum ug instrumento sa pagpatuman sa Huurcommissie hingpit nga naglihok gikan Enero 1, 2025. Kini nahilakip sa kinatibuk-ang mga lagda sa maayong landlordship sa artikulo 2 sa Wet goed verhuurderschap, aron mapatuman kini sa munisipyo. Kini ang labing maayong sinugdanan sa tenant: pangayo og usa pinaagi sa pagsulat, ug kung walay moabot, kana mismo usa ka reportable breach.

Pagpatuman: gikan sa inisyatibo sa nag-abang ngadto sa munisipyo

Sa wala pa ang Balaod, ang sobra nga abang mao ang problema sa nag-abang: ang nag-abang kinahanglan nga mo-aplay sa Huurcommissie sulod sa unom ka bulan gikan sa pagsugod sa pag-abang, ug ang usa ka nag-abang nga adunay temporaryo nga kontrata nga nahadlok nga dili mabag-o kanunay wala’y gibuhat. Gisulat sa Balaod ang labing taas nga abang sa kinatibuk-ang mga lagda sa maayong pagkatag-iya sa yuta, ug sukad Enero 1, 2025 ang mga munisipyo makapatuman sa maong mga lagda sa ilang kaugalingong mosyon, gamit ang hagdanan sa pagpataas sa Wet goed verhuurderschap:

• usa ka pasidaan;
• usa ka mando ubos sa administratibong pagpugos (last onder bestuursdwang) o usa ka mando sa silot (last onder dwangsom);
• usa ka multa nga administratibo (bestuurlijke boete), nga modaghan kon balik-balikon;
• sa labing seryoso nga mga kaso sa balik-balik nga paglapas, pag-ilog sa pagdumala (beheerovername), pagbutang sa propiedad ubos sa pagdumala sa ikatulo nga partido.

Ang pinakataas nga multa sa administrasyon gitakda pinaagi sa pagtumong sa mga kategorya sa multa sa balaod sa artikulo 23 sa Dutch Criminal Code ug mosaka kung ang parehas nga tag-iya sa yuta molapas pag-usab sa mga lagda sulod sa panahon nga gitino sa Balaod (artikulo 19 sa Wet goed verhuurderschap). Ang mga kantidad sa kategorya gi-adjust matag duha ka tuig, busa ang kisame nga giihap mao ang gipatuman sa panahon sa paglapas; ang mga munisipyo magmantala sa ilang kaugalingon nga mga talaan sa multa sulod niini. Ang matag munisipyo kinahanglan usab nga mag-operate og usa ka reporting point ( meldpunt ) diin ang mga tenant mahimong magreport sa dili maayo nga praktis sa pag-abang, nga dili mailhan kung gusto nila.

Ang pagpatuman sa balaod sa munisipyo dili mopuli sa kaugalingong mga remedyo sa nag-abang; kini modapig niini.

• Sulod sa unom ka bulan gikan sa pagsugod sa pag-abang, ang tenant mahimong mohangyo sa Huurcommissie nga sulayan ang sinugdanang abang ubos sa artikulo 7:249 sa Dutch Civil Code. Ang taas kaayo nga abang pakunhuran nga adunay retrospective effect hangtod sa petsa sa pagsugod.
• Human niana nga panahon, ang usa ka tenant sa usa ka regulated o mid-market nga balay mahimong mosugyot og pagkunhod sa balay ngadto sa tag-iya sa yuta ug, kon dili dawaton, dad-on ang punto ngadto sa Huurcommissie ubos sa artikulo 7:254 sa Dutch Civil Code. Ang maong pagkunhod kasagarang moepekto lamang sa umaabot.
• Ang mga desisyon sa Huurcommissie magbugkos sa mga partido, depende sa pagpasaka sa panaglalis ngadto sa korte sa subdistrict sulod sa gitakdang panahon sa balaod.

Pila kaha ang posibleng pagtaas sa abang kada tuig?

Ang pagtaas sa abang gilimitahan nga gilain gikan sa sinugdanang abang, ug ang mga limitasyon gi-reset kada tuig.

• Mga gi-regulate nga balay (hangtod sa 143 puntos). Ang porsyento nga kisame ipatuman sugod Hulyo 1 matag tuig, nga adunay gitakdang euro maximum kon ang batakang abang ubos kaayo. Ang parehas nga kisame ipatuman usab sa mga kwarto, caravan, ug pitch.
• Mga balay nga tunga-tunga sa merkado (144–186 puntos). Adunay lahi nga gamay nga mas taas nga porsyento nga gipahamtang. Kon ang kontrata mismo nagtino og mas ubos nga porsyento, ang kontratado nga numero ang mopatigbabaw; kon kini nagtino og mas taas, ang tag-iya sa yuta dili mahimong mogamit niini.

Ang duha ka takdang-balaod nagsunod sa parehas nga pormula sa balaod: ang mas ubos sa inflation ug sa gikasabutan nga pag-uswag sa sweldo, dugang usa ka porsyento. Kini gipahibalo matag tuig sa Ministro sa Pabahay ug Spatial Planning ug gipatik sa rijksoverheid.nl sa dili pa kini moepekto, busa kuhaa ang numero alang sa tuig sa pagtaas ug dili ang imong nabasa sa miaging tuig. Ang usa ka tenant nga naghunahuna nga sobra ra ang pagtaas mahimong magsumite sa sugyot sa Huurcommissie, apan sulod lamang sa panahon nga gipatik sa Huurcommissie alang nianang tuiga, nga alang sa usa ka pagtaas nga moepekto sa Hulyo 1 mahulog sa sunod nga tingdagdag. Ang pagkawala niini magbilin sa pagtaas nga magpabilin. Ang among giya sa tinuig nga pagtaas sa abang naglatid sa mga lakang.

Giunsa pagkahaom sa Balaod sa nahabilin nga balaod sa pag-abang sa Netherlands

Ang maayo nga landlordship Act (Wet goed verhuurderschap)

Nagpatuman sukad Hulyo 1, 2023, ang Wet goed verhuurderschap nagtakda og nasudnong mga lagda sa pamatasan para sa mga tag-iya sa yuta ug mga ahente sa pag-abang: walay diskriminasyon sa pagpili, walay pagpanghadlok, deposito nga dili molapas sa doble sa sukaranang abang, usa ka sinulat nga kasabutan sa pag-abang, sinulat nga impormasyon sa nag-abang, walay doble nga bayad sa ahensya, ug gitugotan lamang ang mga singil sa serbisyo. Ang Affordable Rent Act nagdugang sa pinakataas nga abang ug ang pinakataas nga pagtaas sa maong lista, busa ang usa ka panaglalis sa abang karon usa ka sibil ug usa ka regulasyon nga butang.

Temporaryo nga mga kontrata human sa Wet vaste huurcontracten

Ang Fixed Tenancy Contracts Act nagsugod pagpatuman niadtong Hulyo 1, 2024, ang samang adlaw sa Affordable Rent Act, ug ang duha labing maayo nga basahon nga magkauban. Ubos sa artikulo 7:271 sa Dutch Civil Code, ang usa ka bag-ong tenant sa usa ka self-contained home makadawat na karon og open-ended contract isip usa ka lagda. Ang temporaryo nga mga kontrata posible lamang alang sa gihubit nga mga kategorya nga gilatid sa delegated legislation — lakip na niini ang pipila ka mga estudyante, mga tawo nga temporaryo nga nag-abang sa ilang kaugalingong balay samtang nagtrabaho sa gawas sa nasud, temporaryo nga pag-abang samtang ang usa ka tenant temporaryo nga gipulihan, ug mga tawo nga nanginahanglan og dinalian nga pabalay sama sa mga status holder ug second-chance letting — ug alang sa non-self-contained accommodation. Kining mga kategoryaha gilatid sa Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), nga nagsugod pagpatuman niadtong Hulyo 1, 2024. Alang sa mga internasyonal, kini importante: ang daan nga duha ka tuig nga kontrata, nga naghimo sa paghagit sa sobra nga abang nga peligroso, dili na ang default.

Mga singil sa serbisyo

Ang mga singil sa serbisyo naa sa gawas sa maximum nga WWS ug usa ka kanunay nga paagi aron mabawi ang mga butang nga dili gitugot sa sistema sa puntos. Ang mga gitugot nga butang lamang ang mahimong ipasa, ug ang Huurcommissie ang maka-assess niini. Ang bag-ong mga lagda sa singil sa serbisyo mosunod sugod sa Enero 1, 2027.

Unsay kahulogan sa Balaod alang sa mga tag-iya sa yuta, ug unsay nahitabo sukad niadto

Para sa usa ka mamumuhunan, ang Balaod nag-usab sa aritmetika sa tulo ka paagi. Ang income ceiling para sa usa ka mid-market unit karon usa ka function sa masukod nga mga kinaiya sa bilding imbes nga lokal nga panginahanglan, busa ang usa ka flat nga maayo ang lokasyon apan kulang sa enerhiya mahimong mas barato kon ipaabang. Ang indexation sa maximum gilimitahan, busa ang pagtubo sa kita limitado. Ug ang exit madanihon: ang pagbaligya ngadto sa usa ka tag-iya-nag-okupar kasagaran mas mahal kay sa padayon nga pagpaabang.

Ang kaylap nga gitaho nga sangputanan mao nga ang mga pribadong tag-iya sa yuta nagbaligya og mga regulated ug bag-ong regulated nga mga yunit, nga ang suplay sa free-sector mihugot samtang ang gipangayo nga abang niini misaka, ug nga ang pipila ka mid-market development gi-defer. Ang bag-ong-tukod nga surcharge sa artikulo 8a sa Besluit huurprijzen woonruimte gituyo aron masumpo ang katapusan niini. Ang pagmonitor sa merkado sa Kadaster, CBS ug sa ministeryo nagpamatuod sa uso: sukad ang sistema sa puntos gihimo nga magbugkos alang sa mid-market segment hangtod ug lakip ang 186 ka puntos kaniadtong Hulyo 1, 2024, ang gidaghanon sa mga kanhing balay nga giabangan nga gibaligya sa mga pribadong tag-iya sa yuta misaka ug ang suplay sa free-sector mikunhod.

Ang Balaod nagpabilin nga balido sama sa gipatuman, ug ang Besluit huurprijzen woonruimte padayon nga gi-amyenda, labing bag-o niadtong Abril 2026, mao nga ang mga lagda ug mga threshold sa pagtimbang-timbang usa ka naglihok nga target. Ang pormal nga mga report sa pagmonitor sa Balaod gipatik matag tuig sa Ministry of Housing and Spatial Planning (VRO). Usa ka lahi nga balaodnon, ang Wet toekomstbestendige huurcommissie (parliamentary paper 36791), naghisgot sa istruktura sa mga bayranan sa Huurcommissie, mga panaglalis sa service charge ug mga oras sa throughput. Gisagop kini sa House of Representatives niadtong Abril 21, 2026; sa Senado usa ka ikaduhang report sa komite ang gi-isyu niadtong Hulyo 14, 2026 ug ang sinulat nga pagpangandam nagpadayon pa.

Praktikal nga giya

Kon ikaw usa ka tenant nga nagduda nga taas ra kaayo ang abang

• Pangayoa sa tag-iya sa yuta pinaagi sa sinulat nga pahayag sa mga puntos, nga isulti kung wala gyud ka gihatagan.
• Ihap ba ang mga puntos gamit ang tseke sa presyo sa abang sa Huurcommissie, uban ang imong gilapdon sa salog, label sa enerhiya, desisyon sa WOZ ug espasyo sa gawas nga anaa.
• Susiha ang petsa sa imong kontrata batok sa mga transitional rules sa ibabaw — nga mao ang magtino kung naa kay claim karon o sa renewal lang.
• Ilista ang unom ka bulan nga panahon gikan sa pagsugod sa pag-abang: sa sulod niini makakuha ka og retrospective reduction, sa gawas niini kasagaran usa lang ka prospective reduction.
• Ireport ang butang sa meldpunt sa imong munisipyo nga dungan. Ang pagpatuman niini walay gasto ug wala kini magdepende sa imong kahanda sa pagkiha.
• Ayaw lang undanga ang pagbayad sa bahin sa abang. Pakunhuran lang kini base sa usa ka kasabutan o desisyon.

Kon ikaw usa ka tag-iya sa yuta nga nagpahimo sa usa ka portfolio nga mosunod sa mga regulasyon

• Iskori ang matag unit ubos sa kasamtangang WWS o WWSO, kada unit imbes kada building, ug irekord ang kalkulasyon.
• Susiha kon adunay dugang nga bayad — bag-ong gitukod, monumento o protektadong talan-awon sa lungsod — kay kini ang dakong kausaban sa kisame.
• Tan-awa pag-ayo ang label sa enerhiya: ang pag-upgrade sa insulation, glazing o heating mao ang pinakadirekta ug legal nga paagi padulong sa mas taas nga maximum nga abang.
• Ilain ang mga singil sa serbisyo ug maningil lamang sa gitugot nga mga butang, nga adunay hustong tinuig nga pahayag.
• I-isyu ang points statement sa matag bag-ong tenancy agreement, ug tipigi ang pruweba nga imong gibuhat.
• Ribyuha ang mga clause sa pagtaas sa abang sa imong standard nga kontrata batok sa tinuig nga mga limitasyon; ang usa ka clause nga nagtugot sa dugang dili mapatuman sa maong gidak-on.
• Kon ang usa ka unit nalugi tungod sa limitasyon, paminaw og tambag sa dili pa mag-restructuring. Ang artipisyal nga mga konstruksyon — peke nga mga bayranan sa serbisyo, sayop nga pag-label sa usa ka flat isip mga kwarto, o giingong holiday lease — mao ang gipangita sa mga enforcement team.

Law & More nagtambag sa mga nag-abang ug mga tag-iya sa yuta bahin sa balaod sa pag-abang sa Dutch, sa Ingles, gikan sa Eindhoven ug AmsterdamAng pag-ihap sa mga puntos ug pagrepaso sa petsa sa kontrata kasagarang dali nga masulbad kung ang pag-abang nahisakop sa Affordable Rent Act.